Globálny trh s bývaním sa rúti k poklesu

Na konci roka 2021 to s globálnym sektorom bývania vyzeralo ružovo. V 38 krajinách OECD rástli ceny nehnuteľností najrýchlejším tempom za posledných 50 rokov. Od Nórska po Nový Zéland, ceny nehnuteľností rástli, k čomu prispeli rekordne nízke náklady na pôžičky a kupujúci, ktorí mali úspory na míňanie.

Ani nie o rok neskôr je situácia úplne iná. Zatiaľ čo majitelia domov na celom svete musia počítať s čoraz nedostupnejšími splátkami hypoték, potenciálni kupujúci domov čelia cenám nehnuteľností, ktoré rastú rýchlejšie ako príjmy. V pozadí sa prehlbuje globálna kríza životných nákladov.

Čo sa zmenilo, je samozrejme prízrak rastúcich cien a hospodársky šok spôsobený ruskou inváziou na Ukrajinu.

To podnietilo prudký nárast inflácie – v súčasnosti v mnohých krajinách dosahuje niekoľko desaťročných maxím -, ktorý prinútil centrálne banky na celom svete prudko sprísniť menovú politiku. OECD tiež predpovedá, že reálne mzdy budúci rok pravdepodobne klesnú.

Výsledkom je, že po boome na trhu s bývaním vyvolanom pandémiou v najbohatších krajinách sveta bude pravdepodobne nasledovať najrozsiahlejšie spomalenie trhu s bývaním od finančného krachu. To by mohlo ešte viac zvýšiť tlak na slabnúce ekonomiky.

V súčasnosti sa očakáva, že takmer všetky krajiny v databáze Oxford Economics zaznamenajú v budúcom roku spomalenie, čo znamená najrozsiahlejšie spomalenie rastu cien nehnuteľností na bývanie minimálne od roku 2000. Viac ako polovica z nich pravdepodobne zaznamená úplný pokles cien, čo bolo naposledy zaznamenané v roku 2009.

“Ide o najznepokojujúcejší výhľad trhu s bývaním od rokov 2007 – 2008, pričom trhy sa pohybujú medzi vyhliadkou na mierny pokles a oveľa prudší pokles,” hovorí Adam Slater, hlavný ekonóm Oxford Economics. “Pretrvávajúci prudký nárast hypotekárnych sadzieb vo vyspelých ekonomikách hrozí, že niektoré trhy s bývaním sa dostanú do prudkého poklesu.”

MMF súhlasí. Varuje, že globálny trh s bývaním sa nachádza v “bode zlomu”.

“Keďže centrálne banky na celom svete agresívne sprísňujú menovú politiku s cieľom čeliť cenovým tlakom, prudko rastúce náklady na pôžičky a prísnejšie úverové štandardy spolu s napätým oceňovaním nehnuteľností by mohli viesť k prudkému poklesu cien nehnuteľností,” uvádza sa v jeho správe o globálnej finančnej stabilite.

Tento “prudký pokles” bude rozsiahly. Zatiaľ čo analýza FT založená na údajoch Oxford Economics sa vo veľkej miere týka vyspelých ekonomík, MMF predpokladá, že v prípade veľmi nepriaznivého scenára by reálne ceny nehnuteľností mohli v nasledujúcich troch rokoch klesnúť o 25 % na rozvíjajúcich sa trhoch v porovnaní s 10 % vo vyspelých ekonomikách.

Spomalenie trhu s bývaním pravdepodobne zníži aj širšiu hospodársku aktivitu, čo poškodí stavebný sektor a jeho dodávateľov.

Príliš drahé pôžičky

Najväčším faktorom spomalenia sú nesporne sadzby hypoték.

V USA sa po rýchlom slede zvyšovania sadzieb zo strany Federálneho rezervného systému sadzba za 30-ročnú zmluvu ustálila na úrovni približne 7 %, čo je viac ako dvojnásobok oproti minulému roku a najvyššia hodnota od roku 2008.

V kombinácii s prudkým rastom cien nehnuteľností v predchádzajúcich dvoch rokoch sa mesačná splátka hypotéky na typickú nehnuteľnosť zvýšila na viac ako 2 600 USD, pričom rok predtým to bolo 1 000 USD.

Tento model je podobný v mnohých krajinách. Sadzby hypoték sa zvýšili na najvyššiu úroveň za posledné roky v celej eurozóne, ako aj v Kanade, Austrálii a na Novom Zélande.

“Vzhľadom na to, že sadzby hypoték rastú a banky brzdia poskytovanie úverov, čo znižuje dopyt, sme naďalej presvedčení o tom, že rast cien nehnuteľností v eurozóne sa prudko zníži a do konca roka 2023 bude záporný,” hovorí Melanie Debono, ekonómka spoločnosti Pantheon Macroeconomics.

Európska centrálna banka vypočítala, že v prostredí nízkych úrokových sadzieb zodpovedá zvýšenie sadzby hypotekárnych úverov o 1 percentuálny bod približne 9-percentnému poklesu cien nehnuteľností a 15-percentnému poklesu investícií do bývania po približne dvoch rokoch.

V eurozóne banky čoraz častejšie odmietajú úvery na bývanie, ako aj sprísňujú podmienky pre tie, ktoré už boli poskytnuté. Podľa prieskumu bankových úverov za štvrtý štvrťrok klesol dopyt po úveroch na bývanie najrýchlejším tempom za posledných desať rokov. V septembri sa objem nových úverov na kúpu nehnuteľností znížil o 30 % v porovnaní s rovnakým mesiacom minulého roka.

Transakcie s nehnuteľnosťami v Spojenom kráľovstve sa v septembri medziročne znížili o 32 percent. V USA predaj domov v septembri medziročne klesol o 24 percent – výrazne pod úroveň spred pandémie. Počet žiadostí o hypotéku v USA klesol na najnižšiu úroveň za posledných 25 rokov.

Americký trh s bývaním sa “vyparuje”, tvrdí Mark Zandi, hlavný ekonóm agentúry Moody’s Analytics. Paul Ashworth, hlavný ekonóm spoločnosti Capital Economics pre USA, sa pripája k tomuto názoru a tvrdí, že aktivita v oblasti bývania “bola absolútne zdecimovaná”.

Údaje pre Toronto sú ešte dramatickejšie. Kanadské mesto zaznamenalo 96-percentný pokles predaja rodinných domov a 89-percentný pokles predaja bytov.

Poučenie z minulosti

Nie vo všetkých krajinách však hrozí rovnaké riziko poklesu v oblasti bývania.

Napríklad v Kanade, na Novom Zélande a v Austrálii je zrýchlenie rastu cien v posledných rokoch spolu s veľkým podielom domácností s hypotékou a vysokou mierou zadlženosti mimoriadne rizikové.

Švédsko a Spojené kráľovstvo vyvolávajú poplach, pretože sa spoliehajú na pohyblivé alebo krátkodobé sadzby hypoték.

Iné krajiny vrátane Japonska, Talianska a Francúzska sú však podľa Oxford Economics v lepšej pozícii vďaka miernejšiemu rastu cien, menej zvýšeným oceneniam a nižšej úrovni zadlženosti domácností.

Francúzsko a Taliansko majú tiež pomerne nízky podiel dlhu s pohyblivou úrokovou sadzbou, čo znamená určitú izoláciu od bezprostredného vplyvu zvyšovania sadzieb hypoték.

Zatiaľ nie je jasné, aký silný by mohol byť prípadný prepad. V celosvetovom meradle sú analytici optimistickí, že vo väčšine veľkých ekonomík podmienky na trhu nehnuteľností nenaznačujú taký hlboký pokles, aký nastal počas finančnej krízy.

Vtedy ceny nehnuteľností v najpriemyselnejších krajinách klesli o 13 % od vrcholu v roku 2007 po najnižší bod v roku 2012.

Kríza viedla v USA v roku 2009 k viac ako 2 miliónom zabavených nehnuteľností. V krajinách ako Grécko, Taliansko a Španielsko, ktoré tiež postihla bytová a štátna kríza, bol prepad cien nehnuteľností taký výrazný, že sa ešte stále nevrátili na úroveň z roku 2007.

Hlavným rozdielom je teraz sila trhu práce. Nezamestnanosť už nebude taká výrazná ako v období po finančnej kríze. MMF predpokladá, že miera nezamestnanosti sa v budúcom roku zvýši o menej ako 1 percentuálny bod v porovnaní s finančným krachom, keď sa blížila k 3 percentuálnym bodom.

“Kým nezamestnanosť zostane nízka, existuje primeraná šanca, že poklesy cien by mohli byť obmedzené, pričom trhy namiesto toho “zamrznú” na nízkych úrovniach transakcií,” hovorí Slater z Oxford Economics.

Tentoraz je tu aj ďalší zásadný rozdiel: na mnohých trhoch vrátane USA, Spojeného kráľovstva, Južnej Afriky, Španielska a Dánska majú domácnosti v pomere k príjmom nižší hypotekárny dlh ako pred finančnou krízou.

Dlžníci sú tiež lepšie chránení dlhodobejšími zmluvami a hypotekárne úvery sú prísnejšie regulované.

V celej Európe sa podiel hypoték s pohyblivou úrokovou sadzbou za posledné desaťročie prudko znížil a hypotekárne zmluvy na 10 a viac rokov sa stali normou. Platí to najmä pre Nemecko, Holandsko a Španielsko.

Podobne aj v USA je väčšina hypoték dlhodobých a viac ako dve tretiny kupujúcich sú najlepšími dlžníkmi, zatiaľ čo pred finančnou krízou to bol len jeden zo štyroch.

Spolu s veľmi obmedzenou ponukou Zandi zo spoločnosti Moody’s Analytics neočakáva taký pokles cien a nárast počtu exekúcií ako počas finančnej krízy v USA a predpokladá, že dopyt dlhodobo podporia aj inštitucionálni investori, ktorých priťahuje vysoké nájomné. Tí “sa [zatiaľ] stiahli do úzadia, pretože vedia, že ceny budú klesať, ale nebudú čakať večne,” dodáva.

Všetko nasvedčuje tomu, že prudký nárast dopytu po bývaní podporený nízkymi úrokmi je minulosťou.

Trh “sa zmierňuje na celom svete,” hovorí Cristina Arbelaezová, globálna ekonómka spoločnosti Morgan Stanley.

Upozorňuje, že “teraz začíname pozorovať zvrat” minuloročného boomu v oblasti bývania. “Aby však bolo jasné, neočakávame, že sa zopakuje kolaps bývania z rokov 2006 – 2008.”