V treťom štvrťroku narástli v Bratislave ceny bytov z druhej ruky v porovnaní s predošlým štvrťrokom o 5,4 %. Jednotková cena sa tým vyšplhala na 3 748 €/m². V porovnaní s tretím štvrťrokom 2023, kedy ceny dosiahli svoje dno, sú dnes o 9,97 % vyššie. Po roku tak ceny starších bytov zaznamenali prvý výraznejší nárast. Ceny bytov z druhej ruky kategorizovaných ako novostavby vzrástli v porovnaní s predošlým kvartálom o 7 %, rástli však aj ceny v ostatných segmentoch. Napr. čiastočne zrekonštruované byty stúpli o 5,68 % a byty v pôvodnom stave ako aj kompletne zrekonštruované byty rástli o 3 %.

Absolútna cena starších bytov medziročne stúpla takmer o pätinu

Priemerná absolútna cena starších bytov medziročne narástla až o 18,75 % a dostala sa na úroveň 252 679 € za byt. Rozloha ponúkaných bytov vzrástla za rok o 6,76 % na 67,38 m². Ceny bytov v Bratislave na meter štvorcový rástli vo všetkých piatich okresoch hlavného mesta. V Starom meste stúpli ceny starších bytov o 5,8 % a v okrese Bratislava III dokonca o 6,5 %. Výraznejší rast si však pripísali aj ostatné okresy.

Nájomné aj s energiami poskočilo o 8 %, chýbajú malé byty

Dynamika rastu cien sa výrazne odrazila aj na nájomnom. Priemerné nájomné na m2 v Bratislave aj s energiami sa vyšplhalo na 16,67 €/m². Medziročne išlo o rast 8 %. Celkový nájom s energiami tým vyskočil na 1 078 €. Podobne ako pri bytoch na predaj, aj tu hrala rolu vyššia priemerná plocha ponúkaných bytov na prenájom. Tá sa totiž v porovnaní s druhým kvartálom zvýšila o 8 % na 67,78 m².

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „Prudký rast cien a zmenu štruktúry bytov, keď sú v ponuke najmä väčšie byty, môžeme sčasti pripísať dočasným faktorom. V Bratislave totiž v tomto čase prebieha rekonštrukcia viacerých internátov. Mnoho študentov tak bolo pred začiatkom školského roka nútených hľadať si alternatívne ubytovanie. Je možné, že tento dopyt z trhu rýchlo vyčerpal ponuku menších a lacnejších bytov. Širšia ponuka väčších a drahších bytov následne posunula cenový priemer smerom nahor.“

Dostupnosť bývania môžu zlepšiť nižšie úrokové sadzby

V rokoch 2020 – 2022 sme boli svedkami prudkého rastu cien bytov na primárnom aj sekundárnom trhu. Na vrchole v 3. štvrťroku 2022 bolo na kúpu 1 m2 v novostavbe potrebných 3,7 priemerných čistých mesačných platov a v prípade starších bytov to boli 3 takéto platy. Rast cien nehnuteľností bol v tomto období však kompenzovaný nízkymi úrokovými sadzbami. Odvtedy zostali ceny novostavieb v Bratislave zamrznuté, čo pri raste priemernej mzdy znížilo potrebný počet platov na 3,5. V prípade starších bytov bol tento pokles výraznejší nakoľko popri raste miezd došlo aj k prepadu cien, čím sa potrebný počet platov znížil na 2,6. Z hľadiska vývoja miezd sa dostupnosť bývania v poslednom období mala potenciál zlepšiť, limitujúcim faktorom však naďalej zostávajú vysoké úrokové sadzby. V tomto roku došlo už trom zníženiam hlavnej úrokovej sadzby zo strany ECB a decembri sa očakáva ešte jedno zníženie o štvrť percentuálneho bodu.

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „Postupne očakávame pokles úrokových sadzieb na hypotéky, ktorý však bude na Slovensku limitovaný výnosmi na štátnych dlhopisoch, ktoré odzrkadľujú hospodárenie štátu. Úrokové sadzby sú aktuálne stále najdôležitejším faktorom s potenciálom zlepšiť dostupnosť bývania. Prispieť by však mohlo aj uvoľnenie obmedzení úverovania zo strany NBS, podobne ako to spravila Česká národná banka, ktorá v tomto roku zrušila strop na celkové zadlženie v pomere k čistému ročnému príjmu žiadateľa. Na Slovensku k podobnému uvoľneniu regulácie zatiaľ nedošlo.“

Oživenie trhu bude pokračovať aj naďalej

Sekundárny trh získava výhodu aj v tom, že zvýšená sadzba DPH sa nepremietne do cien starších bytov, na rozdiel od novostavieb. Zvýšená inflácia v dôsledku novej daňovej legislatívy však môže obmedziť dostupnosť bývania tým, že spomalí rast reálnych miezd. Dnes je však už jasné, že na trhu dochádza k oživeniu sprevádzanému rastom predaja novostavieb ako aj rastom priemernej ceny na sekundárnom trhu.

„Ku koncu roka očakávame pokračovanie cenového rastu na sekundárnom trhu, ktorý pri hľadaní vlastného bývania predstavuje cenovo výhodnejšiu alternatívu. Vyššie uvedené faktory však budú aj naďalej podporovať rast priemerného nájomného,“ dodáva Rudolf Bruchánik z Bencont Investments

Redakciu informoval Ľudovít Tóth, PR & Marketing Consultant Event2all