Michal Gróf pre HS: Čo zakýve realitným trhom

Prepad výstavby nových bytov

Podľa štatistického úradu sa aj v 3. štvrťroku rozostavalo menej bytov ako v rovnakom období vlani. V júli až septembri 2024 sa skolaudovalo 4 251 nových bytov, čo bolo iba o 0,4 % viac ako v 3. štvrťroku pred rokom. Medzi dokončenými bytmi viac ako polovicu tvorili byty v rodinných domoch. Pri porovnaní v dlhodobom časovom rade aktuálny počet dokončených bytov zaostával o 3,2 % za priemerom tretích štvrťrokov predošlých desiatich rokov (2014 až 2023).

Ešte horšia situácia je ohľadom rozbehu výstavby nových bytov. Celkovo sa v 3. štvrťroku 2024 začalo stavať 3 231 nových bytov, bol to o vyše pätinu nižší počet ako v rovnakom období minulého roka. Vydávanie stavebných povolení však dvojciferne spomalilo aj v 3. štvrťrokoch predchádzajúcich dvoch rokov. Aktuálne tohtoročné hodnoty zaostávali aj za päťročným predpandemickým priemerom o vyše 40 %. Z celkového počtu začatých bytov, tvorili byty v rodinných domoch podiel 69 %.

Podľa realitného experta Michala Grófa je veľa faktorov, ktoré na to vplývajú. A má na to dopad aj stratégia developerov:

„ Niektorí čakajú, pretože štatistika nepustí. Oni v podstate porovnávajú minulé roky oproti tomu, čo sa deje teraz.“ začal pomenovávať príčiny Michal Gróf a pokračoval, že do veci vstupuje aj Európska centrálna banka zmenami úrokových sadzieb, ktoré ovplyvňujú potenciálneho klienta, teda kupujúceho v jeho rozhodnutí, či do kúpy bytu, či domu danej chvíli ísť alebo nie. „Potenciálny klient alebo ten kupujúci sa na to pozerá trošku inak a zvažuje, či si vôbec chce zobrať úver, či chce to nové bývanie, alebo či bude čakať.“ doplnil Gróf.

Výstavba nových bytov v Bratislave v 3. štvrťroku sa v porovnaní s priemerom za roky 2015-2019 prepadla o 70 %. Michal Gróf vidí príčiny v čoraz horšej dostupnosti. Záujem Bratislavčanov o byty je, len si ich nemôžu dovoliť.

„Ľudia začali viacej rozmýšľať, nekupujú unáhlene. Pozerajú, čo bude v budúcnosti a samozrejme tá dostupnosť… či im banka dá alebo nedá hypotéku.“ Uviedol Gróf a doplnil že len okolo 5-10 % ľudí má potrebné vlastné zdroje, napr. na dvojizbový byt za 150 až 200 tisíc. K tomu, aby dostal z banky úver potrebuje minimálne minimálne pol roka a viac pracovať. Dostupnosť sa z roka na rok zhoršuje.

Viac v rozhovore:

Stiahnite si alebo vypočujte audio záznam rozhovoru

Dostupnosť bývania je v rámci EÚ najhoršia v ČR a SR

Spolu s Čechmi sme na špici, čo sa týka nedostupnosti bývania v rámci EÚ. Michal Gróf vníma rôzne príčiny tohto nelichotivého stavu:

„Faktory sú, hovorím že rôzne, my sme na tej špici hitparády, čo sa týka, napríklad aj keď si to zoberiem plat versus to, čo stojí byt alebo to, čo stojí nehnuteľnosť.“ pomenoval hlavnú príčinu a doplnil  „Takže keď máte na západe napríklad nejakú nehnuteľnosť, ktorú si chcete kúpiť, tak vám trvá cca 10-15 rokov, kým na ňu reálne našetríte. U nás alebo v Čechách nám trvá dokonca až 30 rokov, kým nehnuteľnosť vôbec splatíme alebo kým na ňu dosiahneme. Čiže tam je naozaj ten pomer toho, aké máme výplaty, aké máme možnosti.“ Rozviedol problém s dostupnosťou Gróf.

Vysoké ceny nehnuteľností

Napriek nízkej kúpyschopnosti, sú u nás ceny nehnuteľností v závratných výškach. Trhová cena výrazne prevyšuje ich skutočnú hodnotu. „Áno, je to pravda že my máme dokonca niektoré ceny nehnuteľností vyššie ako v Čechách.“ potvrdil Michal Gróf a doplnil, že v Bratislave a Prahe sú porovnateľné so západom, ale „ celkovo keď si zoberiem nehnuteľnosti ako také pozemky alebo domy, tak stále ten západ samozrejme, že je v číslach úplne inde…  ale v rámci toho, čo aj naozaj zarábame, tak preto ten pomer je taký aký je, preto sú aj akoby nedostupné a zároveň drahé.“ zdupľoval problém s našou kúpyschopnosťou vo vzťahu k dostupnosti bývania.

Nehnuteľnosť ako dlhodobá investícia je stále dobrou voľbou

Čo sa týka vyhliadok do budúcna, tak z dlhodobého hľadiska ceny nehnuteľnosti určite budú rásť. Na krátkodobé výkyvy vplýva úroková politika ECB. Za zdravú úrokovú sadzbu považuje Michal Gróf 3 -3,5 %.

„Z dlhodobého horizontu by som povedal, že nehnuteľnosť je ako investícia do budúcna veľmi dobrá a stabilná. Čiže aj nehnuteľnosť keď kúpite teraz, tak jej cena možno o 5 až 10 rokov bude určite vyššia.“ predpokladá realitný expert.

Slováci chcú bývanie vlastniť, nie si ho prenajímať

Na Slovensku ľudia uprednostňujú nehnuteľnosť vlastniť, než žiť v podnájme.

„Ono je taký paradox, že západ ide úplne iným smerom ako postkomunistické krajiny. Na špici „hitparády“, čo sa týka vlastníctva je Rumunsko, nasledujú Maďarsko, Slovensko, Chorvátsko, Čechy.“ potvrdil tento fakt Michal Grof a doplnil, že kým u nás je až 90 % nehnuteľností v osobnom vlastníctve, na západe je vzťah k vlastníctvu nehnuteľnosti iný. V Nemecku, Švajčiarsku, či Rakúsku preferujú ľudia nájomné bývanie. Možno aj na úrovni 50 %. „ My chceme vlastniť, oni chcú mať nájom a chcú si užívať možnosť voľnosti.“ dodal Gróf.

Práve otázka dostupnosti sa prejaví do budúcna tak, že záujem o nájomné bývanie bude rásť aj u nás, predpokladá realitný expert.

Pred 89’ bolo bývanie dostupnejšie. Ľudia bývali v štátnych alebo družstevných bytoch. Bytov bolo dosť, Mladí ľudia dostali na štart do života nenávratné pôžičky, či mladomanželské pôžičky. Dnes, ak chcú samostatne bývať uviažu si na krk na celý produktívny život splácanie hypotéky.

Vláda spúšťa výstavbu nájomných bytov

Výstavba nájomných bytov vládou, ktorá sa má rozbehnúť na jar 2025 by podľa Michala Grófa cenu komerčného nájomného ovplyvniť nemala. Určite nie v Bratislave, nakoľko pilotne by sa malo postaviť cca 500 bytov na východe a je tam množstvo kritérií, ktoré musí záujemca splniť, aby sa k nájomnému bytu dostal. Ale určite sa tým môže zlepšiť dostupnosť bývania pre mladých ľudí.

Situácia sa môže zmeniť v prípade, že sa projekt ukáže ako životaschopný a výstavba nájomných bytov štátom by sa rozbehla vo veľkom.

„To znamená, že keď napríklad dneska trojizbový byt v okolí Bratislavy prenajímame za nejakých 700-800 eur plus energie, Tak určite bude dostupnejší, keď bude viacej nájomných bytov.“ uviedol Gróf a doplnil, že sa počíta s tým, že si budete môcť uplatniť na nájomnom zľavu cez zamestnávateľa vo výške povedzme 200 eur, čo si on bude môcť uplatniť voči štátu a tak z 800 eurového nájomného za byt budete platiť 600 eur, čo sa prejaví aj na cenách komerčného prenájmu.

Aktuálne ceny nehnuteľností po prijatí konsolidačného balíčka a aké sú vyhliadky

Konsolidačný balíček sa podľa Michala Grófa prejaví na raste cien v celej ekonomike, ale to nebude úderom polnoci na Silvestra 2024. Faktom zostáva, že nárast DPH o 3 % zdvihne ceny okamžite u novostavieb. Takže jednoizbový byt dnes za 100 000 bude po novom roku stáť 103 000.

„Pri starších bytoch nehnuteľnosti môžu ceny ostať, resp. môžu sa regulovať tak, ako sú, môžu ostať na cenovej hladine taká aká je.“ predpokladá Gróf. Avšak u nedostavaných bytov, alebo projektov novostavieb, kde sa pohybuje cena okolo 200-250 tisíc eur dnes, môže cena narásť aj o 6-7,5 tisíc, nakoľko sa predraží vybavenie samotnej nehnuteľnosti, napr. kuchynská linka.

Ďalej uviedol nejaké možnosti ako by šlo cenu zastabilizovať.

Rozbehnuté developerské projekty v Bratislave

Bratislava je pre developerov stále atraktívnym miestom a rozvoj projektov brzdí len dostupnosť bývania, myslí si Gróf a v ďalšom vymenoval množstvo developerských projektov, ktoré sa v Bratislave a jej okolí realizujú.

Bratislava sa nafúknuť nedá, preto si myslí, že dôjde ku kompromisu aj ohľadom premeny momentálne divokej zelenej oázy na peknú rezidenčnú zónu, ktorú predstavujú projekty Nove LIDO a Soutbank, ktorými by sa malo rozšíriť centrum Bratislavy na druhý breh Dunaja:

„Tak tam je naplánovaný pekný projekt. Ešte je ťažké o ňom hovoriť. Ja by som to asi nechal potom developerom, ktorí reálne zatiaľ majú všelijaké rôzne stopky a rôzne odvolávania a predlžovania. Ale je tam naplánovaný pekný projekt aj Green Parku, aj celkovo pri tom parku sadu Janka Krála, bude to ako keby konkurovať Eurovei, tej strane. Osobne si myslím že to bude taká noblesa Bratislavy pri Dunaji.“

Dopady krátkodobých prenájmov na dlhodobé prenájmy

Michal Gróf odporúča svojim klientom, aby šli radšej do dlhodobých prenájmov rok a viac, aby sa zabývali a zažili si bývanie na danom mieste.

„Samozrejme, že investori a mladí podnikatelia preferujú zase ten západný štýl, že 1-2-3 dni v rámci bookingu, zarobím na tom viacej, lebo si môžem vypýtať viacej. Porovnávam tie ceny s okolím a s hotelmi a v rámci toho v podstate vypočítam nejakú cenu dostupnú pre daný byt alebo pre danú nejakú moju nehnuteľnosť pre štúdio alebo tak.“ popísal súčasné podnikateľské trendy v oblasti prenájmov Michal Gróf a doplnil, že čo sa týka Airbnb a bookingu, je to populárne hlavne kvôli tomu, že na jednej strane vy sem donesiete zahraničných klientov. Na druhej strane sú tieto služby zaujímavé pre tých, čo si chcú pozrieť Bratislavu okolie, Slovensko. Ale je to drahšie bývanie.

Ľudia, ktorí takto podnikajú by samozrejme mali dodržiavať naše zákony. Aj napriek tomu, že ide o prenájom cez zahraničné portály. Z ich pohľadu ide o príjem a preto treba odviesť z takéhoto príjmu daň štátu.

Regulácie služieb ako Airbnb a booking je možné očakávať aj u nás, nakoľko sa z ich reguláciou začalo na západe. A ako je dobrým zvykom, regulácie k nám dnes prichádzajú zo západu. Michal Gróf očakáva, že to bude s nejakým oneskorením roku alebo dvoch. Prirovnal to k tomu, že kedysi ste mohli mať v byte kameru. Dnes už nie, lebo zo západu k nám prišla ochrana súkromia. Kameru dnes môžete mať len vonku.

Nakoniec sme sa pobavili o green deale, o emisných povolenkách na bývanie. O možnej korupcii pri vydávaní energetických certifikátov. Ako aj o tom, či je dnes lepšie ísť do bývania, v ktorom je zdroj energií plyn alebo elektrina alebo kombinácia. Zhodli sme sa na tom, že je vždy dobré mať možnosť alternatívy v prípade výpadku primárneho zdroja energií.