Blíži sa hororový pokles cien nehnuteľností

Bratislava 23. októbra 2022 (HSP/Foto:TASR-Miroslava Mlynárová)

V poslednom desaťročí vlastniť dom znamenalo ľahko zarobené peniaze. Ceny roky spoľahlivo rástli a potom v čase pandémie bizarne stúpli. Ak je však dnes váš majetok viazaný v tehlách a malte, je čas znervóznieť. Ceny domov v deviatich bohatých ekonomikách klesajú, píše The Economist

V Amerike sú poklesy zatiaľ malé, ale na najdivokejších trhoch sú už dramatické. V Kanade, stoja domy o 9 % menej ako vo februári. Keďže inflácia a recesia prenasledujú svet, je pravdepodobná prehlbujúca sa korekcia.

Hoci to nevybuchne v globálnych bankách ako v rokoch 2007 – 2009, zintenzívni to pokles, zanechá kohortu ľudí so zničenými financiami a spustí politickú búrku.

Podľa The Economist sú príčinou krízy prudko rastúce úrokové sadzby. V Amerike budúci kupujúci s hrôzou sledujú, ako úroková sadzba 30-ročnej hypotéky dosiahla 6,92 %, čo je viac ako dvojnásobok úrovne spred roka a najvyššia hodnota od apríla 2002. Túto pandemickú minibublinu podporilo zníženie sadzieb, peňažné stimuly a honba za väčším priestorom na predmestí. Teraz sa väčšina z toho dostáva do úzadia. Vezmime si napríklad niekoho, kto si pred rokom mohol dovoliť dať 1 800 USD mesačne na 30-ročnú hypotéku. Vtedy si mohol požičať 420 000 USD. Dnes stačí splátka na úver vo výške 280 000 USD: o 33 % menej. Od Štokholmu až po Sydney sa kúpna sila dlžníkov rúca. To sťažuje dostupnosť bývania pre nových kupujúcich, čím sa znižuje dopyt, a môže tlačiť na financie súčasných majiteľov, ktorí môžu byť v prípade nešťastia nútení nehnuteľnosť predať.

Podľa The Economist je dobrou správou aspoň to, že klesajúce ceny nehnuteľností nespôsobia v Amerike obrovský finančný krach ako pred 15 rokmi. Krajina má menej rizikových úverov a lepšie kapitalizované banky, ktoré sa nezadlžili pochybnými rizikovými cennými papiermi. Strýko Sam teraz upisuje alebo sekuritizuje dve tretiny nových hypoték. Najväčšími porazenými budú daňoví poplatníci. Prostredníctvom štátnych poistných systémov znášajú riziko nesplácania. S rastúcimi sadzbami sú vystavení stratám prostredníctvom Federálneho rezervného systému, ktorý vlastní štvrtinu cenných papierov krytých hypotékami.

The Economist uvádza, že na niektorých iných miestach, ako napríklad v Južnej Kórei a severských krajinách, došlo k desivejšiemu zrýchleniu zadlžovania, pričom dlh domácností dosahuje približne 100 % hrubého domáceho produktu. Mohli by čeliť destabilizujúcim stratám vo svojich bankách alebo tieňových finančných firmách: Šéf švédskej centrálnej banky to prirovnal k “sedeniu na vrchole sopky”.

Aj bez synchronizovaného globálneho bankového krachu však bude pokles v oblasti bývania pochmúrny, myslí si The Economist. Po prvé preto, lebo zlyhávajúce trhy s nehnuteľnosťami sú brzdou trhu práce. Keďže sadzby rastú a ceny sa postupne prispôsobujú, neistota spôsobuje, že ľudia váhajú so sťahovaním. Predaj existujúcich domov v Amerike v auguste medziročne klesol o 20 % a spoločnosť Zillow, ktorá sa zaoberá bývaním, hlási o 13 % menej nových ponúk ako je sezónny štandard. V Kanade by objem predaja mohol tento rok klesnúť o 40 %. Keď sa ľudia nemôžu presťahovať, znižuje to dynamiku trhov práce, čo je veľkým problémom, keď sa spoločnosti snažia prispôsobiť nedostatku pracovníkov a energetickej kríze. A keď ceny klesnú, majitelia domov môžu zistiť, že ich domy majú nižšiu hodnotu ako ich hypotéky, čo ešte viac sťažuje ich presťahovanie – problém, ktorý postihol mnohé ekonomiky po globálnej finančnej kríze.

Podľa The Economist, nižšie ceny nehnuteľností škodia rastu aj druhým spôsobom: ešte viac zneisťujú spotrebiteľov, ktorí sú už aj tak v mrákotách. Na celom svete majú domy hodnotu približne 250 biliónov dolárov (pre porovnanie, akciové trhy majú hodnotu len 90 biliónov dolárov) a tvoria polovicu všetkého bohatstva. Keď sa táto kapitálová stavba rozpadne, spotrebitelia pravdepodobne obmedzia svoje výdavky. Hoci centrálne banky chcú zvyšovaním úrokových sadzieb dosiahnuť ochladenie ekonomiky, kolabujúca dôvera môže nabrať vlastnú dynamiku.

Ďalším problémom je, podľa The Economist, koncentrovaná bolesť, ktorú znáša menšina majiteľov domov. Zďaleka najohrozenejší sú tí, ktorí si neuzatvorili úrokové sadzby a čelia prudko rastúcim účtom za hypotéky. Pomerne málo ich je v Amerike, kde sú dotované hypotéky s 30-ročnou fixnou sadzbou normou. Ale štyri z piatich švédskych úverov majú fixáciu na dva roky alebo kratšie obdobie a polovica všetkých hypoték s fixnou úrokovou sadzbou na Novom Zélande bola alebo má byť tento rok refinancovaná.

V kombinácii s poklesom životných nákladov to poukazuje na rastúci počet domácností vo finančnej tiesni. V Austrálii možno pätinu všetkých hypotekárnych dlhov majú domácnosti, ktorým sa v prípade očakávaného zvýšenia úrokových sadzieb zníži ich voľný peňažný tok o 20 % alebo viac. V Británii by podľa jedného z odhadov mohli hypotéky 2 mil. domácností pohltiť ďalších 10 % ich príjmu. Tí, ktorí si nemôžu dovoliť splácať hypotéku, budú možno musieť svoje domy radšej predať.

Tu prichádza na rad politický rozmer, pokračuje The Economist. Trhy s bývaním sú už teraz bojiskom. Hustá byrokracia sťažuje výstavbu nových domov vo veľkých mestách, čo vedie k ich nedostatku. Generácia mladých ľudí v bohatých krajinách sa cíti byť nespravodlivo vylúčená z vlastníctva bytov. Hoci nižšie ceny nehnuteľností znížia zálohu potrebnú na získanie hypotéky, práve kupujúci prvého bývania sú najviac závislí od dlhového financovania, ktoré je teraz drahé. A do radov nespokojných sa čoskoro pridá celá nová trieda finančne zraniteľných vlastníkov domov.

Nebezpečné nehnuteľnosti

Po tom, čo väčšina západných vlád v posledných 15 rokoch opakovane zachraňovali ekonomiku, budú v pokušení prísť na pomoc opäť. V Amerike obavy z kalamity v oblasti bývania viedli niektorých k tomu, že vyzvali Fed, aby spomalil životne dôležité zvyšovanie sadzieb. Španielsko údajne uvažuje o obmedzení zvyšovania splátok hypoték a Maďarsko tak už urobilo. Očakáva sa, že ďalšie krajiny budú nasledovať.

To by mohlo viesť k ďalšiemu nárastu vládnych dlhov a podporiť myšlienku, že vlastníctvo bývania je jednosmerná stávka podporovaná štátom. Takisto by to veľmi nepomohlo vyriešiť základné problémy, ktoré trápia trhy s bývaním v bohatých krajinách a z ktorých mnohé sú spôsobené nesprávnymi a nadmernými zásahmi vlády, od hypotekárnych dotácií a deformujúcich daní až po príliš náročné pravidlá plánovania. S končiacim sa obdobím nízkych úrokových sadzieb sa blíži kríza cien nehnuteľností na bývanie – a na jej konci nie je zaručené zlepšenie situácie na trhu s bývaním, uzatvára analýzu The Economist.