Slovensko v realitnej pasci: Keď sa právo na bývanie mení na luxus

Slovenská republika čelí chronickej kríze dostupnosti bývania, ktorá presahuje rámec bežných ekonomických problémov a stáva sa alarmujúcim morálnym i ľudskoprávnym zlyhaním. Na túto skutočnosť dlhodobo upozorňuje aj Svetové združenie bývalých politických väzňov (SZBPV), ktorého cieľom je ochrana ľudských práv. SZBPV zdôrazňujeme, že dôstojný život nie je možný bez práva na dostupné bývanie, no to sa na Slovensku po novembri 1989 premenilo na komerčný biznis.

„Paradoxne, kým bývalý režim obmedzoval slobodu slova či vierovyznania, v oblasti sociálnych práv – bývania a zdravotnej starostlivosti – boli ľudia chránení viac než dnes.“ Združenie preto považuje za svoju morálnu povinnosť upozorniť na alarmujúcu situáciu, v ktorej sa ocitli najmä mladé rodiny s deťmi.

Bratislava: Ihrisko pre investorov, luxus pre obyvateľov

Kritika SZBPV je podložená hlbokou analýzou realitného trhu, najmä v hlavnom meste. Bratislava sa stala laboratóriom, kde bytová výstavba slúži primárne ako “výklad kapitálu” a nie ako riešenie pre nedostatok bývania. Napriek neustálemu tempu výstavby zostávajú mnohé novostavby podozrivo tiché. Realitní makléri potvrdzujú, že byty skupujú investori a fondy, často ešte pred dokončením stavby.

Ako sa uvádza v analýzach, nové domy sa plnia “excelovskými bunkami investičných modelov”, a nie skutočnými obyvateľmi. Rozpor medzi rýchlym predajom a nízkym počtom rozsvietených okien večer poukazuje na to, že byt je pre investora iba predané aktívum, ktoré nemusí byť obývané.

Tento trend je živený uzavretým developersko-finančným cyklom, v ktorom developeri, ich banky a spriaznené fondy fungujú v úzkej väzbe. Model profituje viacerým stranám, no jeho ekonomický prínos pre bežného obyvateľa je takmer nulový. Vysoký podiel investičného bývania znižuje dostupnosť pre domácnosti a zvyšuje volatilitu celého trhu.

Štát ako najväčší priekupník: DPH a realitná daňová pasca

Zaujímavým paradoxom sú aj náklady, ktoré cenu bývania umelo zvyšujú. Na Slovensku je uplatňovaná 23 % DPH na nové byty, čo robí zo štátu väčšieho príjemcu zisku z predaja bytu ako zo samotného developera. Pri byte za 200 000 € to predstavuje 46 000 € len na DPH. Pre porovnanie, susedné Maďarsko má 5 % DPH na byty do 150 m², Poľsko 8 %. Táto daňová záťaž je jedným z kľúčových faktorov, ktorý mladým rodinám znemožňuje kúpu vlastného bývania.

V kontexte avizovanej “Ficovej energopomoci” vyvstáva kritická otázka: Bude sa táto podpora vzťahovať aj na spomínaný “klub investorov” skupujúcich byty? Aké výnimky sa chystajú, napríklad pre majiteľov viacerých nehnuteľností, sudcov ústavného súdu alebo poslancov NR SR? Pripravované legislatívne zmeny budú kľúčovým ukazovateľom toho, či štát prioritizuje ochranu investičných modelov, alebo dostupnosť bývania pre občanov.

Hypotekárna pasca a nedostatok nájomného bývania

Slovensko trpí aj kultúrnou normou, že je lepšie vlastniť ako prenajímať, čo viedlo k tomu, že 93 % Slovákov má bývanie vo vlastníctve. Prudký rast úrokových sadzieb od roku 2022 však uvrhol mnohých majiteľov s nízkou fixáciou do tzv. “fixačnej pasce”. Nutnosť udržať si zamestnanie kvôli splátkam úveru na bývanie znižuje pracovnú mobilitu, a tým brzdí rast produktivity v ekonomike.

Na rozdiel od Nemecka (53 % nájomné bývanie) má Slovensko trh nájomného bývania len okolo 7 % celkového trhu. Táto slabá infraštruktúra nájomného sektora oslabuje schopnosť ekonomiky prispôsobiť sa zmenám a drží ľudí “zamknutých” vo svojich nehnuteľnostiach a zamestnaniach.

Pokusy o zavedenie dane z prázdnych bytov nemusia byť všeliekom, pretože môžu spôsobiť zvýšenie nákladov, ktoré majitelia prenesú na nájomníkov, čím sa anuluje pozitívny efekt.

Záver: Potreba systémovej zmeny- rozsvieťme Slovensko

SZBPV a ekonomickí analytici sa zhodujú: Riešenie nedostupnosti bývania si vyžaduje systémový prístup, ktorý obmedzí špekulatívne investovanie do nehnuteľností, zásadne prehodnotí DPH a predovšetkým razantne posilní trh s kvalitným nájomným bývaním.

Kým sa tak nestane, bude slovenský realitný trh naďalej merať “úspech” podľa rýchlosti predaja pre investorov, a nie podľa skutočnej kvality a dostupnosti bývania pre bežných občanov, najmä pre mladé rodiny. Ako konštatujú kritici: Bolo by dobré začať posudzovať bratislavský trh podľa počtu rozsvietených okien, a nie podľa počtu podpísaných zmlúv. Dostupnosť bývania nie je luxus, ale základná podmienka dôstojného života a ľudské právo, ktoré štát nemôže ďalej tolerovať ako komerčný výklad kapitálu.