“Myslel som si, že si to niekto vymyslel,” povedal právnik a aktivista pre openDemocracy.

Plány na výstavbu nového obytného komplexu na tomto mieste ho však podnietili k tomu, aby príbeh svojej starej mamy preskúmal.

Mal dobrý dôvod na obavy. Rýchly prístup ukrajinských úradníkov k plánom developerov, ktorý nie je bez prímesí korupcie, pokračuje od invázie Ruska do krajiny. Aktivisti tvrdia, že demolácia historických pamiatok v Kyjeve sa počas vojny skutočne zrýchlila.

Kritici tvrdia, že tieto nové predpisy, ktoré boli vypracované pred vojnou, poskytnú ukrajinskému stavebnému priemyslu bezprecedentné právomoci.

V novembri Perov – ktorý pracuje pre skupinu venujúcu sa pamiatkam mesta a často sa na súde stavia proti búraniu starých budov – so skupinou priateľov našiel komplex štyroch jaskýň v opustenom a z väčšej časti zničenom dome, kde žila jeho stará mama. Stojí na centrálnej mestskej ulici Voznesenskij uzviz, ktorá spája dve historické štvrte, Podil a Verchne Misto.

Archeológovia predbežne datovali jaskyne do obdobia Kyjevskej Rusi – štátu, ktorý existoval od 9. do polovice 13. storočia – alebo dokonca do predkresťanského obdobia Ukrajiny.

Objav jaskýň a následný tlak verejnosti prinútil kyjevskú mestskú radu odložiť rozhodnutie o prenájme pozemku súkromným developerom.

“Možno to bolo znamenie od Boha,” povedal Perov. “Jaskyne sme našli práve vtedy, keď sa developer chystal získať povolenie na výstavbu.”

Stavebný boom

Toto vzácne, možno dočasné víťazstvo v spore medzi aktivistami a developermi o kyjevské historické pamiatky je v ostrom kontraste s normou posledných rokov.

Za posledné desaťročie sa bytová výstavba vo veľkých ukrajinských mestách stala jedným z najziskovejších odvetví v ekonomike krajiny.

V dôsledku toho získali developeri vplyv na mestské úrady a ukrajinský parlament a mohli úspešne lobovať za pridelenie pozemkov na udržanie svojich intenzívnych stavebných programov.

V reakcii na to sa aktivistické skupiny na celej Ukrajine, ale najmä v hlavnom meste, bránia ochrane budov z 19. storočia a sovietskej éry, ktorým hrozí zbúranie. Ohrozené sú aj zelené plochy, parky a dokonca aj prístup verejnosti na kyjevské pláže na rieke Dneper.

Obavy verejnosti z nekontrolovanej moci ukrajinských stavebných firiem počas vojny sa dokonca pretavili do populárneho humoru. Podľa jedného vtipu: “Nikto na Ukrajine neverí ozbrojeným silám tak ako developeri.”

Podľa aktivistov je ohrozenie domu Perovej starej mamy, ktorý je teraz pamiatkou, typickým príkladom mnohých medzier, ktoré využívajú majitelia nehnuteľností na začatie výstavby bez úplného balíka povolení podľa súčasných zákonov o plánovaní.

Komunistické úrady vysťahovali Perovovu rodinu približne pred 40 rokmi, v roku 1979, z ich bytu v trojposchodovej budove na Voznesenskom uzle, pretože pozemok bol určený na novú výstavbu, ktorá sa však nikdy neuskutočnila. V nasledujúcich rokoch budova z roku 1898 chátrala. Dnes z nej zostala len fasáda.

V roku 2019 požiadala kyjevská realitná spoločnosť Capital Real Estate mestské orgány o prenájom pozemku, na ktorom stoja zvyšky budovy, na výstavbu nového viacpodlažného obytného komplexu.

Spoločnosť uviedla, že je vlastníkom zničenej budovy. V oficiálnom katastri nehnuteľností Kyjeva však nie sú žiadne informácie o nehnuteľnosti na Voznesenskom úvoze – ruine v čase, keď ukrajinské orgány prevzali pozemkovú evidenciu od Sovietskeho zväzu. A oddelenie mestského majetku kyjevskej mestskej správy uviedlo, že na túto adresu nikdy nevydalo osvedčenie o vlastníctve.

Na základe toho Perov tvrdí, že spoločnosť dostala vlastnícke dokumenty nezákonne. Záležitosť v súčasnosti vyšetruje miestna polícia.

Spoločnosť Capital Real Estate nereagovala na žiadosť portálu openDemocracy o vyjadrenie. Podľa Perova však spoločnosť Capital Real Estate tvrdí, že nehnuteľnosť bola zaregistrovaná v roku 2017, a preto je trestné konanie nezákonné, pretože uplynula trojročná lehota na podanie žaloby

Von so starým

V súčasnosti môžu ukrajinskí občania napadnúť potenciálne nezákonnú výstavbu prostredníctvom súdu. Aktivisti tiež zvyknú protestovať na staveniskách, ale to je v súčasnosti zakázané stanným právom.

O šesť mesiacov by však Ukrajinci mohli prísť aj o právo podávať žaloby, keď vstúpi do platnosti nový zákon o reforme územného plánovania.

Tento zákon výrazne obmedzuje cesty pre udelenie chráneného štatútu historickej budove alebo vrátenie nehnuteľnosti do vlastníctva obce. Podľa novej legislatívy sa takéto kroky budú interpretovať ako porušenie práv vlastníka.

Perov sa obáva, že všetky súčasné súdne prípady týkajúce sa majetkových konfliktov budú zrušené, pretože developeri využijú nový zákon na podanie odvolania na zrušenie prípadov.

Obáva sa aj dlhodobého vplyvu tohto zákona. Pre openDemocracy uviedol, že z 3 000 historických budov v ukrajinskom hlavnom meste má len tretina štatút chránenej budovy.

“To znamená, že 2 000 historických budov, z ktorých väčšina je v súkromnom vlastníctve, je ohrozených zničením. Podľa [nového zákona] bude môcť ktokoľvek kúpiť malý starý dom, zbúrať ho a postaviť mrakodrap,” povedal.

Perov poznamenal, že je pravdepodobné, že tento rok bolo v Kyjeve zbúraných viac historických budov ako v roku 2021.

“Pred vojnou sa historické budovy búrali, aby sa vytvoril priestor pre konkrétnu zástavbu. Teraz sa to robí ako proaktívny krok,” vysvetlil. “Po vojne sa bude oveľa ľahšie pracovať s pozemkami než s budovami. [Pozemky sú likvidnejším aktívom.”

Architekti pod útokom

Ukrajinskí aktivisti, ktorí chcú chrániť historické budovy, nie sú jediní, ktorí sa zrejme dostali do konfliktu s developermi v krajine, ktorí chcú obnoviť príjmy, ktoré dramaticky klesli v dôsledku hospodárskeho kolapsu spôsobeného inváziou.

V novembri Bezpečnostná služba Ukrajiny (SBU) prehľadala priestory Národného zväzu architektov Ukrajiny, ako aj firmy a domy vedenia zväzu. SBU uviedla, že prehliadka bola súčasťou vyšetrovania údajného zasahovania do národného systému digitálneho plánovania a že únia údajne vydala odborné osvedčenia nekvalifikovaným osobám.

Jedna z riaditeliek zväzu architektov Anna Kyriiová sa domnieva, že pozornosť orgánov činných v trestnom konaní sa rovná “pomste” ukrajinských politikov architektom za ich kritiku novej reformy územného plánovania.

Kyrii uviedla, že nový zákon prijatý 13. decembra bol prijatý v snahe “prerozdeliť páky vplyvu” v ukrajinskom stavebníctve a plánovaní.

Podľa súčasných predpisov, ak architekt zodpovedný za výstavbu nehnuteľnosti nesúhlasí s developerom v súvislosti s významnými zmenami – napríklad použitím lacnejších materiálov alebo snahou obísť stavebné predpisy -, môže spor nahlásiť štátnemu inšpektorátu, ktorý môže vykonať vyšetrovanie.

Nový zákon zmení postup riešenia takýchto sporov: ak architekt odmietne vykonať zmeny, ktoré chce developer, podľa nového zákona sa bude môcť developer obrátiť na novú urbanistickú komoru pri novovytvorenom ukrajinskom ministerstve obcí, území a rozvoja infraštruktúry.

Ak developer nedostane súhlas alebo zamietnutie do 30 dní, dostane štandardne súhlas na svoje zmeny.

“V skutočnosti v tomto návrhu zákona nie je nič o urbanistickom plánovaní,” povedal Kyrii.

Odporcovia zákona tvrdia, že zákon len posilňuje úlohu ministerstva pre komunity, územia a rozvoj infraštruktúry. Ministerstvo bude mať výhradnú právomoc vyhlasovať verejné súťaže na výstavbu a stanovovať podmienky týchto súťaží, rozhodovať o tom, kto bude mať prístup na trh, certifikovať architektov a riešiť spory.

Navyše podľa nového zákona nahradia štátnych úradníkov v oblasti stavebného plánovania súkromní inšpektori, ktorí budú vydávať stavebné povolenia a osvedčovať, že stavba je pripravená na užívanie. Obávame sa, že to môže viesť k tomu, že developeri si budú registrovať vlastné spoločnosti na vydávanie povolení – napríklad prostredníctvom priateľov alebo rodinných príslušníkov.

“Najhoršie na tejto situácii je, že štát sa zbavuje akejkoľvek formy zodpovednosti nad rozvojom nehnuteľností,” tvrdí Kyrii. “Súkromní developeri, súkromné posudzovanie stavieb a súkromný dohľad – bez jedinej formy dohľadu nad developermi zo strany štátu.”

Väčšina stavebného priemyslu nový zákon podporuje. Serhij Pylypenko, generálny riaditeľ najväčšieho výrobcu betónu v Kyjevskej oblasti, spoločnosti Kovalska Group, verí, že nový zákon dokončí dlho očakávanú reformu spôsobu, akým štátne orgány monitorujú a regulujú územné plánovanie a výstavbu – a odstráni korupciu v tomto sektore.

Poukazuje na to, že nové ustanovenia prenesú rozhodovanie o otázkach výstavby na nižšie úrovne štátnej správy a zároveň zavedú trestnoprávnu zodpovednosť za nezákonnú výstavbu alebo porušenie podmienok využívania územia.

“Zákon umožní urýchliť všetky procesy, ktoré umelo brzdili rozvoj stavebníctva a mali negatívny vplyv na ekonomiku,” povedal Pylypenko. Kritiku zákona zo strany ukrajinských architektov a verejných organizácií označil za “za vlasy pritiahnutú” a “nespravodlivú”.

Unáhlená tvorba zákonov

Podobne ako iné potenciálne kontroverzné zákony prijaté počas vojny, aj nový ukrajinský zákon o územnom plánovaní bol vypracovaný pred ruskou inváziou – a potom narýchlo schválený parlamentom so zjavne malým dohľadom.

Developeri prispeli k jeho napísaniu prostredníctvom svojej lobistickej organizácie Konfederácia staviteľov Ukrajiny, ktorá organizovala stretnutia s jednotlivými poslancami a zúčastňovala sa na osobitných zasadnutiach v parlamente.

Pred vojnou mal tento zákon v ukrajinskom parlamente značnú podporu, ale v poslednom čase sa počet poslancov pripravených podporiť ho znížil len na 228 (na prijatie zákona je potrebných 226 hlasov, teda polovica snemovne).

Pôvodne návrh zákona s 300 stranami pozmeňujúcich a doplňujúcich návrhov k štyrom rôznym existujúcim zákonom a porovnávacou tabuľkou zmien v rozsahu 2 000 strán nebol pred záverečným hlasovaním 13. decembra – ani po hlasovaní – zverejnený na webovej stránke ukrajinského parlamentu. Neboli dodržané ani štandardné postupy, ako je predbežná diskusia alebo pozmeňujúce a doplňujúce návrhy z pléna. Do 28. decembra zákon stále nebol zverejnený.

Organizácia openDemocracy sa pokúsila kontaktovať hlavnú autorku zákona, poslankyňu Olenu Šulejak, aby pochopila, prečo musel byť zákon prijatý tak rýchlo, ale nedostala odpoveď.

Šulejaková, ktorá stojí na čele vládnucej strany Sluha ľudu, v internetovom liste tvrdí, že zákon digitalizuje a zjednoduší stavebné konania pri povojnovej obnove Ukrajiny.

“Nemáme morálne právo ponechať územné plánovanie v takom stave, v akom bolo. Najmä pred [povojnovou] rekonštrukciou s využitím štátnych prostriedkov a prostriedkov medzinárodných partnerov,” napísal Šuľak.

Anna Kyrii zo zväzu architektov je však presvedčená, že zákon o plánovaní bol v parlamente urýchlene schválený 13. decembra, pretože vládnuca strana sa ešte mohla spoľahnúť na hlasy poslancov proruských strán, ktoré boli v tento deň zakázané. Záznamy o hlasovaní ukazujú, že zákon nemohol byť prijatý bez hlasov týchto poslancov.

Nasledujúci deň začali poslanci vládnucej strany zbierať podpisy na podporu odobratia mandátov poslancom patriacim k proruským stranám – krok, ktorý ukrajinská verejnosť požadovala od februárovej invázie.

Zmeny srdca

Medzitým niektorí Šuľakovi stranícki kolegovia, ktorých novinári predtým spájali s developerskými záujmami, v predvečer hlasovania zmenili svoj postoj a verejne vyzvali poslancov, aby sa postavili proti návrhu zákona.

Anna Bondar, bývalá stavebná úradníčka, ktorá je zároveň poslankyňou za ukrajinskú vládnu stranu, stiahla svoj podpis pod návrhom zákona. Tvrdila, že by viedol k tomu, že väčšinu stavebných povolení by mali pod kontrolou súkromné spoločnosti a že by sa obmedzili právomoci miestnej samosprávy v oblasti plánovania.

Právny predpis bol teraz postúpený prezidentovi Volodymyrovi Zelenskému, aby ho podpísal – alebo vetoval, ako o to požiadalo viac ako 42 000 ľudí prostredníctvom online petície. Ukrajinský minister pre komunity, územia a rozvoj infraštruktúry Oleksandr Kubrakov zákon podporuje a predpokladá sa, že má so Zelenským dobré vzťahy: médiá ho označujú za možného kandidáta na budúceho premiéra.

Ukrajinská spoločnosť je už dlho rozhorčená nad tým, ako sa správajú developeri, najmä keď porušujú zákony, stavajú v mestskej zeleni a narúšajú život v meste. To všetko bolo častým zdrojom sporov verejnosti pred ruskou inváziou.

Poslanec Dmytro Hurin, ďalší opozičník zo strany Sluha ľudu, ktorého novinári predtým spájali s developerskými záujmami, tvrdil, že nový zákon má len málo spoločného s povojnovou obnovou.

“Takto by sa víťazi rozhodne nemali obnovovať,” povedal.