Bratislava 7. decembra  2021 (HSP/Foto:Account Executive & Social Media)

Pred niekoľkými dňami sa po pandemickej prestávke opäť konala realitná konferencia Realitné fórum. V štyroch paneloch sa diskutovalo o aktuálnej situácii na trhu s nehnuteľnosťami – o kanceláriách, nájomných bytoch, aktuálnych právnych otázkach, ale samozrejme aj o rezidenčnom trhu. Čo si myslia odborníci o ďalšom vývoji cien bytov, do akej miery môžu ešte rásť, kedy nastane zlepšenie dostupnosti bývania a aké trendy ovplyvnia bývanie v najbližších rokoch?

Účastníkmi panelu boli skúsení odborníci a profesionáli z oblasti realitného biznisu s bohatým portfóliom zrealizovaných projektov alebo predajov. Z developerov to boli Ivan Bratko z J&T Real Estate a Róbert Michalica z MiddleCapu, ktorý rozbieha svoj prvý rezidenčný projekt. Martin Lazík z Urban&Partner sa zas podieľal, resp. podieľa na predaji mnohých bratislavských developmentov. Napokon, za známu realitnú kanceláriu Herrys vystúpil Filip Žoldák. Moderátorom panelu bol Adrian Gubčo.

Cenový vývoj

Panel uviedol Filip Žoldák predstavením štatistík o aktuálnom vývoji na trhu. Ako Žoldák skonštatoval, ponuka sa nerozvíja, priemerné ceny novostavieb už presiahli 4-tisíc eur za meter štvorcový, v rozostavaných projektoch ostáva asi 1,8-tisíc nepredaných bytov, z toho je v ponuke 1,3-tisíc, a v treťom kvartáli roku 2021 sa predalo asi 600 bytov – prepad oproti 2Q, kedy ich bolo viac ako tisíc. Najväčšia „ponuka“ je v okrese Bratislava I, čo znamená, že ide o bývanie nad rámec možností väčšej časti strednej triedy a byty, ktorých ponukové ceny ani nie sú zverejnené. Medzičasom, developeri zastavujú alebo spomaľujú kvôli rastu cien na trhu aj nákladov predaje. Ceny budú podľa Žoldáka rásť aj naďalej, pričom ponuka sa rozširovať nebude.

Panelisti sa stotožnili s výkladom a závermi Filipa Žoldáka. Hoci som pripomenul, že rast cien medzi poslednými dvoma kvartálmi už nebol natoľko výrazný a existujú úvahy o blížiacom sa strope, koľko sú ľudia ochotní zaplatiť, tento strop v skutočnosti ešte nevidno. Ten podľa Ivana Bratka v prípade strednej kategórie bytov príde možno o dva-tri roky. Potenciál rastu vidí aj v prémiovom segmente. Martin Lazík podotkol, že rastu cien nahráva obmedzená ponuka – developeri nemajú dôvod nezvyšovať ceny, pokiaľ vidia, že v príprave je len málo bytov. Nahráva to aj investorom. Dnes sa oplatí kúpiť byt aj bez toho, aby bol prenajímaný, ako podotkol F. Žoldák.

Za dôležitú otázku som považoval cenovú hranicu, akceptovateľnú pre stredný segment bývania. Ivan Bratko nechcel presne špecifikovať cenu, hoci v downtowne je bežná cenová úroveň predávaných nehnuteľností okolo 6-tisíc eur za meter štvorcový s daňou. Na opačnej strane sú v prípade JTRE Ovocné Sady, kde ceny priebežne rastú, keďže súčasná situácia im veľmi vyhovuje. Zároveň platí, že dynamika na trhu bráni dopredu odhadovať ceny aj developerom, ktorí majú k výstavbe či spusteniu predaja ešte pomerne ďaleko – čo je prípad MiddleCapu, ktorý plánuje budovať byty v tzv. Novom centre Ružinova. Iným prípadom je projekt Rezidencia K Železnej studničke, kde developer zvažuje byty predávať po dokončení výstavby.

Večnou otázkou ostáva, či v Bratislave nedochádza k nafukovaniu realitnej bubliny. Napokon, naznačuje to v jednej z posledných analýz aj Bencont. Filip Žoldák súhlasí, že názory na túto tému sa rôznia, nevidí však indikácie toho, že by malo ku korekcii cien v najbližších dvoch rokoch prísť – za predpokladu, že bude aj naďalej dostupné súčasné alebo podobné financovanie. Rizikom však ostáva nízka ponuka, ktorá naďalej klesá. Róbert Michalica taktiež nepredpokladá, že by malo dôjsť k niečomu podobnému, ako v roku 2008.

Aká je teda ponuka, ktorá by ceny stabilizovala? Diskutujúci sa zhodli, že to je veľmi náročné určiť, pri pohľade do minulosti však Martin Lazík pripomína, že mierny rast, resp. stagnáciu cien Bratislava zažila, keď bolo v ponuke namiesto súčasných 1,3-tisíc bytov okolo 5-6-tisíc. Na stabilizáciu cien a dobehnutie zameškaného by tak metropola potrebovala desiatky tisíc bytov.

Rozšíri sa ponuka?

Základom pre stabilizáciu trhu tak je masívne rozšírenie ponuky novostavieb. To však nie je v tejto chvíli reálne a ani možné. Územný plánovač Matúš Bizoň z Aurexu nedávno vypracoval analýzu funkcií v bratislavskom územnom pláne. Podľa M. Bizoňa, „územný plán Bratislavy definuje celkovo až 35 funkcií. Plochy bývania tvoria 15,2 % územia mesta, vybavenosť 9,2 %, infraštruktúra 6,8 %, priemysel 4,6 %, zeleň a voda 43,1 % a pôda 21,2 %. Na 1 hektár bývania pripadá aj 0,6 hektára vybavenosti. To hrá v prospech nákupných centier. V tomto nevyváženom mixe je žiaľ ukotvený aj nedostatok nových bytov a s tým súvisiaca rastúca cena bývania.“

Nové byty v potrebných množstvách jednoducho nie je kde stavať, keďže súčasná funkčná regulácia ich výstavbu neumožňuje. Konfrontované s tým je JTRE v prípade Nového Lida, ktoré podľa Ivana Bratka už vyše desaťročie čaká na zmenu plánu, aby sa mohlo začať stavať. Naplánované sú tu pritom množstvá bytov. Dostupnejšie bývanie má zas vznikať v projektoch Nové Vajnory a CENTROP, tu však taktiež bráni Územný plán. Martin Lazík zas priznal, že firma je konfrontovaná s nemožnosťou stavať byty v prípade jedného z brownfieldov v jej vlastníctve. Namiesto toho tak vybuduje robotnícku ubytovňu.

Róbert Michalica konštatuje, že podobné spôsoby hľadania možností v rámci Územného plánu sú bežné a trh je v takej situácii, že ľudia sú ochotní bývať aj v ubytovniach či penziónoch. Potrebu zisku nových obyvateľov si pomaly začínajú uvedomovať aj mestské časti, keďže tým získavajú daňové príjmy. Preto sú ochotné ľuďom povoliť trvalý pobyt v takýchto podmienkach. Napriek tomu ide o potemkinovskú dedinu, spôsobenú nízkou flexibilitou Územného plánu. Zároveň dodal, že pri občianskej vybavenosti je situácia opačná a aj roky po kolaudácii bývajú priestory pre vybavenosť prázdne.

Okrem toho, Hlavné mesto zmenilo metodiku posudzovania projektov a odmieta vydávať kladné záväzné stanovisko pre projekty s apartmánovým bývaním. Ivan Bratko pripomenul, že v dôsledku toho padli zámery firmy v dotyku s projektom Fuxova v Petržalke. JTRE preto pozemky predalo. Nový majiteľ tu pravdepodobne postaví supermarket predmestského typu, hoci ide o vynikajúci pozemok v priamej dostupnosti električkovej trate. M. Lazík dodal, že Bratislava prišla v dôsledku novej metodiky o tisíce bytov, resp. apartmánov. O ďalšie prichádza v brownfieldoch, kde sa napriek obrovskému potenciálu len pomaly mení ich funkčná definícia.

Problém je však nielen v Územnom pláne, ale aj v konaní úradov. Mnoho developerov sa stretáva s komplikáciami na rozličných úrovniach povoľovania – od procesov EIA cez konania na stavebných úradoch či pri konzultáciách s okresnými úradmi. Lehoty sa nedodržiavajú a celý vývoj projektu sa predlžuje. Róbert Michalica preto odmieta tvrdenia, že za zvyšujúcimi sa cenami sú len snahy developerov o zisk. Predlžovaním povoľovania rastú finančné náklady a cena peňazí, uložená v pozemku. Čím dlhšie príprava projektu trvá, tým drahší je.

Veľký dosah na dĺžku prípravy projektu má ale aj miesto, kde vzniká. Kým v Bratislave platí to, čo popísal R. Michalica, v niektorých regiónoch je situácia lepšia. Ukazuje to skúsenosť M. Lazíka z Popradu, kde bolo obdobie medzi akvizíciou pozemku cez povoľovanie až po ukončenie výstavby dlhé len tri a pol roka. Podobný prípad nastal aj v Topoľčanoch, Piešťanoch alebo Trenčíne. V konečnom dôsledku by tak výstavbe v Bratislave mohla pomôcť jednoducho zmena prístupu.

Aktuálne trendy v rezidenčnom developmente

Trh s nehnuteľnosťami v súčasnosti mimoriadne ovplyvňuje obrovský rast cien stavebných materiálov. Všetky kľúčové produkty narástli – v dôsledku pandémie sa spomalila produkcia a producenti nemali naskladnených dosť zásob, takže sa museli radikálne zvýšiť ceny. Najviac stúpli oceľ, drevo alebo plasty, veľmi vysoko ale narástli aj ceny betónu, tehál alebo cementu. Podľa aktuálnych odhadov sú však kovy a drevo za vrcholom, do polovice roka 2022 by ho mali dosiahnuť aj betón, tehly a cement. Ovplyvní to ceny bytov?

Martin Lazík popísal aktuálnu situáciu, podľa ktorej sa ceny menia každý týždeň, postupne však dochádza k naskladňovaniu zásob a vytváraniu dlhodobých rezerv. Ivan Bratko taktiež potvrdil, že v JTRE sú s týmto problémom konfrontovaní. Čoraz častejšie sa hovorí o zavedení inflačnej doložky a prevedení rizika rastu cien na klienta, u tohto developera však nad takým niečím údajne neuvažujú a nebudú to uplatňovať ani pri zazmluvnených bytoch. Dodáva však, že pri menších developeroch je tento krok pochopiteľný, keďže malé firmy nemusia mať takú finančnú istotu.

Ešte výraznejší vplyv na trh môže mať zmena výšky úrokových sadzieb, čo sa deje napríklad v Česku – Česká národná banka nedávno pristúpila k tomuto kroku, pričom navýšenie je najvyššie od roku 1997. Signály z komerčných bánk o raste sadzieb podľa Filipa Žoldáka existujú, Národná banka Slovenska je však menej čitateľná. Ak už k rastu dôjde, ani zďaleka nie k takému radikálnemu, ako v Česku. Martin Lazík doplnil, že ak aj dôjde k zmenám úrokových sadzieb, trh to ovplyvní. Pri pohľade z historickej perspektívy však nebude sadzby vyššie ako v roku 2018, kedy sa predaje vďaka dostupnosti peňazí utešene rozbehli.

Ako záverečnú tému panelisti rozoberali dopady pandémie koronavírusu COVID-19 na rezidenčné reality, najmä na ich podobu. Veľký priestor na zakomponovanie nových trendov má MiddleCap, ktorý čaká do výstavby projektu v Ružinove ešte niekoľko rokov. Róbert Michalica za kľúčovú tému považuje zmenu fungovania práce a posilnenie práce z domu. Zvýšil sa dopyt po doplnení exteriérového priestoru v byte, teda rozšírení o loggiu alebo terasu. MiddleCap chce taktiež mierne zväčšiť byty namiesto predtým typického zmenšovania – doplniť sa napríklad majú pracovné kúty. Podľa Ivana Bratka zas narástla požiadavka po efektivizácii využitia priestoru.

JTRE má významnú realizáciu v Londýne – projekt Triptych Bankside rastie v priamom dotyku s galériou Tate Modern. Prenos návykov z Londýna do Bratislavy však zatiaľ nie je na programe dňa. Ivan Bratko považuje tamojší trh za natoľko odlišný, že to netreba v dohľadnej dobe očakávať. Slovenská, resp. bratislavská realita je o inom: podľa Filipa Žoldáka možno pozorovať rast záujmu o bývanie v okolí Bratislavy na predmestiach, k čomu dopomáhajú vysoké ceny bytov v meste. Rastie aj záujem o kúpu rekreačných nehnuteľností. To vedie až k tomu, že sa míňajú pozemky aj apartmány v najviac populárnych lokalitách – či už ide o Tatry alebo hoci aj myjavské kopanice.

Čo sa týka otázok publika, najviac účastníkov konferencie zaujímalo, či stabilizácia cien stavebných nákladov povedie k rozšíreniu ponuky. Ivan Bratko však za kľúčovú považuje dostupnosť povolených bytov. Ďalšou témou bol podiel špekulatívnych, resp. investičných nákupov v projektoch. Filip Žoldák zdôraznil, že to závisí projekt od projektu, vo všeobecnosti je to ale 50 na 50. Jeden z divákov poukázal na vysoký podiel ruských klientov v niektorých projektoch, čo môže ovplyvňovať ceny, Ivan Bratko však napriek prítomnosti klientov z priestoru bývalého ZSSR nepovažuje ich podiel za relevantný.

Niektorí z účastníkov dospeli k záveru, že riešením nepriaznivej situácie môže byť posilnenie vplyvu nájomného bývania. Róbert Michalica však upozornil, že kľúčová časť trhu ešte stále preferuje bývanie vo vlastnom. Ivan Bratko potvrdil, že JTRE tému sleduje, v bezprostrednej budúcnosti ale nemá naplánovanú konkrétnu schému nájomného bývania. Developeri sa zhodli, že do budúcna sa ale pravdepodobne takáto alternatíva voči klasickému vlastníctvu posilní, keďže pre čoraz viac ľudí je predstava vlastného bytu napriek lacným hypotékam nedosiahnuteľná.

Záver

Panel síce nepriniesol zásadné objavy a potvrdil známe informácie – ceny bytov v Bratislave výrazne rastú, pričom ponuka je obmedzená a v najbližšej budúcnosti sa ani nerozšíri – zároveň ale dobre zhodnotil aktuálnu situáciu. V dohľadnej dobe žiadna výraznejšia korekcia cien nenastane, lebo pre to nie sú dôvody. Pokiaľ by takto raketovo rástli ceny, ale ponuka by prevažovala nad dopytom, potom by to bolo úplne o niečom inom. Bratislava je na tom ale úplne opačne. Dopyt je obrovský a nových bytov pribúda málo.

Reakcia trhu s nehnuteľnosťami na pandémiu navyše ukazuje, že u časti ľudí sa pridáva druhý trend: únik z mesta do redšie obývaných lokalít v jeho okolí. V kombinácii s cenovou a dnes aj dopravnou dostupnosťou ide o toxický vývoj. Na predmestia nesmerujú v takej miere investori, ktorí sa zameriavajú na skupovanie vnútromestských nehnuteľností. Sú to kupujúci, ktorí plánujú v domoch bývať, vychovávať tu svoje rodiny a tráviť mimopracovný čas. Pokiaľ budú ceny v Bratislave tak dynamicky rásť, dostupnosť bývania klesať a nové projekty budú pribúdať pomaly, budú v zlých lokalitách alebo na nízkej úrovni – čo si mimochodom budú môcť developeri dovoliť vo väčšej miere – len sotva možno očakávať, že exodus nebude pokračovať.

Od vedenia mesta aj mestských častí by sa za danej situácie očakávalo, že budú oveľa dynamickejšie meniť územné plány v prospech rozvoja rezidenčnej výstavby, budú tlačiť na skracovanie a zlučovanie konaní či dodržiavanie termínov vyjadrení alebo budú akceptovať riešenia, ktoré by Bratislave trochu odľahčili (napríklad povoľovanie a výstavba „apartmánov“). Nič z toho sa však nedeje. Kým Poprad očividne pochopil, že mu development vie pomôcť, Bratislava ostáva spokojná sama so sebou a napriek heslám robí pre zlepšenie len málo. Rozvoj nájomného bývania v jej podaní je skôr zlý vtip.

Hlavné mesto nedokáže zlú situáciu vyriešiť samo, keďže mu na to chýbajú prostriedky, pozemky aj kapacity. Jediné riešenie krízy dostupnosti bývania v Bratislave spočíva v otvorení Územného plánu a odomknutí nevyužitých území pre výstavbu. Ako prvé by mali zmiznúť brownfieldy, spoločne s územiami, v minulosti rezervovanými pre výstavbu, ktoré sa nachádzajú najmä v Petržalke. Okrem toho by sa však mali preklasifikovať aj plochy, určené pre vznik občianskej vybavenosti. Tá je z väčšej časti v meste saturovaná a ostatné prípady riešia územné generely (školstva, zdravotníctva, sociálnej starostlivosti atď.). Mestu ostane dosť miesta pre rozvoj kancelárií alebo obchodov aj naďalej.

Vedenia mesta aj väčšiny mestských častí hrajú nebezpečnú hru, kedy chcú pred verejnosťou pôsobiť ako silní hráči, ktorí v rukách držia všetky karty. Vývoj na trhu sa nedá oklamať a všetky „rázne kroky“, ktoré Magistrát, starostovia a nimi kontrolované stavebné úrady a robia, sa na ňom odrazia – spravidla negatívnym spôsobom. Svoj potenciál v tvorbe mesta samosprávy tak využívajú nesprávnym spôsobom.

Výsledok je, že máme Bratislavu, kde budú ceny aj naďalej rásť, nové projekty pribúdať omnoho pomalšie a tí nešťastníci, ktorí si budú kupovať byty pre seba a nepatria medzi najbonitnejšiu skupinu klientov, budú nútení vyberať si z obmedzenej ponuky, ktorá sa bude míňať raketovou rýchlosťou. Okrem toho bude rásť skupina ľudí, ktorá si bývanie vo vlastnom dovoliť nebude môcť, preto bude na výber dvojaká možnosť – prenájom alebo odchod z mesta. V tom druhom prípade to mestu spôsobí najmä problémy.

Smutné je, že o tomto všetkom sa hovorí už roky a negatívne predpovede sa potvrdzujú. Vrcholná kríza však ešte očividne neprišla. Musí sa stať niečo vážnejšie, aby sa konečne rozvoj Bratislavy pohol správnym smerom.