Záujem kupujúcich o byty napriek drahším hypotékam neutícha

Tieto údaje potvrdzujú aj interné štatistiky OVB Allfinanz Slovensko. „Počet nami sprostredkovaných hypoték medziročne vzrástol o 20 percent a ich celkový objem až o 27 percent,“ uviedol finančný analytik OVB Marián Búlik. Pokračujúci dvojciferný rast cien podľa neho ukazuje, že zdražovanie hypoték zatiaľ nestačilo na výrazné ochladenie dopytu. Svedčí o tom nielen vývoj cien v inzerátoch, ale aj počet skutočne sprostredkovaných hypoték.

Podľa analytika je zrejmé, že výraznú rolu pri raste cien nehnuteľností zohráva psychológia trhu a obava z ďalšieho zdražovania hypoték. Časť záujemcov sa rozhodla kúpu urýchliť, aby sa vyhla ešte vyšším očakávaným cenám bytov a úrokovým sadzbám. Tento faktor jasne tlačí ceny nahor. „V údajoch OVB vidíme, že priemerná výška hypotéky medziročne vzrástla o 5,5 percenta, z 99 700 eur na 105 140 eur, čo odráža aj vyššiu sumu potrebnú na financovanie bývania,“ poznamenal.

Rozhodnutie neodkladajú

„Priemerná sadzba našich klientov pritom v októbri dosiahla 3,95 percenta, kým na začiatku roka predstavovala 3,49 percenta. Rastúci počet hypoték napriek drahšiemu financovaniu je preto dôležitým signálom, že veľa kupujúcich kúpu zatiaľ neodkladá,“ skonštatoval Búlik. Kupujúci sa podľa neho čoraz viac sústreďujú na menšie a dostupnejšie nehnuteľnosti, čo dokumentuje fakt, že v treťom štvrťroku najvýraznejšie zdraželi jedno- a dvojizbové byty.

„Je to prejav demografickej krízy, ktorá sa výrazne zhoršuje. Podľa dostupných údajov sa podiel domácností jednotlivcov na Slovensku zvýšil z 22 percent v roku 1991 až na 35 percent v roku 2021, pričom ich počet vzrástol z necelých 400-tisíc na približne 835-tisíc,“ vysvetlil analytik. Pri podobnom počte obyvateľov vzniká dopyt po väčšom počte menších bytov, ktoré na trhu jednoducho chýbajú. Práve tento nesúlad podporuje ich výrazné zdražovanie aj v období drahých hypoték.

Ponukové a realizačné ceny

Pri hodnotení trhu je podľa Búlika dôležité rozlišovať dva druhy ukazovateľov. NBS sleduje ponukové ceny v realitných inzerátoch, zatiaľ čo Štatistický úrad SR (ŠÚ SR) vyhodnocuje realizačné ceny skutočne predaných nehnuteľností z kúpnych zmlúv. Medziročný rast ponukových cien o 10,9 percenta za tretí štvrťrok preto nemožno priamo porovnávať s 13,6-percentným rastom realizačných cien podľa ŠÚ SR za druhý štvrťrok. V každom prípade je cenový nárast výraznejší, ako by tomu bolo pred pár rokmi.

K zmene prístupu prispeli negatívne očakávania a obavy z ďalšieho vývoja, ako aj zmena štruktúry domácností. „Podiel jednočlenných domácností sa za tri desaťročia zvýšil a súčasný bytový fond, budovaný celé desaťročia pre početnejšie rodiny, sa nedá rýchlo premeniť na menšie byty,“ skonštatoval analytik. Keďže však výstavba nevie reagovať na aktuálny nedostatok malých bytov, ich ceny rastú nebývalo rýchlo.

Rozdelenie trhu

Trh sa čoraz výraznejšie rozdeľuje podľa typu a veľkosti nehnuteľnosti. Medziročne najvýraznejšie zdraželi jednoizbové byty, ktorých ceny vzrástli o viac ako 12 percent, a dvojizbové byty s rastom nad 10 percent. Naopak, ceny najväčších bytov v treťom štvrťroku medzikvartálne klesli o 7 percent, čím však podľa NBS predovšetkým korigovali podobne výrazný nárast v predchádzajúcom štvrťroku.

Staršie nehnuteľnosti zdraželi viac než dvojnásobne rýchlo oproti novostavbám, ktorých ceny stúpli o 1,5 percenta. Novostavby pritom tvorili len 26 percent sledovanej ponuky a ich podiel postupne klesá. „Kupujúci s obmedzeným rozpočtom sa tak sústreďujú práve na segment staršieho bývania, v ktorom je konkurencia najintenzívnejšia,“ myslí si analytik. Súbeh drahších bytov a rastúcich úrokov podľa neho zhoršuje dostupnosť bývania ešte viac, než ukazuje samotný cenový index. Podľa štatistík OVB vzrástla priemerná hypotéka z 99 700 eur na 105 140 eur, teda o 5,5 percenta, čo reflektuje najmä rast cien. Pre kupujúcich to znamená väčší nápor na peňaženku.

Priemerný 70-metrový byt by pri ponukovej cene 3 497 eur za štvorcový meter stál približne 244 800 eur. Pri financovaní 80 percent ceny by kupujúci potreboval takmer 49-tisíc eur vlastných úspor a hypotéku približne 195 800 eur. Pri októbrovej priemernej sadzbe klientov OVB vo výške 3,95 percenta a splatnosti 30 rokov vychádza mesačná splátka približne 929 eur. Ak by ten istý úver mal sadzbu 3,49 percenta (priemerný úrok na začiatku roka), splátka by bola približne 878 eur. Samotný nárast úroku teda znamená asi 51 eur mesačne navyše, bez započítania rastu cien bytu.

Cenové prognózy

„V najbližších štvrťrokoch očakávam postupné spomaľovanie zdražovania bývania. V budúcom roku predpokladám medziročný rast na úrovni 5 až 7 percent,“ priblížil analytik. Očakávané spomalenie tempa rastu cien však podľa neho ovplyvní ekonomická nálada medzi obyvateľstvom a očakávania vývoja cien. Ak budú ľudia očakávať ďalšie zhoršovanie situácie, môžu urýchliť kúpu nehnuteľnosti a čerpanie hypotéky oproti pôvodným plánom, čím sa bude udržiavať vysoký dopyt a tlak na rýchlejší rast cien.

Očakávať plošný cenový pokles je podľa Búlika nereálne. „Lokálne poklesy cien sa môžu vyskytnúť v lokalitách s horšou infraštruktúrou a dostupnosťou. Avšak vývoj cien budú naďalej ťahať predovšetkým väčšie mestá a regionálne centrá kvôli sťahovaniu za prácou, a tam bude zdražovanie v blízkom čase pravdepodobne pokračovať podobným tempom ako v treťom kvartáli,“ uzavrel.