Môže Čína vyriešiť svoju krízu v oblasti nehnuteľností?

Peking 25. januára 2023 (HSP/Foto:Pixabay)

Reformy predstavujú riziko ďalšej vlny excesov. Podľa výškových budov rozmiestnených pozdĺž pobrežia v malom pobrežnom meste Haiyang sú vyhliadky spoločnosti Country Garden dosť skromné, myslí si The Economist

Firma, ktorá je najväčším čínskym developerom podľa predaja, predala len málo bytov na pobreží. Niekoľko veží sa zdá byť postavených len čiastočne. Falošná nemecká dedina so špicatými strechami ponúka obchody a reštaurácie a dodáva im šmrnc. Aj tá je však takmer prázdna. To, že sa spoločnosti nedarí predávať domy, sa jasne ukázalo, keď sa jej zisk za prvý polrok 2022 takmer úplne vyparil.

Podľa britského týždenníka, Country Garden nie je jediným čínskym developerom, ktorý má problémy. Objem predaných podlahových plôch v celej krajine klesol v roku 2022 o 24 %, čo je najväčší prepad od roku 1992, odkedy sú údaje k dispozícii; investície do nehnuteľností sa medziročne znížili o 10 %, čo je prvý zaznamenaný pokles. Problémom sa ukazuje aj cezhraničná platobná neschopnosť. Evergrande, najzadlženejší developer na svete, ktorý sa zrútil v roku 2021, stále nepredložil plán reštrukturalizácie, ktorý mal byť pôvodne predložený v júli. Audítor firmy, spoločnosť PwC, odstúpil 16. januára. Toto zníženie aktivity má katastrofálne dôsledky pre čínsku ekonomiku, ktorá z tohto sektora získava približne pätinu svojho hrubého domáceho produktu.

Podľa The Economist, úradníci v krajine v súčasnosti vo veľkom rozsahu prepracúvajú politiku. Vláda upustila od svojho “nulového prístupu” k pandémii a zároveň signalizuje ukončenie represií voči technologickým firmám. Politici sa tiež snažia zachrániť sektor nehnuteľností. Po dvoch rokoch núteného oddlžovania developerov – ktoré prinútilo desiatky z nich nesplatiť dlhy – regulačné orgány teraz upúšťajú od mnohých z týchto opatrení v nádeji, že sa im podarí oživiť náladu. To vyvolalo určitý optimizmus. Napriek pochmúrnemu pohľadu na Haiyang sa cena akcií spoločnosti Country Garden od októbra strojnásobila.

Presný obsah vládnych reforiem zostáva nejasný, pokračuje v analýze The Economist. Úradníci 13. januára vypracovali návrh 21-bodového plánu, v ktorom sa uvádza, že cieľom je poskytnúť likviditu “kvalitným” developerom. Úlohou je teraz odlíšiť tieto spoločnosti od tých zlých: nebola daná žiadna jasná definícia toho, čo predstavuje dobrú kvalitu. Plán bude tiež tlačiť politické banky, aby poskytovali úvery na zastavené projekty, a štátnych správcov aktív, aby poskytovali úvery na fúzie a akvizície. Komerčným bankám, ktoré sa stiahli z trhu s nehnuteľnosťami, bolo povedané, aby opäť začali poskytovať úvery spoľahlivým developerom. Štátne médiá medzitým informovali, že politika “troch červených línií”, ktorá obmedzovala zadlženie, sa uvoľní pre 30 nemenovaných firiem.

Spoločnosti začali v decembri rýchlo zvyšovať nový dlh – čo je znakom toho, že uvoľnenie politiky sa začalo oveľa skôr, ako vláda oznámila nové opatrenia, myslí si The Economist. Miestne úrady znižovali sadzby hypoték a mnohé z nich sú teraz na rekordne nízkych úrovniach. Štátne záchranné fondy sa zameriavajú na nedokončenú výstavbu. Predpokladá sa, že približne 60 % domov predaných v rokoch 2013 až 2020 nebolo dodaných kupujúcim, z ktorých mnohí napriek tomu začali splácať. Bez financovania sa stavebné projekty zastavili a nemôžu byť dokončené. Strach z nedokončených domov znížil dopyt.

Podľa britského The Economist, štát sa tiež chce vyhnúť ďalším nepríjemným platobným neschopnostiam. Country Garden na poslednú chvíľu zaplatila 17. januára držiteľom dlhopisov. Umožnila to podpora miestnych samospráv, ktorú má v súčasnosti len málo spoločností okrem tých veľkých a dôležitých, ako je Country Garden. Podľa údajov spoločnosti Refinitiv bude tento rok splatných približne 950 mld. jüanov (140 mld. USD) len v zahraničných dolárových dlhoch, čo je viac ako 810 mld. jüanov v minulom roku.

Tento plán už prináša prvé výsledky, myslí si The Economist. Počet dokončených domov sa v decembri medziročne znížil o 6 %, čím sa zotavil z predchádzajúceho mesiaca, keď klesol o 18 %. Ide o pozorne sledovaný ukazovateľ: nedokončené domy podnietili vlani kupujúcich domov k bojkotu splátok hypoték v rámci vlny protestov. Reformám napomohlo zrušenie obmedzení covid-19. Niekoľko týždňov pred zmenami politiky hrozilo, že sa v čínskych mestách budete pohybovať (napríklad na obhliadku nehnuteľnosti) pod hrozbou karantény. Predbežné údaje poradenskej spoločnosti Beike Research Institute naznačujú, že predaj domov z druhej ruky v 50 veľkých čínskych mestách mohol za prvých desať dní roka vzrásť o viac ako pätinu v porovnaní s rovnakým obdobím pred mesiacom.

Developerská spoločnosť Kaisa, ktorá v roku 2021 nesplácala svoje záväzky, sa vyhýba rokovaniam s investormi o reštrukturalizácii a zdá sa, že je ďaleko od dohody s veriteľmi. Napriek problémom sa však zdá, že dopyt po domoch tejto spoločnosti rastie. Analytici z výskumnej spoločnosti CreditSights nedávno navštívili projekt v Šanghaji a zistili, že agenti už neponúkajú zľavy. Absencia zníženia cien naznačuje, že dopyt po nehnuteľnostiach v dobrých lokalitách sa zvyšuje.

Plán štátu povzbudil aj niekoľko zahraničných investorov, pokračuje v analýze The Economist. Firmy boli takmer úplne vylúčené zo zahraničného trhu s dlhopismi, kde sa mnohí globálni správcovia aktív a hedžové fondy snažia získať späť straty po zmeškaných platbách. Finančné prostriedky získané developermi sa v minulom roku znížili o štvrtinu v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Dňa 12. januára však spoločnosť Dalian Wanda Commercial Management ocenila dlhopisy v hodnote 400 mil. USD, prvé za viac ako rok, čo je znakom toho, že niektoré známe skupiny spojené s developermi sa môžu v budúcom roku pomaly vrátiť na trh s dolárovými dlhopismi v zahraničí. Podľa výskumnej spoločnosti Reorg sa do ponuky zapojili dvaja americkí správcovia aktív Fidelity a BlackRock.

Podľa analytikov banky Morgan Stanley by toto úsilie mohlo viesť k stabilizácii trhu s bývaním a miernemu oživeniu predaja v druhom štvrťroku tohto roka – teda približne k tomu, čo má vláda na mysli. Úradníci sa však musia pohybovať na tenkej hranici. Príliš veľké financovanie by oživilo staré problémy s nadmernou ponukou, a to v čase, keď počet obyvateľov Číny začína klesať. Podľa ďalšej banky JPMorgan dosiahla miera neobsadenosti v minulom roku 7 % v najväčších čínskych mestách a 12 % v mestách druhej úrovne, čo je oveľa viac ako celosvetový priemer. Približne 70 % domov predaných od roku 2018 kúpili ľudia, ktorí už vlastnia aspoň jeden dom.

Špekulácie spôsobili, že čínske domy sú v pomere ceny k príjmu najdrahšie na svete. Hong Hao zo spoločnosti grow Investment, ktorá sa zaoberá správou aktív, hovorí, že politika “troch červených línií” prinajmenšom prinútila developerov spomaliť tempo, akým sa zadlžovali. Kampaň priniesla čínskej ekonomike obrovské problémy, ale bez nej “by bola situácia oveľa horšia”, dodáva. Ak by vláda nakoniec naliala príliš veľa peňazí na záchranu, mohlo by to viesť k ďalšej vlne excesov a k ďalším prázdnym prímorským projektom, uzatvára analýzu The Economist.