Predaj novostavieb v Bratislave stúpol o 60 percent

Ide tak o druhý najsilnejší kvartál za posledné štyri roky. Priemerná ponuková cena narastá iba pozvoľna na 5 499 eur za meter štvorcový, kým dostupná ponuka ostáva stabilná okolo 3 250 jednotiek. Väčšina predajov sa sústreďuje v cenovom rozpätí od 200-tisíc do 400-tisíc eur, pričom luxusnejší segment rastie pomalším tempom. Tento trend podľa reportu potvrdzujú aj najpredávanejšie projekty prevažne v okrajových častiach mesta.

Silný druhý kvartál, v ktorom sa predal každý štvrtý byt z celkovej ponuky, vrátil mieru absorpcie k dlhodobému priemeru 25 percent. Ide tak o druhú najvyššiu hodnotu za posledné tri roky. Priemerná ponuková cena vzrástla z 5 400 eur za meter štvorcový na 5 499 eur, čo je nárast o takmer 1,9 percenta oproti štvrtému kvartálu 2024 a prekonala tak všetky doterajšie cenové maximá.

„Z pohľadu dlhodobého priemeru ide o mimoriadne silný kvartál. Po rekordnom štvrtom kvartáli a očakávanom poklese v prvom kvartáli bol tak výrazný nárast predajov neočakávaný a prakticky vyrovnal rekordné štatistiky z konca minulého roka,“ poznamenal CEO spoločnosti BuiltMind Martin Decký.

Najvyššie jednotkové ceny zaznamenali byty 1+kk, ktoré prekročili hranicu 5 750 eur za meter štvorcový, pričom veľká časť ponuky sa už predáva výrazne nad 6-tisíc eur za meter štvorcový. Byty 4+kk a väčšie si zachovali cenovú stabilitu okolo 5-tisíc eur za meter štvorcový, avšak v prémiových lokalitách ceny stúpajú až na 7 100 eur za meter štvorcový, predovšetkým v Starom Meste.

Z pohľadu celkových predajov (verejných a neverejných) dominovala spoločnosť Cresco Real Estate s 89 predanými jednotkami, nasledovaná Penta Real Estate (87) a ITB (72). Najpredávanejším projektom sa stali novospustené Bory Nádvorie (45) a Čerešne Plaza (ITB) so 44 predajmi, pričom silné výsledky mali aj projekty Downtown Yards, Matadorka Living či Slnečnice – Nové Viladomy.

Realitný maklér pre HS: Bolo to šialené, byty sa vtedy predávali vo veľkom a ceny išli raketovo nahor. Ako sa to bude vyvíjať?

„Dopyt sa dlhodobo sústreďuje na menšie byty, predovšetkým 1+kk a 2+kk, ktoré tvoria spolu takmer 70 percent predajov, pričom práve dvojizbové byty tvorili polovicu predajov za druhý kvartál 2025,” priblížila spoločnosť. Za posledný rok sa z celkovej ponuky predalo 54 percent novostavieb s dispozíciou 1+kk, pričom najmenšie jednotky do 35 metrov štvorcových boli ešte likvidnejšie a predali sa približne dve tretiny ponuky. Najpredávanejšími projektami v tejto kategórii boli Čerešne, Bory a Ovocné sady.

„Kupujúci čoraz výraznejšie preferujú menšie, dostupné byty, často ako investíciu, čomu nahrávajú aj stále znižujúce sa úrokové sadzby, a tým sa čoraz viac prispôsobuje aj ponuka dostupných bytov,“ dodáva Decký.

Základná úroková sadzba opäť klesala už na aktuálnu hodnotu 2,15 percenta a podľa prieskumov ECB sa očakáva ďalší pokles k dvom percentám do konca roka 2025. To sa pretavuje z časti aj v poklese hypotekárnych úrokových sadzieb na Slovensku, ktoré v priemere klesli o 0,30 percenta od začiatku roka, pričom niektoré banky ponúkajú sadzby pod 3,40 percenta. Klesajúce úroky na hypotekárnom trhu podporujú rast objemu úverov na bývanie, čo sa odráža aj rastúcich predajoch novostavieb

Tento trend prispieva k miernemu poklesu úrokových sadzieb na hypotéky, čím sa zlepšuje dostupnosť financovania bývania, čo dokazuje aj stabilný rast úverov na bývanie za posledné mesiace. BuiltMind očakáva, že v horizonte najbližších dvoch rokov sa bratislavský trh ustáli na úrovni 550 – 750 predajov kvartálne, pričom priemerné ceny by sa mohli do konca roka 2025 priblížiť k 5 600 eur za meter štvorcový a počas roka 2026 až k hranici 6-tisíc eur za meter štvorcový.

Na vývoj budú vplývať aj globálne makroekonomické faktory. Zatiaľ však trh profituje z pozitívneho trendu. Sadzby od začiatku roka klesajú a očakáva sa ďalší pokles počas roka. Rozdiel medzi rastom miezd (v Bratislave približne 4,7 percenta ročne) a rastom cien bytov (6 – 7 percent ročne) ďalej znižuje dostupnosť bývania pre priemerné domácnosti. Tieto skupiny preto čoraz viac siahajú po menších, dostupnejších bytoch. Z tohto dôvodu byty 1+kk a 2+kk ostávajú lídrami v predajoch aj v likvidite.

“Za posledných šesť až deväť mesiacov pribudlo viacero nových projektov, ktoré sa okamžite zaradili medzi najpredávanejšie. Výstavba sa sústreďuje najmä na okrajové časti Bratislavy, pričom najžiadanejšími sú práve menšie byty, najmä dvojizbové. Kombinácia okrajovej lokality, menšej výmery a poklesu úrokových nákladov robí menšie byty cenovo dostupnejšími pre širšiu skupinu obyvateľstva,“ dodáva Senior Analytik Cushman & Wakefield Slovensko Lukáš Brath.