Zákon zákonov vstúpi do nájomných bytov. Rozhodovať bude kaucia, inflácia a výpoveď

Vládny návrh nového Občianskeho zákonníka čaká v parlamente na prvé čítanie na aktuálnej 52. schôdzi. Dá sa opisovať veľkými slovami: modernizácia práva, koniec zákonníka z roku 1964, väčšia sloboda dohody. Lenže občan nebude žiť v legislatívnom odôvodnení. Bude žiť v byte, za ktorý platí nájomné, skladá kauciu a podpisuje zmluvu, ktorej často úplne nerozumie.

Preto má zmysel začať nájomným bývaním. Pri nájme bytu sa veľký zákonník mení na konkrétne otázky: koľko peňazí musí človek zložiť na začiatku, ako sa mu môže zvýšiť nájomné, kedy môže dostať výpoveď a či jeho stará zmluva ostane pod starým režimom.

Podpis zmluvy nie je všetko

Mnohí prenajímatelia aj nájomníci žijú v predstave, že keď sa dohodnú a podpíšu zmluvu, vec je vybavená. Pri nájme bytu to tak jednoduché nie je.

Návrh nového Občianskeho zákonníka stavia na autonómii vôle. Človek si má môcť usporiadať svoje súkromné veci podľa vlastnej vôle. Ten istý návrh však hovorí, že vlastné dojednanie nemôže ísť proti zmyslu a účelu zákona, dobrým mravom alebo verejnému poriadku.

Nad nájomnou zmluvou teda bude stáť zákon. Ak niekto do zmluvy napíše čokoľvek a druhá strana to podpíše, ešte to neznamená, že taká veta obstojí aj v spore.

Práve tu sa láme rozdiel medzi slobodou dohody a ochranou bývania. Nový zákonník dáva ľuďom viac priestoru rozhodovať o vlastných veciach, ale pri nájme bytu musí zároveň povedať, kde sa dohoda končí.

Nový zákonník nemení nájom jedným veľkým zásahom, ale viacerými menšími pravidlami, ktoré sa môžu v rodinnom rozpočte poskladať do veľkého rozdielu.

Kaucia dostane jasnejšie pravidlá

Jedna z najpraktickejších zmien sa týka peňažnej zábezpeky, teda kaucie.

Návrh umožňuje dohodnúť zábezpeku na peňažné dlhy nájomníka voči prenajímateľovi. Pri nájme bytu však nemá presiahnuť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za služby.

Nájomník zároveň dostáva jednu poistku navyše. Po skončení nájmu mu má prenajímateľ zábezpeku vrátiť bez zbytočného odkladu po vrátení bytu. Môže si z nej započítať dlhy z nájmu, ale návrh výslovne počíta aj s tým, že zo zábezpeky možno dohodnúť úroky. Pri dlhších nájmoch je to pre nájomníka malé, ale férové plus: ak prenajímateľ drží cudzie peniaze, nemusia ležať úplne bez úžitku.

Lenže návrh má aj tvrdšiu stranu. Ak prenajímateľ použije kauciu alebo jej časť na splatný dlh z nájmu, nájomník ju musí doplniť do pôvodnej výšky. Ak to neurobí, hrubo poruší povinnosti z nájmu.

Pre človeka s výpadkom príjmu to môže byť tvrdé pravidlo. Ak prenajímateľ siahne na zábezpeku a nájomník ju nedokáže doplniť, problém sa môže zmeniť na dôvod výpovede. Kaucia tak nebude len peniazmi odloženými na začiatku nájmu. Môže rozhodnúť o tom, či nájom ustojí prvú vážnejšiu krízu.

Nájomné sa môže zvyšovať viacerými cestami

Návrh počíta s tým, že strany sa môžu dohodnúť na každoročnom zvyšovaní nájomného o medziročný inflačný index alebo iný ukazovateľ. Nie je to automatické zvýšenie pre každého. Ak však bude taká doložka v zmluve, prenajímateľ dostane zákonom opísaný postup, ako nájomné zvyšovať.

Pri nízkej inflácii to môže pôsobiť ako technická veta. Pri vysokej inflácii je to zásah do rodinného rozpočtu. Inflácia sa z údaja v správach môže stať veta v zmluve, ktorá každý rok rozhodne, koľko sa platí za strechu nad hlavou.

Návrh však nepozná iba inflačnú doložku. Ak zmluva zvýšenie nájomného neupraví a nájom je dohodnutý najmenej na päť rokov, prenajímateľ môže navrhnúť zvýšenie až do výšky obvyklého nájomného, najviac však o 20 percent oproti predchádzajúcemu nájomnému. Ak nájomník nesúhlasí, rozhodovať má súd.

Ďalšou cestou je modernizácia budovy. Ak prenajímateľ vykoná modernizačné opatrenia, môže zvýšiť nájomné. Návrh stanovuje strop: ročne najviac päť percent z podielu skutočne vynaložených nákladov na modernizáciu, ktorý pripadá na konkrétny byt.

Nájomník teda nemá sledovať iba mesačnú sumu v prvej zmluve. Musí vedieť, aké mechanizmy zvyšovania nájomného podpisuje a aké zvýšenie môže prísť aj neskôr. Práve tu sa z právnickej formulácie stáva rodinný rozpočet.

Výpoveď bude mať nový základ

Pri nájme bytu návrh uvádza, že nájom môže zaniknúť len z dôvodov uvedených v zákone. Aj to pripomína, že nestačí zmluvná fantázia jednej strany.

Základná výpovedná doba má byť dvojmesačná. Pri výpovedi zo strany prenajímateľa sa predlžuje na tri mesiace, ak je nájomníkom osoba nad 70 rokov, osoba s ťažkým zdravotným postihnutím alebo osoba, ktorá sa stará o maloleté dieťa alebo bezvládnu osobu v domácnosti. Pri týchto nájomníkoch sa na dohodu o kratšej výpovednej dobe nemá prihliadať.

Návrh teda skracuje základ, ale pri zraniteľných nájomníkoch dáva silnejšiu poistku. Pri riziku trvalej straty bývania zapája obec. Výpovedná doba sa v takom prípade nemá skončiť skôr, ako prenajímateľ obec informuje.

Pre nájomníka aj prenajímateľa to znamená jedno: nestačí pozrieť sa na dátum v zmluve. Treba vedieť, či zákon v konkrétnom prípade neustanovuje silnejšiu ochranu.

Staré zmluvy nie sú automaticky nové

Ak má niekto nájomnú zmluvu uzatvorenú pred účinnosťou nového Občianskeho zákonníka, neznamená to automaticky, že sa celý nájom zo dňa na deň preklopí do nového režimu. Pri starých zmluvách bude rozhodovať prechodné ustanovenie.

Základná logika návrhu je, že právne vzťahy vzniknuté pred účinnosťou nového zákona sa spravujú doterajšími predpismi, ak zákon neustanoví inak. Strany sa však môžu písomne dohodnúť, že ich starší vzťah sa bude spravovať novým zákonníkom.

To je praktická informácia pre nájomníka aj prenajímateľa. Ak po prijatí zákonníka príde dodatok k starej nájomnej zmluve, netreba ho brať ako formalitu. Môže rozhodovať o tom, podľa ktorého právneho režimu sa bude nájom ďalej posudzovať.

Modernizácia sa ukáže až v praxi

Nový Občiansky zákonník môže byť potrebný. Súčasný zákonník z roku 1964 nesie mnoho starých vrstiev a súkromné právo si zaslúži prehľadnejšiu úpravu. To však neznamená, že občan má tlieskať každej zmene len preto, že sa volá modernizácia.

Pri nájme bytu bude rozhodovať rovnováha. Nájomník potrebuje ochranu pred nejasnými zmluvami a stratou bývania. Prenajímateľ potrebuje istotu, že vlastný byt môže chrániť, že sa dostane k svojim peniazom a že z nájmu nebude právne riziko bez konca.

Ak pravidlá prinesú viac istoty, pomôžu obom stranám. Ak budú príliš zložité alebo príliš tvrdé, výsledkom môžu byť drahšie zmluvy, viac právnických viet a menšia ochota malých vlastníkov prenajímať.

Preto sa nový Občiansky zákonník musí čítať cez obyčajné životné situácie. Prvý test je nájom bytu. Tam sa ukáže, či zákonník posilní právnu istotu, alebo iba presunie viac rizík do zmluvy, ktorú nájomník často podpíše nie preto, že jej rozumie, ale preto, že bývať musí.