Vyzerá to ale tak, že po období extrémov prichádza na realitnom trhu skôr fáza stagnácie, než ďalšieho prudkého zdražovania. Ceny bytov by sa už – minimálne v Bratislave – nemali zvyšovať takým obrovským tempom, aj keď prepad cien sa v žiadnom prípade neočakáva.

Aký bol končiaci sa rok z pohľadu realitného makléra? Je vlastné bývanie pre väčšinu ľudí stále menej dostupné? Mení sa na situácia na trhu a majú už aj kupujúci aspoň nejaký priestor na zjednávanie ceny? A ako by sa mal realitný trh vyvíjať v roku 2026?

Dozviete sa vo videorozhovore s realitným maklérom Martinom Madudom.

Začiatkom mája sme sa u nás v štúdiu rozprávali o tom, že ceny nehnuteľností na Slovensku medziročne výrazne vzrástli a týkalo sa to v podstate všetkých regiónov, aj druhov nehnuteľností. Pamätám si na informáciu o cene 2-izbového bytu v novom bratislavskom Downtowne na Nivách. Prémiová novostavba, 50-55 m², plus parkovacie miesto a cenovka 400 tisíc eur. Vieme, že ceny od jari opäť stúpli. Koľko by si ľudia museli pripraviť dnes, ak by taký byt chceli napríklad „pod stromček“?

Na Vianoce, ako darček od rodičov? To by bolo ideálne. Dovolím si tvrdiť, že v roku 2025 ceny narástli približne o 7 až 12 percent. Keď to spriemerujem, Downtown je stále drahý a drahý aj bude. Momentálne sa tam ceny pohybujú pri väčších, veľkometrážnych bytoch okolo 6 500 až 7 000 eur za meter štvorcový, pri menších bytoch je to pokojne aj okolo 8 000 eur za meter štvorcový.

V prípade stavieb, ktoré sú ešte len v procese výstavby, sa vraj pracuje aj s výmerou bytov a dvojizbáky sú o niečo menšie, ako bývali. Je to tak?

Áno, tie dvojizbové byty sa trochu zmenšili. Dnes sa pohybujeme skôr okolo 35 až 40 metrov štvorcových, niektoré sú dokonca aj menšie. V konečnom dôsledku je však cena za meter štvorcový vyššia.

Viac vo videorozhovore. Text pokračuje pod videom:

Rozhovor si môžete aj vypočuť:

Ty pôsobíš najmä v Bratislave a okolí, takže hovoríme primárne o cenách v hlavnom meste. Ale zdražovanie nehnuteľností zaznamenalo celé Slovensko.

Určite áno. Nejde len o Bratislavu, ale aj o Košice, stred Slovenska, Žilinu a ďalšie regióny. V podstate celé Slovensko zaznamenalo nárast cien.

Na jar si ma v tom rozhovore prekvapil informáciou o tom, že v Bratislave neuveriteľne vzrástli ceny garáží a parkovacích státí, či už v podzemných garážach, ale aj v prípade samostatne stojacich garážach. Spomínal si, že v niektorých lokalitách sa ceny dostávali až k 50-tisíc eurám, za čo si v menšom meste na strednom alebo východnom Slovensku vie človek kúpiť aj garsónku. Zastavilo sa to alebo ceny išli ešte vyššie?

Ak sa bavíme o centre mesta a o novostavbách, tak si dovolím tvrdiť, že dnes sme už na úrovni 50 až 60-tisíc eur. Ide však o parkovacie státia v podzemnej garáži, nie o samostatné garáže.

Pred nahrávaním si spomínal, že veľkým  cenovým skokanom, najmä v Bratislave, boli aj ceny pozemkov. Skús to trochu rozviesť.

Je to podobné ako pri garážach a parkovacích miestach. V hlavnom meste je parkovania málo a rovnako je málo aj kvalitných pozemkov. Ak ide o dobré pozemky v dobrých lokalitách, napríklad v Ružinove, pokojne sa dnes bavíme o cene 500, 550 až 650 eur za meter štvorcový.

Samozrejme, vždy platí to, čo v realitách hovoríme stále dokola – lokalita, lokalita, lokalita. Čím lepšia lokalita, tým vyššia cena za meter štvorcový. Platí to pri pozemkoch, pri bytoch aj pri parkovacích státiach.

Sme v druhej polovici decembra, takže sa už dá aspoň čiastočne bilancovať. Aký bol realitný biznis v roku 2025 z tvojho pohľadu a ako to vidíš v roku 2026?

Obchody idú stále. Nie je to už také, ako pred pár rokmi, ale stále sa predáva, aj prenajíma. Druhá polovica roka 2025 bola podľa mňa slabšia.
Trh skôr stagnoval, jeseň nebola taká, ako sme možno očakávali.

Uvidíme, aký bude rok 2026, ale myslím si, že nás čaká skôr obdobie stagnácie. Ceny podľa mňa už nebudú extrémne rásť, ale nemyslím si ani to, že by prišiel nejaký výrazný prepad. Občas sa spomína realitná bublina, ale ja tomu neverím. Skôr očakávam, že ceny sa ustália, nebudú rásť raketovo, ale ani klesať.

Predávať sa bude, ľudia budú kupovať, len to už nebude také, ako po minulé roky. Výhodu budú mať teraz aj kupujúci, pretože už existuje priestor na zjednávanie ceny. To tu v minulosti veľmi nebolo.

Po rokoch extrémov, ktoré sme tu mali, si myslím, že prichádza návrat k zdravému rozumu. Ak by ceny ostali približne tam, kde sú dnes, nebude výrazne rásť nezamestnanosť a úrokové sadzby sa budú pohybovať okolo priemeru, povedzme niekde okolo 3 až 3,5 percenta, tak by to bol na rok 2026 celkom dobrý scenár.

Záujem o vlastné bývanie tu stále je. Na druhej strane vieme, že ľudia musia mať vlastné zdroje, zvyčajne aspoň 20 percent, a tiež dostatočný príjem, aby prešli schvaľovaním hypotéky v banke. Myslíš si, že budú ľudia aj pri dnešných cenách ešte stále schopní kupovať nehnuteľnosti?

Záleží od viacerých faktorov. Dôležité bude, aká bude zamestnanosť, aké budú ceny energií a aká bude inflácia. Úrokové sadzby by sa mali pohybovať niekde medzi 3 až 3,5 percenta, čo je relatívne priaznivé.

Ten trend na Slovensku je aký je – ľudia chcú nehnuteľnosti vlastniť. Minimálne na bývanie, niektorí aj ako investíciu. Je tu dopyt a ten tu podľa mňa aj ostane.

Na jar sme sa dotkli aj cien prenájmov, ktoré boli v Bratislave takisto vysoké. Rástli v priebehu roka ceny aj v tomto segmente?

Ceny prenájmov sa držia na úrovniach, o ktorých sme sa bavili už na začiatku roka. Dá sa povedať, že za posledné dva až tri roky dosiahli nájmy v Bratislave historické maximá.

Je dnes v ponuke na trhu dostatok bytov alebo má človek problém rýchlo si niečo nájsť?

Ponuka je podľa mňa pomerne dobrá, a to tak pri predajoch, ako aj pri prenájmoch. Nie je to o tom, že by nebolo kde bývať. Bytov na prenájom je dosť, či už v centre mesta, v Downtowne alebo v okrajových častiach Bratislavy. Každý si vie niečo nájsť.

Čo sa týka prenájmov, dopyt zo strany cudzincov a prisťahovalcov už trochu ustal, ale na druhej strane ceny nehnuteľností sú dnes tak vysoké, že ľudia jednoducho musia niekde bývať. A pre veľkú časť z nich je prenájom jediná možnosť.

Ale tým pádom ide veľká časť príjmov na bývanie, ktoré v konečnom dôsledku ani nie je ich.

Tak, stále je na výber – nasporiť si nejakú časť, pokúsiť sa o hypotéku a kúpiť si niečo vlastné. Nemusí to byť priamo v centre mesta, ale v okrajových častiach Bratislavy sa ešte stále dá kúpiť bývanie za relatívne rozumné peniaze.

Dá sa dnes v Bratislave vôbec kúpiť slušná nehnuteľnosť do 100-tisíc eur?

Úprimne povedané, je to veľmi ťažké. Možno by si pri troche šťastia našiel garsónku bez balkóna v pôvodnom stave, napríklad v Petržalke, okolo hranice 100-tisíc eur. Ale treba počítať s tým, že by si musel výrazne znížiť svoje nároky a ešte investovať do rekonštrukcie.

Čiže bývanie v slušnej lokalite, v širšom centre, už za 100-tisíc v hlavnom meste prakticky neexistuje?

Zabudni. Teoreticky sa niečo nájsť dá, ale len za cenu veľkých kompromisov.