Realitná maklérka pre HS: Aktuálne majú úrokové sadzby klesajúcu tendenciu a to znamená, že ceny nehnuteľností budú stúpať

Aj keď sa v tejto súvislosti najmä v hlavnom meste už dlhé roky vraví o realitnej bubline, ktorá musí skôr či neskôr prasknúť, opak je pravdou. Jedna vec sú údaje v percentách, druhá konkrétne prípady vzostupu cien za porovnateľnú nehnuteľnosť v rovnakej lokalite.

Ako stúpa cena vlastného bývania v Bratislave? Ako sa vyvíja cena bytov v novostavbách, starších bytovkách, ale aj v prípade rodinných domov? Aký čistý mesačný príjem musí mať mladá rodina, ktorá si chce kúpiť napríklad trojizbový byt v staršej bytovke v Ružinove?

Rozprávali sme sa s realitnou maklérkou Annou Markusovou s realitnej kancelárie Mikaro Real.

Nedávno médiami prebehla informácia o tom, že nehnuteľnosti na Slovensku v porovnaní s minulým rokom, ale aj predchádzajúcim kvartálom opäť zdraželi a momentálne sú ceny na historických maximách. Nárast bol zaznamenaný vo všetkých krajoch, ale najvýraznejší bol v hlavnom meste. Percentá síce majú nejakú výpovednú hodnotu, ale ešte lepšie asi bude, ak by sme porovnali ceny podobných nehnuteľností v rovnakej lokalite pred niekoľkými rokmi a teraz.

Ako jeden z príkladov môžem uviesť dvojizbový byt v Petržalke, v Slnečniciach, so štandardnou výmerou 56 m², plus terasa približne 14 m². Pred šiestimi rokmi sa takýto byt predával aj s parkovacím miestom v podzemnej garáži za približne190 tisíc eur. Momentálne za byt s podobnou rozlohou na tom istom sídlisku záujemca zaplatí okolo 250 tisíc eur, ale nie je v tom zahrnuté parkovacie státie. Takže spolu s ním cena sa navýši ešte minimálne o nejakých 20 tisíc, prípadne viac.

Viac v rozhovore. Text pokračuje pod videom

Rozhovor si môžete tiež vypočuť:

O cenách parkovacích miest a garáží v Bratislave sme sa v Hlavných správach už nedávno rozprávali, zaznamenali najvýraznejší nárast. Kým pred nejakými 6 – 8 rokmi parkovacie státie stálo približne 15 – 20 tisíc eur – a to už vtedy ľudia hundrali, že je to príšerne drahé – teraz sa môže cena pohybovať, samozrejme podľa typu parkovacieho státia, aj okolo 50 tisíc.

Áno. Cena závisí od toho, či ide o garážový dom, vonkajšie parkovacie státie, samostatne stojacu garáž a podobne. Cena parkovacieho státia sa pohybuje okolo tých 20 tisíc, ale za samostatne stojacu garáž človek musí zaplatiť aj okolo 50 tisíc eur.

Vráťme sa k bytom. Už sme spomenuli vývoj ceny v petržalskej novostavbe na okraji Bratislavy. Sú k dispozícii aj čísla z iných lokalít?

Môžeme si porovnať ceny trojizbového bytu v Ružinove. Okolo rokov 2014 – 2016 sa takýto „secondhandový“ byt, teda v staršej bytovke, predával za cenu okolo 145 – 160 tisíc eur, podľa toho nakoľko bol rekonštruovaný, kde presne sa nachádzal a podobne. Už vtedy to bola pomerne vysoká cena. Dnes sa také byty v rámci Ružinova predávajú za približne 250 tisíc, takže aj tuto je ten nárast ceny veľmi citeľný.

Existujú aj cenové rozdiely v rámci samotného Ružinova? Sú aj v tomto prípade nejaké vychytené lokality, ako napríklad Štrkovec, Ostredky a podobne?

Určite áno. Čím bližšie sme k centru, tým sú ceny vyššie. A cena bytu sa samozrejme odvíja aj od jeho stavu, či ide o byt v pôvodnom stave, čiastočnú rekonštrukciu alebo úplne novú, ešte voňavú rekonštrukciu. A takisto od možnosti parkovania. V dnešnej dobe už ľudia na parkovanie skutočne prihliadajú, chcú mať kde pohodlne zaparkovať a táto možnosť je dnes veľkým benefitom.

Ako sú na tom ceny domov v Bratislave a okolí?

Môžem uviesť príklad rodinného domu v satelite pri Bratislave, neďaleko od Senca. Pred asi 7 rokmi som tam predávala taký štandardný, 4 – izbový bungalov na pozemku s výmerou 500 m². Vtedy bola predajná cena 185 tisíc eur. Nedávno sa ten istý dom predával opäť a cena sa pohybovala na úrovni 275 tisíc.

Takže nárast o 90 tisíc. Bol ten dom medzitým nejak poprerábaný, spravil tam majiteľ nejaké úpravy?

Iba drobné úpravy čo sa týka záhrady, zatrávnenie, nejaká vonkajšia terasa… Ostatné ostalo v podstate bez nejakej väčšej renovácie.

Ešte pred nejakými 7 – 8 rokmi sa vravelo, že ceny nehnuteľností v Bratislave sú tak nafúknuté, že viac už to nejde a je len otázkou času, keď sa niečo stane a pôjde to dole. Opak bol pravdou, bývanie v hlavnom meste je stále drahšie. Je súčasný stav už stropom alebo je stále priestor na to, aby nehnuteľnosti v Bratislave naďalej zdražovali? A ak áno, bude ich mať kto kupovať?

Aktuálne majú úrokové sadzby klesajúcu tendenciu a to znamená, že ceny nehnuteľností budú stúpať. Otázne je akou rýchlosťou a či budú stále reálni kupci, ktorí budú vedieť pri takýchto vyšpičkovaných cenách získať hypotéku.

Býva pri kupujúcich v banke problém? Narastá počet prípadov, keď záujemcovi o kúpu nehnuteľnosti banka zamietne hypotéku?

Nie je to až tak citeľné, pretože klienti sú dosť obozretní. Už pred kúpou sa obracajú na finančných sprostredkovateľov a špecialistov, ktorým nechajú preveriť svoje príjmy a možnosti, s ktorými na danú nehnuteľnosť budú vedieť dosiahnuť.

Použime ako príklad trojčlennú rodinu, dvaja dospelí a dieťa. Chcú kúpiť trojizbák v Ružinove, spomínali sme, že ceny sa pohybujú okolo 250 tisíc eur v starších bytovkách, novostavba by bola samozrejme o niekoľko desiatok tisíc drahšia. Aký príjem musí takáto rodina mať a koľko musia mať vlastných zdrojov, aby boli v banke na hypotéku priechodní?

Aktuálne banky zafinancujú 80% z hodnoty nehnuteľnosti, v prípade nejakých výnimiek by klienti možno vedeli siahnuť aj na 90% financovanie, ale určite sa na to netreba spoliehať.

Takže ak si ako príklad zoberieme trojčlennú rodinu – dvaja zamestnaní dospelí s jedným dieťaťom – a chceli by kúpiť trojizbový byt v Ružinove za 250 tisíc, pri 80% financovaní by potrebovali mať vlastné zdroje vo výške 50 tisíc eur, čo pre mladú rodinu nie je málo.

Čo sa týka príjmu, je to otázka skôr pre finančného sprostredkovateľa, ale z niekoľkých skúseností pri predajoch viem, že to vychádza niekde okolo 1500 eur v čistom na jednu osobu. Ak teda ide o manželský pár, ich čistý mesačný príjem sa musí pohybovať niekde okolo tri tisíc eur mesačne a viac.