Iba za minulý rok nehnuteľnosti u nás zdraželi od 5 do 12 percent v závislosti od lokality a typu. Najväčší problém pri kúpe vlastného bývania majú ľudia v Bratislave pre vysoké ceny a potom v Prešovskom kraji, kde sú zas najnižšie mzdy.

Existuje samozrejme aj priama úmera medzi úrokovými sadzbami na hypotéky v bankách a cenami nehnuteľností. Čím nižšia je úroková sadzba a úvery sú dostupnejšie, tým viac ide hore cena domov aj bytov.

Ako momentálne vyzerá realitný trh v Bratislave a okolí? Oplatí sa kupovať už iba novostavby alebo sa netreba báť ani vlastného bývania v staršom paneláku? V akých sumách sa pohybujú ceny v najvychytenejších lokalitách hlavného mesta? Môžu si ich dovoliť aj bežní, pracujúci a slušne zarábajúci ľudia alebo sa takéto bývanie stáva iba výsadou niekoľkých veľmi bohatých? Stojí momentálne garáž v Bratislave toľko, ako napríklad garsónka v centre Prešova?

Rozprávali sme sa realitným maklérom Martinom Madudom.

Viac vo video rozhovore. Text pokračuje pod videom:

Rozhovor si môžete vypočuť:

Martin, keďže sa už nejaký čas poznáme, budeme si tykať. Pred nejakými 8 – 9 rokmi mnohí ľudia, ktorí sa pohybujú v realitnom biznise vraveli, že ceny nehnuteľností sú tak vysoké a nadhodnotené, že tá bublina jednoducho musí každú chvíľu prasknúť a ceny sa dostanú na prijateľnejšiu úroveň. Nič také sa ale nestalo, byty a domy sú neustále drahšie, nielen v Bratislave, týka sa to celého Slovenska. Kedy môžeme očakávať – ak vôbec – že sa s cenami niečo stane a pôjdu nadol?

Možno ak by banky prestali financovať nehnuteľnosti, vtedy by to išlo nadol (smiech).

Približne tých 9 – 10 rokov dozadu, boli úrokové sadzby niekde okolo jedného percenta, banky poskytovali 100% hypotéky. Vtedy to bolo vyslovene šialené, nehnuteľnosti sa obchodovali vo veľkom a ceny išli raketovo nahor. Ľudia nehnuteľnosť často nekupovali preto, lebo ju potrebovali, ale preto, aby vyčerpali schválenú hypotéku so 100 percentným financovaním bankou. Byty sa často predávali po prvej – druhej obhliadke, kupovalo sa úplne všetko.

V priebehu času potom prišla aj nejaká tá kríza a obchod sa na chvíľu utlmil, takisto sme mali covid a v takých obdobiach sa vždy očakávalo, že ceny padnú nadol. Ale, najmä po covide sa dosť debatovalo o tom, že už nič nebude ako predtým, prerušia sa dodávateľské reťazce, že nebude železo, drevo, plasty, nebude dosť stavebného materiálu. A to spôsobilo ďalší ošiaľ, keď ľudia nehnuteľnosti opäť nakupovali vo veľkom. Aj takéto veci ovplyvnili rast cien.

Ďalším momentom, keď sa pokles cien očakával, bolo obdobie, keď začali stúpať úrokové sadzby a banky prestali financovať nehnuteľnosti 100% hypotékami. Najprv to kleslo na 90%, potom na 80% a klient teda musel mať aj vlastné zdroje. Ale ani vtedy sa nič také nestalo.

Ceny nehnuteľností u nás za minulý rok stúpli o 5 – 12%, podľa typu nehnuteľnosti, lokality a podobne. Koľko momentálne stoja byty v najdrahších lokalitách hlavného mesta, ako napríklad nový bratislavský Downtown?

Tam je to úplne šialenstvo, momentálne sú ponuky, kde meter štvorcový v takejto novostavbe vychádza na nejakých 8 tisíc eur. K dispozícii sú tam aj parkovacie miesta v cenách okolo 40 – 50 tisíc za jedno miesto, čo je naozaj „pálka“. Takže za menší, jedno alebo jeden a pol izbový byt s výmerou približne 45 m² zaplatíš 360 tisíc plus 40 tisíc za jedno parkovacie miesto. Tak je to v Downtowne, či už sa rozprávame o projektoch Metropolis, Eurovea, Klingerka, to je úplne jedno…

Developer mal pri prvotnom predaji ceny okolo 6 tisíc za m², ale následný druhotný predaj sa už pohybuje okolo tých 8 tisíc za meter štvorcový.

Pre väčšinu ľudí sú takéto sumy za vlastné bývanie v podstate nereálne. Napadá mi otázka, kto tieto byty vlastne kupuje? Sú tam vo veľkom počte zastúpení rôzni investori, ktorí byty v takýchto vychytených bratislavských novostavbách skupujú po desiatkach a následne ich prenajímajú, prípadne počkajú kým ceny zase stúpnu a potom ich predávajú?

Dovolím si tvrdiť, že zhruba 60 – 70% týchto bytov vykúpia investori. Či už na biznis formou prenájmu alebo ako si povedal, počkajú na nárast ceny a potom to otočia s nejakým ziskom. Ten zvyšok kúpia bohatí ľudia, prípadne dobre situovaní rodičia takýto byt kúpia svojim deťom.

Čo sa týka tých investorov, početnú časť z nich tvoria ľudia z ázijských štátov. Bratislava je – čo sa týka nehnuteľností – stále zaujímavý trh a Downtown stavajú prestížni developeri, ktorí majú meno v celej Európe. Tie projekty mali dobrú reklamu už pri predpredaji a ľudia sa vyslovene tešili, že si v tejto lokalite môžu kúpiť byt. Je to aj vecou prestíže, mať na takejto adrese svoje sídlo.

Ale „bežný“ Slovák na vlastné bývanie v tejto lokalite môže v podstate zabudnúť. Pokiaľ nemáš platový rating okolo 3 tisíc eur – a to neviem, či som ešte nepovedal málo – a k tomu aj dostatok vlastných zdrojov, nemáš šancu.

Z toho, čo si zatiaľ povedal, ma dosť zaujali ceny za parkovacie miesta. Nie je to tak dávno, keď sa to v Bratislave pohybovalo okolo 15 – 20 tisíc a už vtedy ľudia šomrali, že je to neskutočne drahé. Teraz si spomínal nejakých 40 tisíc?

40 – 50 tisíc, dokonca aj viac, za kryté parkovacie miesto v novostavbe v Bratislave. Je to spôsobené zavedením parkovacej politiky a tým, že v tých frekventovaných lokalitách je parkovacích miest málo, v podstate tam nemáš kde zaparkovať. A ľudia teda skupujú aj garáže. Keď je dopyt, ponuka stúpa na cene.

Realitná únia pred časom opäť vydala „realitný barometer“, z ktorého je zrejmé, že rozdiel medzi rastom reálnych miezd a cenami nehnuteľností sa neustále zvyšuje, vlastné bývanie je teda pre Slovákov stále ťažšie dostupné. Cítiť to aj na predajoch, je obchod občas vyslovene utlmený?

Sú rôzne obdobia a samozrejme že niekedy to realitky cítia. Výhodu majú zabehnuté kancelárie, ktoré sú na trhu dlhšie, tie dokážu prečkať aj hluché obdobia. Ale nedá sa povedať, že by aj vtedy bolo vyslovene ticho.

Ľudia stále volajú, chodia na obhliadky, stále sa predáva aj kupuje, ten trh je živý. Sú roky, keď je to lepšie alebo horšie, ale predáva sa vždy. Domy, byty, drahé pozemky, všetko… Minimálne v Bratislave a v okolí je dopyt stále. Ten, kto bývanie kúpiť potrebuje, hľadá riešenia a väčšinou cestu nájde.

Niekedy je možno viac utlmená developerská činnosť, ale ani v tomto prípade sa nedá povedať, že by to bolo úplne hluché.

Trh aj ceny sú samozrejme úzko prepojené s podmienkami, za ktoré banky poskytujú hypotekárne úvery. Do stavu spred niekoľkých rokov, keď boli úrokové sadzby aj menej, ako jedno percento, sa už asi nedostaneme. Ale v ostatných mesiacoch je trend taký, že úroky znovu pomaly klesajú. Znamená to, že aj ceny idú opäť hore?

Áno, podľa toho, ako to bolo v prvom kvartáli tohto roka, to ide nahor.

Pôsobíš najmä v hlavnom meste a okolí, aj preto sa zatiaľ rozprávame najmä o tunajších cenách. Už sme prebrali najdrahšie bratislavské novostavby, ale keď máme hovoriť o priemerných cenách, v akých sumách sa pohybujeme za klasický panelákový 2 – 3 izbový byt?

Keď si zoberieme napríklad Ružinov, ktorý je fajn lokalitou, jednou z najvyhľadávanejších, tak momentálne idú trojizbové byty po čiastočnej rekonštrukcii, na nejakom 2. – 3. poschodí s balkónom alebo lodžiou po 220 – 230 tisíc eur, ale bavíme sa o starých panelákoch. Ak sa vrátim k tomu Downtownu, tak za 1,5 – 2 izbový byt s výmerou nejakých 50 m² a parkovaním zaplatíš aj cez 400 tisíc, takže je tu veľký nepomer a rozdiel.

Záleží na tebe, či chceš bývať v novostavbe na prestížnej adrese v malom byte, niekedy aj so zlým výhľadom alebo radšej v staršom činžiaku, ale v dobrej a tichej lokalite niekde v Ružinove, kde máš pekný park, dobrú občiansku vybavenosť a aj lepšiu výmeru bytu.

O cenách novostavieb a starších bytov sa tiež dlho hovorí, najmä v zmysle, že ceny starších nehnuteľností budú postupne klesať, ale zatiaľ sa nič také nedeje. Je to preto, že novostavieb je málo a sú drahé? Nie je riziko kupovať byt napríklad v 60 – 70 ročnom činžiaku?

Stúpajú aj ceny starších bytov a dôvod je ten, že je po nich stále dopyt. O riziku starších stavieb som sa rozprával aj s viacerými znalcami. Panuje predstava, že životnosť takých stavieb je 100 rokov a potom hotovo, musí sa to zbúrať. Ale nie je to tak, napríklad tehlové domy dokážu vydržať oveľa, oveľa dlhšie. A panelové stavby sú už takmer všetky sanované, zateplené a s novými fasádami a ich životnosť sa tak predĺžila minimálne o ďalších 50 rokov.

V prospech starších stavieb jednoznačne hovorí lokalita, väčšinou sú v širšom centre, príjemnom prostredí, dobrá občianska vybavenosť. Naopak novostavby zas stoja často na okraji mesta, ale zase sú to moderné, úsporné stavby.

Vždy je to o pomere cena – výkon a ako sa hovorí „za peníze v Praze dům“. Keď na to máš, môžeš si kúpiť byt v bratislavskom Downtowne na 30. poschodí s výhľadom na Karpaty, Slavín alebo hrad. Ak tam chceš bývať za každú cenu, ale nemáš toľko peňazí, tak si kúpiš 10. poschodie s výhľadom na most Apollo a večer môžeš počítať autá. Proti gustu žiaden dišputát a prestížna adresa u mnohých zaváži.

Vrátim sa ešte k obdobiu Covidu. Po prvom lockdowne veľmi stúpli ceny záhrad, chalúp a záhradných chatiek. Trvá to dodnes?

Vtedy bol naozaj veľký dopyt po záhradných chatkách a chalupách, ale bolo to len prechodné obdobie, kým ľudia nepochopili, že tie lockdowny tu nebudú večne. Ceny išli hore možno o nejakých 20 – 30%, ale trvalo to možno len nejakého pol roka. Veľmi vtedy stúpol aj dopyt po pozemkoch alebo bytoch s predzáhradkou.

Zatiaľ sme hovorili najmä o kúpe a predaji nehnuteľnosti, ale veľkú časť realitných obchodov tvoria prenájmy. Aký je trh v hlavnom meste?

Takisto je už niekoľko rokov na vzostupe. Jednak preto, lebo mnohí si pre vysoké ceny nemôžu dovoliť kúpiť vlastnú nehnuteľnosť, ale chcú žiť v hlavnom meste, prišli sem napríklad za prácou a ten prenájom potrebujú. Takisto je to aj vďaka veľkému prílevu vysťahovalcov z Ukrajiny. Všetko to veľmi ovplyvnilo rast cien a momentálne sme asi na vrchole.

Dnes stojí prenájom bežného 2 – izbového bytu v Ružinove aj okolo 1000 eur za mesiac. Keď sa opäť vrátim k novostavbám v Downtowne, tam sú ceny za prenájom 2 – izbového bytu aj 1500 eur, už aj s energiami a parkovaním. 3 – izbové byty idú po 1700 eur za mesiac a viac. Tu už sa ale ceny trochu líšia podľa toho, či chceš Klingerku, Eurovea, Skypark a podobne.

Prenajímajú si tieto byty vo väčšine prípadov Slováci alebo práve spomínaní Ukrajinci?

Z 90% sú to Ukrajinci, ktorí sem prišli. Sú to väčšinou vysokoškolsky vzdelaní ľudia, IT – čkári alebo podnikatelia, ktorí jednoducho chcú bývať v centre a zaplatiť tie sumy pre nich nie je problém. Downtown je pre nich top.

Väčšine Slovákov – čo sa tejto lokality týka – bohužiaľ ostávajú iba oči pre plač a musia hľadať niečo iné a lacnejšie.

Pozrime sa aj do regiónov. Ako je to s dostupnosťou bývania mimo Bratislavy? Je tam dostatok bytov a majú ich ľudia za čo kupovať aj v lokalitách, ktoré ekonomicky nie sú tak silné, ako hlavné mesto?

Stavia a predáva sa všade. Prakticky celé stredné Slovensko je na vzostupe, takisto východ, novostavby pribúdajú aj tam, po bývaní je tam tiež dopyt a tým pádom sa tam držia aj tie ceny. Nie každý chce ísť do Bratislavy, mnoho ľudí chce ostať doma pri rodine. Trend je taký, že z dedín sa ľudia sťahujú do miest a v nich sa výstavba robí.

Kedysi boli obrovské rozdiely v cenách nehnuteľností v Bratislave a v podstate celým zvyškom Slovenska. Ale minimálne čo sa týka tých väčších, krajských miest, sa rozdiel už pred rokmi začal zmenšovať. Pokračuje ten trend?

Asi aj áno. Mimo Bratislavy až taký prehľad nemám, ale tie rozdiely sa postupne určite zmenšujú. Chodievam po Slovensku často a aj keď sa rozprávam s kolegami odtiaľ, rozhodne nemám pocit, že by nemali do čoho kopnúť. Predáva a stavia sa aj v regiónoch, trh funguje všade.

V Banskej Bystrici určite, v Žiline možno ešte lepšie. Takisto Košice. Sú to mestá, kde je priemysel, je tam práca, dobrá infraštruktúra, takže ide to aj tam.

Súčasná vláda má ako jednu zo svojich priorít nájomné bývanie. Môže aj táto vec nejak ovplyvniť situáciu na slovenskom realitnom trhu?

Vlády na Slovensku stavajú a budujú druhé Švajčiarsko už 30 rokov (smiech). Každý len sľubuje a sľubuje.

Ale dobre, niečo sa samozrejme postaví, no nebude to tak, ako mnohí očakávajú, že ceny prenájmov budú výrazne nižšie. Aj ceny takýchto prenájmov budú stále vysoké, rozdiel v cene oproti komerčným prenájmom bude, ale nebude to nič až tak zásadné.

Takisto dostať sa takémuto bytu nebude nič jednoduché, nebude ich zas až tak veľa. Neočakávam teda, že by nájomné bývanie podporované štátom na trhu malo zabezpečiť nejakú zásadnú zmenu, určite nie v horizonte najbližších 5 rokov.

Ľudia, ktorí predávajú alebo kupujú nehnuteľnosť chcú obchod často robiť bez realitnej kancelárie, pretože chcú ušetriť. Aké problémy ale v takýchto prípadoch často hrozia? V akej výške sa zvyčajne pohybujú provízie realitných kancelárií a kedy sa môže provízia vyšplhať až do výšky 100 tisíc eur?

Ktoré lokality sú v našom hlavnom meste na bývanie najvyhľadávanejšie a naopak, existujú stále problémové lokality, ako napríklad kedysi neslávne známy Pentagon vo Vrakuni? A ako je to s bývaním v satelitoch okolo hlavného mesta, sú aj tieto lokality stále na vzostupe? Komu sa oplatí vymeniť napríklad byt v Petržalke za dom v Hviezdoslavove alebo v Rovinke?

Čo všetko vplýva na cenu nehnuteľnosti a kedy môže byť rozdiel v cene rovnakého bytu na jednom a druhom konci tej istej ulice aj 10 tisíc eur?

Dozviete sa vo video rozhovore s realitným maklérom Martinom Madudom.