Druhá egyptská rana z Bruselu: zásah do bývania, o ktorom sa na Slovensku mlčí

Kým prvá „egyptská rana“ z Bruselu, ETS2 sľubuje zdraženie tepla a palív, druhá prichádza potichu. Smernica EPBD4 mení pravidlá bývania a môže zasiahnuť vlastníkov bytov tvrdšie, než si dnes dokážeme predstaviť. O to zvláštnejšie pôsobí ticho, ktoré jej zavádzanie sprevádza. A ešte dôležitejšie je, čo urobí, alebo neurobí Slovensko.

Čo EPBD4 v skutočnosti robí

Smernica EPBD4 nie je technickou normou o energetickej hospodárnosti budov. Formálne hovorí o nízkoemisných novostavbách a o postupnej obnove starších domov. V praxi však zasahuje do samotnej filozofie bývania v krajinách ako Slovensko, kde väčšina ľudí býva vo vlastnom a nehnuteľnosť je hlavný rodinný majetok.

Smernica zavádza jednotnú stupnicu energetických tried A až G, pričom trieda G má tvoriť najhorších pätnásť percent budov. Hranice jednotlivých tried si určí každý štát sám. Brusel neurčuje hrúbku izolácie ani konkrétne technické riešenia. Vyžaduje iba výslednú energetickú bilanciu. Tu vzniká problém. Rovnaký cieľ má platiť pre Nemecko či Rakúsko s vysokými príjmami a modernejším fondom aj pre Slovensko, kde dodnes stoja tisíce panelákov a starých domov.

Navyše sa ignoruje klíma. V Stredomorí stačí na úsporné bývanie menej zásahov než v krajine so zimami a dlhodobými mrazmi. To, čo je v Taliansku alebo Grécku jednoduché a lacné, znamená na Slovensku hrubé zateplenie, modernizáciu vykurovania a drahé zásahy do technických systémov. Spoločné pravidlá tak v praxi znamenajú nerovnaké náklady aj nerovnakú záťaž.

Smernica nehovorí, že byty v triede F alebo G sa nesmú prenajímať. Žiadny zákaz neobsahuje. Členským štátom však umožňuje nastaviť minimálne energetické štandardy a naviazať ich na predaj, prenájom alebo renováciu. Kto chce pôsobiť ako premiant, môže z nízkej triedy urobiť prekážku alebo zákaz. Presne to urobilo Francúzsko a dnes žije dôsledky.

Francúzsko: varovanie, nie návod

Francúzsko je dnes výkladnou skriňou toho, ako môže dopadnúť nesprávna implementácia. Vláda sa rozhodla ísť nad rámec smernice a prijala zákon, ktorý postupne zakazuje prenájom bytov v najhorších energetických triedach. Najprv vypadli z trhu byty v triede G, potom F a v ďalších rokoch majú nasledovať ďalšie kategórie. Nebol to príkaz z Bruselu, ale politické rozhodnutie vlády, ktorá chcela pôsobiť ako líder zelenej agendy.

Dôsledky sa už dnes prejavujú najmä pri takzvaných energeticky náročných bytoch. Podľa analýzy portálu SeLoger po začiatku zákazu prenájmu časti bytov v triede G a sprísnení pravidiel pre F klesol podiel týchto bytov v nájomnej ponuke približne o štvrtinu, časť sa presunula do predaja a časť bola z trhu úplne stiahnutá. Zároveň sa pri nich paradoxne zaznamenal rast požadovaného nájomného okolo 4,5 percenta, hoci zákon formálne zakazuje zvyšovanie cien pri triedach F a G.

Realitné analýzy varujú, že postupné rozšírenie zákazu aj na triedy F a E zníži ponuku nájomných bytov ešte viac a najviac na to doplatia nízkopríjmové domácnosti. V napätých oblastiach, ako je Paríž, už samosprávy hovoria o prehlbujúcej sa bytovej kríze, kde jedným z faktorov je stiahnutie energeticky nevyhovujúcich bytov z trhu spolu s presunom časti fondu do krátkodobých turistických prenájmov.

Francúzsko je preto dôležité ako varovanie. Ukazuje, že rámcová smernica, ktorá sama osebe nič nezakazuje, sa môže stať nástrojom tvrdého zásahu do vlastníckeho práva a do trhu s nájomným bývaním, ak ju štát zoberie ako bič a nie ako rámec. Aj u nás existuje politické zoskupenie s ambíciou stať sa premiantom v plnení klimatických cieľov. Našťastie sa v roku 2023 k moci nedostalo.

Slovenská realita: starý fond, málo peňazí a všetko na pleciach domácností

Slovensko je v oveľa zraniteľnejšej pozícii než Francúzsko. Má starý bytový fond, nízke úspory domácností a veľké regionálne rozdiely. Paneláky zo sedemdesiatych a osemdesiatych rokov, staré tehlové bytovky a rodinné domy postavené pred rokom 1990 tvoria chrbtovú kosť bývania. Mnohé z nich majú stále pôvodné rozvody a kotly. Časť tohto fondu je obnovená, ale mnohé budovy majú len vymenené okná alebo nový obal fasády.

Problém je, že EPBD4 nebude hodnotiť iba vzhľad fasády. Rozhodujúca bude celková energetická trieda, ktorá započíta účinnosť zdroja tepla, straty v rozvodoch, prípravu teplej vody, stav kotolní aj primárnu energiu. Dom môže pôsobiť ako rekonštruovaný, ale ak má starú výmenníkovú stanicu alebo nevyregulované kúrenie, môže sa aj tak ocitnúť v triede F alebo G.

Definíciu tried A až G a to, čo bude predstavovať najhorších pätnásť percent budov, určí novela zákona č. 555/2005 Z. z., ktorú pripravuje Ministerstvo dopravy SR. Transpozícia smernice prebieha práve teraz a slovenská legislatíva musí byť schválená najneskôr do mája 2026. Rozhoduje sa práve teraz a bežní vlastníci bytov o tom takmer vôbec nevedia. Prečo jej prípravu sprevádza mediálne ticho?

Najväčšie riziko pre Slovensko nevyplýva zo samotnej smernice, ale z toho, ako ju štát preloží do národnej metodiky energetických certifikátov. Nesprávne nastavené hranice tried, úprava výpočtového vzorca alebo politická snaha pôsobiť ako ambiciózny štát môžu poslať tisíce bytov do kategórií, ktoré trh začne znevýhodňovať.

Skutočnou hrozbou je spôsob implementácie, nie samotná smernica

Ak Slovensko nezvládne financovanie obnovy a zároveň prijme prísny model, môžeme zažiť viacero negatívnych javov naraz. Domácnosti sa budú zadlžovať, aby splnili normy, na ktoré nemajú prostriedky. Bytové domy sa môžu dostať do sporov medzi vlastníkmi, ktorí obnovu chcú a nechcú, pretože mnohé rodiny si nevedia dovoliť vyššiu mesačnú splátku úveru. Nájomný trh môže prísť o časť dostupných bytov, ak by sa na triedy F a G naviazali obmedzenia. A hodnota majetku bežných rodín môže klesnúť len preto, že ich dom neprešiel obnovou podľa novej metodiky.

EPBD4 je z tohto pohľadu nástroj, ktorý možno použiť rozumne alebo ho možno použiť spôsobom, ktorý môže spôsobiť sociálnu katastrofu. Slovensko sa môže rozhodnúť, že energetická trieda nebude prekážkou pri prenájme alebo predaji, že povinnosti naviaže na plán obnovy a nie na represiu a že štát najprv opraví vlastné budovy. Ale rovnako sa môže rozhodnúť pre tvrdé normy, krátke lehoty a prísnu reguláciu bez ohľadu na to, či na to majú ľudia reálne peniaze.

Občan nie je bezmocný

Aj keď tému sprevádza mediálne ticho, občan nemusí zostať v roli diváka. Novela zákona o energetickej hospodárnosti budov prejde medzirezortným pripomienkovým konaním, kde môže pripomienky podať každý: jednotlivci, spoločenstvá vlastníkov, obce aj profesijné organizácie. Podstatou týchto pripomienok musí byť odmietnutie modelu, ktorý spája energetickú triedu s právom prenajímať byt, a požiadavka, aby sa povinnosti viazali výlučne na plán obnovy. Štát nesmie ukladať záväzné štandardy tam, kde neposkytol reálne dostupné financovanie.

Občania môžu tlačiť na poslancov, aby sa implementácii venovali včas a nie až v momente, keď bude text hotový. Bytové domy sa môžu organizovať cez spoločenstvá vlastníkov a mestá či obce môžu formulovať spoločné stanoviská. Samo osebe to ideálny výsledok nezaručí, ale výrazne znižuje riziko, že slovenská verzia EPBD4 skopíruje francúzsku cestu.

EPBD4 nie je osud

Smernica EPBD4 nie je osud, ale rámec. To, či sa stane druhou „egyptskou ranou“ pre slovenské rodiny, nezávisí od bruselských úradníkov, ale od toho, ako ju preloží do praxe slovenská vláda. Slovensko má možnosť chrániť vlastnícke právo, nastaviť realistické ciele, vyhnúť sa zákazu prenájmov a priznať si, že krajina s našou ekonomickou silou a podnebnými podmienkami nemôže kopírovať modely bohatších a južnejších štátov.

Na severe Európy sa väčšinu roka kúri, na juhu sa väčšinu roka chladí. To, čo je v Španielsku či Taliansku „energeticky nenáročné“, môže byť na Slovensku prakticky nedosiahnuteľné bez obrovských investícií. Ak európske normy ignorujú tieto rozdiely, automaticky trestajú krajiny, ktoré majú chladnejšie podnebie a starší bytový fond.

Ak Slovensko túto možnosť nevyužije, o desať rokov nemusí byť najväčším problémom cena palív ani emisného kreditu. Najväčším problémom môže byť to, že si bežná rodina nebude môcť dovoliť bývať vo vlastnom dome, pretože jej ho zobrala kombinácia ideologického tlaku a nepripraveného štátu. O tom musíme hovoriť dnes, nie až vtedy, keď bude neskoro.

Prečítajte si tiež:

• ETS2 klope na dvere. Ako sme k európskej uhlíkovej dani prišli? Môžeme sa jej ešte vyhnúť?
• ETS2 – pokuta za dýchanie alebo nová európska daň na občana. Sami si spočítajte prirážku
• O ETS2 je rozhodnuté: EÚ odkladá klimatické opatrenia o rok – dotkne sa to nás všetkých