V Kanade a Švédsku klesli od februára o viac ako 8 %, na Novom Zélande sa od svojho minuloročného vrcholu znížili o viac ako 12 %. Austrálske ceny nehnuteľností klesajú už päť mesiacov po sebe. Ceny začali klesať aj v Amerike a Británii. Rovnakým smerom sa uberajú aj mnohé ďalšie krajiny, píše britský týždenník The Economist.

Počet transakcií sa tiež znížil. Podľa Národnej asociácie realitných kancelárií, lobistickej skupiny, sa predaj domov v Amerike v auguste znížil o pätinu v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Na Novom Zélande bol štvrťročný predaj za tri mesiace do júna najslabší od roku 2010. Ceny akcií veľkých britských stavebných spoločností, ako sú Barratt a Taylor Wimpey, klesli tento rok na polovicu. Akcie najväčších amerických spoločností Dr. Horton a Lennar klesli o viac ako 30 %.

Predstavuje to koniec dlhého rozmachu, ktorý mnohí majitelia domov považovali za samozrejmosť. Najnižšie úrokové sadzby hypoték a obmedzená ponuka podporovali v desaťročí po globálnej finančnej kríze v rokoch 2007 – 2009 neustály rast cien nehnuteľností v bohatých krajinách. Napríklad ceny v Amerike vzrástli od svojho dna v roku 2012 do konca roka 2019 o takmer 60 %. Potom prišla pandémia, počas ktorej ceny skutočne prudko vzrástli. V Amerike, Kanade a Holandsku vzrástli od roku 2020 o viac ako 30 %. Uzamykanie a prechod na prácu z domu zvýšili dopyt po prímestských nehnuteľnostiach so záhradami alebo kanceláriami. Vlády, ktoré sa obávali krízy v oblasti bývania v dôsledku šírenia kovidu, dočasne zmiernili alebo zrušili hypotekárne predpisy, čím uľahčili nákup.

Zvýšenie úrokových sadzieb však spôsobilo, že úrokové sadzby hypoték sa dostali na úroveň, aká tu nebola desaťročia. Pred rokom bola 30-ročná hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou v Amerike pod 3 %. Dnes sa pohybuje len tesne pod 7 %. Na Novom Zélande sadzby hypoték prvýkrát po ôsmich rokoch prekročili 7 % a vo Veľkej Británii priemerná päťročná pôžička s pevnou úrokovou sadzbou prvýkrát po desiatich rokoch prekročila 6 %. To sťaží život potenciálnym kupujúcim a zvýši pravdepodobnosť, že existujúci majitelia domov budú v núdzi. Je to zmena, ktorá bude mať pravdepodobne nepríjemné politické a sociálne dôsledky na mnoho nasledujúcich rokov.

Tri faktory určujú, kde je bolesť najvýraznejšia, a teda kde sú tieto následky najpravdepodobnejšie. Prvým je nedávny rast cien. Trhy s bývaním, kde ceny od pandémie prudko vzrástli, sú obzvlášť citlivé na ochladenie dopytu. Zatiaľ čo mnohé bohaté krajiny začiatkom tohto roka spomalili tempo rastu na jednociferné hodnoty, Amerika a Kanada si udržali dvojciferný rast, ktorý bol poháňaný obrovským dopytom po bývaní v horských mestách a štátoch slnečného pásu, ktoré priťahujú dobre situovaných Kalifornčanov a Newyorčanov spolu s mestami ako Toronto.

Druhým faktorom je úroveň zadlženosti. Čím vyšší je podiel dlhu domácností na príjme, tým sú majitelia zraniteľnejší voči vyšším splátkam hypoték a nesplácaniu úverov. Centrálni bankári nájdu útechu v tom, že zadlženosť domácností v pomere k príjmom je nižšia, ako bola v predvečer globálnej finančnej krízy v krajinách vrátane Ameriky, Británie a Španielska. Napriek tomu niektoré krajiny čelia horám dlhov. To ich robí citlivými aj na malý nárast sadzieb hypoték. Domácnosti v Austrálii, Kanade a Švédsku, ktorým sa podarilo vyhnúť sa plnému dopadu finančnej krízy, si v nasledujúcich rokoch požičali závratné sumy, čo vyvolalo varovania finančných kontrolných orgánov. Ako povedal guvernér švédskej centrálnej banky Stefan Ingves: “Je to ako sedieť na vrchole sopky.”

Tretím faktorom je rýchlosť, s akou sa vyššie úrokové sadzby premietajú do vlastníkov bytov. Najväčšie riziko hrozí dlžníkom hypoték s pohyblivou úrokovou sadzbou, ktorá kolíše v závislosti od zmien úrokových sadzieb. Tí čelia okamžitému zníženiu svojho disponibilného príjmu. V Kanade tvoria hypotéky s pohyblivou úrokovou sadzbou viac ako polovicu všetkých úverov. V Austrálii a Švédsku tvoria takmer dve tretiny.

V ostatných krajinách sú oveľa bežnejšie pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou, čo znamená, že zvýšenie sadzieb sa prejavuje so značným oneskorením. Prevažná väčšina hypoték v Amerike má takéto podmienky. Tieto hypotéky sú obľúbenejšie aj v Európe. Nie všetky úvery s pevnou dobou splatnosti sú však rovnaké. V Amerike je väčšina z nich fixovaná na dve alebo tri desaťročia. V iných krajinách budú aj dlžníci s fixnou úrokovou sadzbou čoskoro čeliť prudko rastúcim nákladom na hypotéky. Na Novom Zélande tvoria hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou väčšinu existujúcich úverov, ale viac ako 70 % z nich má fixáciu len na dva roky. Takisto takmer polovica hypoték, ktoré boli v minulom roku uzatvorené v Británii.

Ak to zhrnieme, máme všetky predpoklady na hlboký prepad v oblasti bývania. Tentoraz ho však pravdepodobne nebude viesť Amerika, ale Kanada, Holandsko, Austrália, Nový Zéland a Nórsko. Podľa prognóz viacerých realitných spoločností by v Austrálii a Kanade mohli ceny klesnúť až o 14 % oproti ich vrcholu, čo je o niečo viac, ako sa očakáva v Amerike alebo Británii. Ekonómovia z Royal Bank of Canada očakávajú, že objem predaja v krajine sa v rokoch 2022 – 23 prepadne o viac ako 40 % – čo prevyšuje 38 % pokles v rokoch 2008 – 2009.

Prahy bolesti

V každej krajine budú niektorí ľudia trpieť viac ako iní. Úverová kvalita priemerného dlžníka sa v posledných rokoch zlepšila, keďže prísnejšie predpisy zavedené po globálnej finančnej kríze sťažili rizikovejším dlžníkom čerpanie hypoték. Toxická kombinácia úrokového šoku a prudkého nárastu životných nákladov však bude pre majiteľov domov znamenať veľký tlak.

Napríklad v Austrálii sú tri pätiny úverov na bývanie poskytované za variabilných podmienok. Podľa najnovšej správy centrálnej banky o finančnej stabilite, ktorá bola zverejnená 7. októbra, by polovici týchto dlžníkov v prípade zvýšenia úrokových sadzieb v súlade s trhovými očakávaniami klesla voľná hotovosť, resp. hotovosť, ktorá im zostane po splatení hypotéky a základných životných nákladov, najmenej o pätinu – a 15 % by sa tento ukazovateľ zmenil na záporný. Vo Veľkej Británii by takmer 2 milióny domácností, teda štvrtina domácností s hypotékou, mohli do začiatku roka 2025 zažiť, že vyššie splátky pohltia ďalších 10 % príjmu ich domácnosti. V Holandsku by sa podiel majiteľov domov, ktorí platia viac ako štvrtinu svojho príjmu na hypotéku, zvýšil z 12 % na 26 %, ak by sa úrokové sadzby zvýšili o tri percentuálne body.

Obzvlášť zraniteľní sú kupujúci, ktorí si požičiavajú prvýkrát, a tí, ktorí si požičali nedávno. Mnohí z nich sa pri kúpe domu snažili natiahnuť svoje financie, takže im zostalo menej voľných prostriedkov na pokrytie skokového nárastu nákladov na hypotéku. V Amerike tvorili kupujúci, ktorí kupovali prvýkrát, v minulom roku každý tretí predaj. Mnohí z nich majú skromné úspory. Mileniálov, ktorým sa konečne podarilo kúpiť nehnuteľnosť, čaká nepríjemné prekvapenie.

Dobrou správou je, že banky by mali byť schopné prekonať tento prepad. V rokoch 2007 – 2009 nárast nesplatených dlhov priviedol niektoré americké banky na pokraj bankrotu. Podľa ďalšej poradenskej spoločnosti Capital Economics majú banky v Británii v súčasnosti takmer štyrikrát viac kapitálu na krytie strát. Najnovší záťažový test Bank of England naznačuje, že veritelia v krajine by boli schopní absorbovať 33 % pokles cien nehnuteľností a nárast miery nezamestnanosti z 3,5 % na 12 %. V Amerike sa banky stiahli z hypotekárneho trhu a viac ako polovicu nových hypotekárnych úverov v súčasnosti poskytujú nebankové subjekty. Riziká sa tak už nekoncentrujú v systémovo dôležitých veriteľoch.

Napriek tomu bude mať útlm v oblasti bývania hlboké dôsledky. “Cyklus bývania JE obchodný cyklus”, napísal Edward Leamer z Kalifornskej univerzity v článku uverejnenom v roku 2007. Uviedol, že spomalenie bývania predchádzalo ôsmim z posledných desiatich recesií v Amerike. Po finančnej kríze pán Leamer pokračoval dokumentom s názvom “Bývanie je naozaj obchodný cyklus”, ak by čitatelia nepochopili, o čom je reč. Súvislosť medzi týmito dvoma cyklami vzniká preto, lebo bývanie poskytuje “účinky bohatstva” vlastníkom, ktorí bývajú v nehnuteľnostiach. Keď ceny nehnuteľností rastú, ľudia majú dobrý pocit zo svojej finančnej situácie, a tak si požičiavajú a míňajú viac. Keď klesajú, ľudia si uťahujú opasky. V roku 2019 výskum Bank of England zistil, že 10 % nárast cien nehnuteľností zvyšuje spotrebu o 0,35 – 0,5 %.

Ďalším dôležitým kanálom medzi trhom s bývaním a zvyškom ekonomiky sú investície. Kapitálové výdavky spojené s bývaním, najmä s výstavbou domov, môžu byť mimoriadne volatilné – a často predstavujú rozdiel medzi rastom alebo poklesom ekonomiky. Klesajúce investície do bývania skutočne spôsobili tretinu poklesu amerického HDP v rokoch 2007 – 2009. Výskum vo Veľkej Británii ukázal podobné výsledky. Stavitelia domov sa naháňajú za konjunktúrou a pri zlých ekonomických správach sa stránia. Keďže obavy tentoraz narástli, počet začatých stavieb súkromných domov v Amerike sa od apríla znížil o 20 %. Tentoraz budú dlžníci, ktorí už majú nedostatok peňazí kvôli inflácii a vysokým účtom za energie, míňať menej aj na iné tovary a služby, pretože sa budú snažiť splniť vyššie splátky hypoték.

Niektorí ľudia vidia v krachu bývania aj pozitívnu stránku. Dúfajú, že nižšie ceny umožnia mladým ľuďom kúpiť si svoje prvé bývanie ľahšie. Je takmer isté, že tieto nádeje budú zmarené. Počas korekcií v oblasti bývania a niekedy aj roky po nich miera vlastníctva domov skôr klesá, ako stúpa. Napríklad vo Veľkej Británii vlastní svoj dom približne 65 % ľudí, čo je menej ako 70 % na začiatku globálnej finančnej krízy. V Írsku, ktoré zažilo obrovský krach koncom roka 2000, je miera vlastníctva domov stále o viac ako desať percentuálnych bodov nižšia ako na svojom vrchole. Hospodárske podmienky, ktoré spôsobujú pokles cien nehnuteľností, zároveň ohrozujú šance budúcich vlastníkov domov. Nezamestnanosť rastie a mzdy klesajú. Ak úrokové sadzby stúpnu, ľudia si môžu požičať menej a veritelia hypotekárnych úverov sú pri poskytovaní úverov opatrnejší.

Bytový dom je politická záležitosť

Najväčší vplyv poklesu v oblasti bývania môže byť v politike. V krajinách, kde sa vlastníctvo bývania považuje za rituál prechodu, budú nižšie ceny bez zvýšenia dostupnosti vtieraním soli do už aj tak boľavých rán. Veľa mileniálov sa uskromnilo, aby si mohli dovoliť zálohu; teraz budú musieť bojovať s oveľa vyššími splátkami hypotéky. Hrozí im zabavenie nehnuteľnosti. Strata domu je možná tak, ako nikdy predtým.

Dlhé roky sa usadenejší majitelia domov utešovali myšlienkou, že aj keď je rast reálnych miezd hrozný, aspoň cena ich domu rastie. Tieto časy sa skončili. Dokonca aj ľudia z obdobia baby-boomu, veľkí víťazi desaťročia rastu cien, teraz čelia vyhliadke, že na dôchodku budú žiť v menšom hniezde. To všetko znamená, že zvyšovanie úrokových sadzieb bude mať nepredvídateľné politické dôsledky, pretože ľudia, ktorí kedysi profitovali zo súčasného stavu, zistia, aké je to prehrávať.

Nebuďte preto prekvapení, ak politici začnú obrovské záchranné operácie. Maďarská vláda už ponúkla svojim občanom ochranu pred rastúcimi úrokovými sadzbami hypoték. IMF sa vo svojej analýze bývania na Novom Zélande obáva, že “môže byť potrebná politická podpora, aby sa zabránilo sekundárnym účinkom a výraznému poklesu”. V Španielsku banky údajne zvažujú obmedzenie zvyšovania splátok pri hypotékach s variabilnou úrokovou sadzbou. Martin Lewis, britský finančný odborník, ktorý má väčší vplyv ako všetky noviny v krajine dohromady, začal viesť kampaň za štátnu podporu pre držiteľov hypoték. Keďže ceny nehnuteľností klesajú, takéto požiadavky budú len narastať.