Štát môže znížiť cenu bytov. Účet by posielal tým, ktorí už vo svojom bývajú

V článku sa dočítate:

• – NBS otvorila úvahu, že vyššia daň z nehnuteľností môže znížiť kúpnu cenu bytov a domov.
• – Pre mladých to znie ako šanca dostať sa k bývaniu. Pre dnešných vlastníkov je to nový každoročný účet.
• – Skutočný problém je inde: ak má tento model fungovať, časť ľudí bude musieť svoje bývanie predať, prenajať alebo opustiť.

NBS v týchto dňoch vstúpila do debaty o slabej dostupnosti bývania na Slovensku s úvahou, ktorá na prvé počutie znie provokatívne. Analytik centrálnej banky píše, že vyššia daň z nehnuteľností môže paradoxne znížiť cenu, za ktorú sa byty a domy kupujú alebo predávajú.

Logika je známa. Ak kupujúci vie, že vlastníctvo nehnuteľnosti bude v budúcnosti drahšie, nezaplatí za ňu pri kúpe takú vysokú sumu. Časť nákladu sa tak nevyparí, iba sa presunie z kúpnej ceny do každoročných daní. Pre mladého človeka, ktorý dnes nevie našetriť na vstup do vlastného bývania, to môže na papieri vyzerať ako pomoc.

Analytik NBS uvádza aj príklady zo zahraničia, kde podobný mechanizmus priniesol pokles cien alebo lepšie využitie bytového fondu. Lenže každá minca má rub aj líc. Pri dani z nehnuteľností je druhou stranou mince človek, ktorý už vo svojom býva.

StartitUP sa dá pochopiť

Z pohľadu mladého človeka, ktorý dnes sleduje ceny bytov, takáto úvaha nepôsobí absurdne. Vlastné bývanie sa mu vzďaľuje rýchlejšie než príjem a každá možnosť, ktorá sľubuje nižšiu kúpnu cenu, prirodzene púta pozornosť.

Aj preto sa dá pochopiť, prečo StartitUP tému uchopil ako možnú cestu k dostupnejšiemu bývaniu. Jeho čitateľ často nerieši, ako si udržať dom v starobe. Rieši, či sa k bytu vôbec niekedy dostane.

Tento pohľad teda nie je nezmyselný. Je len neúplný. Končí sa v momente, keď sa položí otázka, kto zaplatí druhú polovicu účtu.

Daň cenu nezmaže, len ju presunie

Nižšia cena pri kúpe neznamená lacnejšie bývanie ako celok. Znamená len to, že časť nákladu sa presunie do budúcnosti.

To, čo dnes nezaplatí kupujúci, bude zajtra platiť vlastník. Každý rok. A netýka sa to len budúcnosti. Vyššia daň by dopadla okamžite aj na dnešných vlastníkov. Na mladého, ktorý si možno kúpi lacnejší byt, ale aj na človeka, ktorý už vo svojom býva a žiadnu kúpu neplánuje.

Práve tu sa debata láme. Na jednej strane je mladý človek, ktorý sa nevie dostať k bytu. Na druhej strane starší vlastník, ktorý si dom postavil alebo kúpil v čase, keď daň z nehnuteľností nebola zásadná položka.

Pre prvého môže byť nižšia kúpna cena pomocou. Pre druhého je vyššia daň problém, ktorý nevie vyriešiť vyšším príjmom. Dôchodcovi dnes rastú ceny energií, služieb a bežných výdavkov rýchlejšie než príjem. Vyššia daň by k tomu pridala ďalší pravidelný náklad, ktorý nevie pokryť.

Vlastné bývanie sa u neho nespája s investíciou, ale s celoživotnou prácou a odriekaním. Nie každý vlastník je investor, ktorý počíta výnos. Veľká časť ľudí má v nehnuteľnosti uložený celý svoj život.

A práve preto je celý mechanizmus taký citlivý. Ak má naozaj tlačiť ceny nadol, nestačí, aby kupujúci počítali s vyššou daňou. Na trhu sa musí objaviť aj viac bytov a domov.

Časť z nich sa má objaviť preto, že vlastníkom sa prestane oplácať držať prázdnu alebo príliš veľkú nehnuteľnosť. Lenže pri starších ľuďoch to môže znamenať aj niečo tvrdšie. Dom alebo byt sa môže dostať na trh aj preto, že si ho pôvodný majiteľ už nedokáže finančne udržať.

To nie je vedľajší efekt. To je jedna z podmienok, aby mechanizmus vôbec fungoval.

Slovensko nie je učebnica

Zahraničné príklady sa často používajú ako dôkaz, že vyššia daň z nehnuteľností môže fungovať. Lenže realita je menej pohodlná.

Česko patrí medzi krajiny s veľmi nízkymi príjmami z tejto dane, no zároveň má jeden z najhorších problémov s dostupnosťou bývania v EÚ. MMF pri Česku píše o jednom z najprudších zhoršení dostupnosti bývania v Európskej únii.

Poľsko naopak podľa OECD vyberá z nehnuteľností viac než väčšina krajín regiónu, mierne nad 1 % HDP, ale ani tam to nevytvorilo jednoduchý príbeh o lacnom bývaní. OECD pri Česku aj Poľsku hovorí o tlaku na dostupné bývanie, ktorý súvisí s rastom príjmov, nízkou nezamestnanosťou a silným dopytom.

Rakúsko je ešte iný prípad. Tam dostupnosť bývania nestojí na samotnej dani z nehnuteľností, ale na silnom nájomnom a sociálnom sektore. OECD uvádza, že sociálne bývanie tvorilo v Rakúsku 24 percent bytového fondu a vo Viedni takmer 44 percent.

Z toho vyplýva jednoduchá vec. Daň z nehnuteľností nie je hlavný faktor cien bývania. Bez výstavby, dostupnej ponuky a funkčného nájomného sektora je jej efekt obmedzený.

Ak sa z nej urobí hlavný nástroj, výsledkom môže byť skôr tlak na vlastníkov než lacnejšie bývanie. A práve preto sa pri takejto debate nedá hovoriť len o ekonomickej teórii. Hneď po nej musí prísť otázka poistiek pre ľudí, ktorých by zmena zasiahla najtvrdšie.

Bez poistiek je to nebezpečné

Aj seriózne návrhy vyššieho zdanenia nehnuteľností počítajú s tým, že problémom nie je len výška dane, ale aj jej dopad na ľudí, ktorí majú majetok v dome, no nemajú vysoký príjem.

Český PAQ Research napríklad navrhuje reformu, ktorá myslí na bežných vlastníkov, dôchodcov a zraniteľné domácnosti. Počíta so zľavou na poplatníka pri rezidenčnom bývaní a s ďalšou zľavou pre dôchodcovské a iné zraniteľné domácnosti.

To nie je technický detail. To je priznanie, že bez ochranných poistiek môže vyššia daň zasiahnuť práve ľudí, ktorých by sociálny štát nemal tlačiť k predaju vlastného bývania.

A tu sa otvára ďalšia otázka, o ktorej sa v mediálnom rámcovaní hovorí málo. Ak sa zvýši daň z nehnuteľností, nepôjde len o dostupnosť bývania. Pôjde aj o nový, stabilnejší príjem verejných financií.

Dnes je daň z nehnuteľností príjmom samospráv. No NBS v staršom analytickom komentári výslovne uvádza, že dodatočný výnos z vyššieho zdaňovania nehnuteľností by sa dal použiť buď na efektívnu konsolidáciu, alebo na zmenu daňového mixu cez odľahčenie zdanenia práce.

To znamená, že vlastník domu alebo bytu sa môže veľmi ľahko stať jedným zo zdrojov budúcej konsolidácie. Navonok sa bude hovoriť o dostupnejšom bývaní. V praxi však môže ísť aj o to, kto ponesie väčší podiel na ozdravení verejných financií.

Ak by sa o niečom podobnom začalo vážne hovoriť na Slovensku, prvá otázka preto nesmie byť, koľko to prinesie do rozpočtov. Prvá otázka musí byť, koho to môže dostať do problémov. Lebo ak aj reformné návrhy priznávajú potrebu chrániť dôchodcov a zraniteľných vlastníkov, potom sa nedá tváriť, že riziko neexistuje.

Skutočná otázka

Mladí ľudia potrebujú dostupnejšie bývanie. To je fakt, ktorý sa nedá spochybniť.

Ale rovnako platí aj druhá vec. Človek, ktorý si celý život splácal dom alebo byt, má mať istotu, že ho štát v starobe nezačne tlačiť k predaju len preto, že hodnota jeho nehnuteľnosti na papieri stúpla.

A tu prichádza ešte jedna legitímna otázka. Má štát vôbec otvárať takéto nápady v čase, keď sú pri moci strany, ktoré sa označujú za sociálne demokratické? Sociálna politika predsa nemá znamenať, že jednej slabšej skupine pomôžeme tak, že zaťažíme druhú slabú skupinu. Že proti sebe postavíme mladého človeka bez bytu a dôchodcu v starom dome.

StartitUP končí svoj článok tvrdením, že vyššia daň z nehnuteľností nie je len otázkou toho, o koľko viac zaplatia dnešní vlastníci, ale aj otázkou, či sa k bývaniu dostanú tí, ktorí naň dnes nedosiahnu.

Lenže skutočná otázka má znieť inak. Má štát riešiť nedostupné bývanie tak, že časť dnešných vlastníkov dostane pod väčší tlak, aby svoje bývanie predali, prenajali alebo sa ho vzdali?