Slováci sa ponáhľajú po hypotéky, strach zo zdraženia rozhýbal trh

Objem nových hypotekárnych úverov medziročne vzrástol o viac ako štvrtinu a podľa finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika za tým nestojí jednorazový výkyv, ale kombinácia klesajúcich úrokových sadzieb na začiatku roka a následných obáv z ich opätovného rastu.

Počas druhého štvrťroka banky poskytli o 26,2 percenta viac nových hypoték ako v rovnakom období minulého roka. Najvýraznejší medziročný nárast zaznamenal apríl, keď objem nových úverov stúpol o 29,7 percenta. Ani v máji a júni pritom rast neklesol pod hranicu 20 percent, čo podľa analytika potvrdzuje mimoriadne silný záujem domácností financovať kúpu bývania ešte pred ďalším zdražením úverov.

Silný dopyt sa začal formovať už v prvých troch mesiacoch roka. Takzvané čisté nové úvery, teda hypotéky určené najmä na financovanie prvého bývania, vzrástli v prvom štvrťroku medziročne v priemere až o 41 percent. Január, ktorý býval tradične najslabším mesiacom z pohľadu záujmu o hypotéky, priniesol medziročný nárast objemu nových úverov o 45 percent na 528 miliónov eur. Aj vo februári a marci sa rast pohyboval tesne pod hranicou 40 percent.

K oživeniu trhu prispeli aj refinancovania starších úverov. Mnohí klienti sa snažili využiť postupne klesajúce úrokové sadzby a začali rokovať s bankami o predčasnej zmene podmienok ešte šesť až dvanásť mesiacov pred koncom fixácie. Išlo najmä o hypotéky uzatvorené v prvej polovici roka 2023, keď priemerné úrokové sadzby presahovali štyri percentá.

Situácia sa však zmenila po vypuknutí krízy v Perzskom zálive. Kým v marci priemerná úroková sadzba nových hypoték klesla na 3,42 percenta, čo bolo najmenej od jari 2024, už v apríli sa zvýšila na 3,53 percenta a v júni dosiahla 3,79 percenta. Podľa Mariána Búlika práve očakávanie ďalšieho zdražovania spustilo takzvaný FOMO efekt, teda obavu, že priaznivejšie podmienky čoskoro zmiznú.

„V druhom kvartáli bola kľúčovým motívom snaha využiť čas, keď sú úrokové sadzby na nižšej úrovni,“ hodnotí Marián Búlik. Dodáva, že pokračujúca geopolitická neistota a očakávania ďalšieho sprísňovania menovej politiky zo strany Európskej centrálnej banky zvyšujú pravdepodobnosť, že priemerná sadzba nových hypoték prekročí hranicu štyroch percent. Rozdiel viac ako pol percentuálneho bodu pritom podľa neho môže znamenať mesačne desiatky až stovky eur navyše na splátkach, čo mnohých záujemcov motivovalo urýchliť kúpu vlastného bývania alebo investičnej nehnuteľnosti.

Analytik zároveň odmieta, že by výrazný rast hypotekárneho trhu spôsobilo pripravované sprísnenie limitu LTV pri financovaní investičných bytov, ktoré začne platiť od 1. januára 2027. Podľa neho sa investičné nehnuteľnosti na Slovensku vo väčšine prípadov financujú z vlastných úspor a hypotéky pri nich zohrávajú len okrajovú úlohu. Navyše, pri raste cien bytov, ktoré podľa údajov Národnej banky Slovenska v prvom štvrťroku 2026 medziročne stúpli o 11,3 percenta, a zároveň rastúcich úrokových sadzbách sa atraktivita investičných bytov financovaných úverom postupne znižuje.

Vývoj na trhu bývania podľa neho zároveň ukazuje, že rastúce úroky ďalej zhoršujú dostupnosť vlastného bývania. Čoraz viac domácností nedosiahne na požadovanú výšku úveru alebo nezíska hypotéku vôbec, čo zvyšuje záujem o staršie byty či bývanie v satelitných obciach pri krajských mestách. Napriek tomu zostáva skupina ľudí, ktorí si kúpu vlastného bývania môžu dovoliť, stále dostatočne silná na to, aby udržiavala vysoké objemy nových úverov.

Marián Búlik však upozorňuje, že súčasný vývoj nebude možné dlhodobo udržať. V druhom štvrťroku totiž objem nových hypoték každý mesiac presiahol 700 miliónov eur, čo je podľa neho nad dlhodobým priemerom slovenského trhu, a to aj v porovnaní s rokmi 2019 až 2021, keď boli úrokové sadzby pod jedným percentom. Očakáva preto, že s ďalším rastom úrokových sadzieb začne dopyt po nových hypotékach postupne slabnúť. K výraznejšiemu ochladeniu trhu by podľa jeho odhadu mohlo dôjsť vo chvíli, keď priemerné úrokové sadzby prekročia hranicu štyroch percent, čo by pri súčasnom vývoji mohlo nastať už počas jesene alebo ku koncu tohto roka.