Pozor na zmenu hypoték, aj zdedený podiel na dome vám môže skomplikovať financovanie

Podľa návrhu by sa maximálny limit financovania pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti znížil zo súčasných 80 na 70 percent hodnoty nehnuteľnosti. Klienti by tak museli pri kúpe vložiť podstatne viac vlastných peňazí, hoci by na hypotéku stále spĺňali príjmové podmienky.

„Mnohí ľudia si pripravované zmeny spájajú iba s investormi, ktorí kupujú viacero bytov na prenájom. V skutočnosti môže byť rozhodujúce aj to, koľko nehnuteľností aktuálne vlastníte podľa katastra. Za ďalšiu nehnuteľnosť sa totiž nemusí považovať len investičný byt, ale v určitých prípadoch aj nehnuteľnosť získaná dedením alebo spoluvlastnícky podiel,“ upozorňuje riaditeľka pre úvery FinGO.sk Eva Šablová.

Najväčším problémom podľa odborníčky nemusí byť vyššia splátka hypotéky, ale práve výrazne vyššia suma, ktorú bude musieť kupujúci financovať z vlastných úspor. Pri nehnuteľnosti v hodnote 250-tisíc eur dnes môže klient pri 80-percentnom financovaní získať hypotéku vo výške 200-tisíc eur a potrebuje vlastné zdroje vo výške 50-tisíc eur. Ak sa limit zníži na 70 percent, banka mu bude môcť požičať maximálne 175-tisíc eur a z vlastných peňazí bude musieť zabezpečiť už 75-tisíc eur. Rozdiel predstavuje 25-tisíc eur navyše.

„V praxi sa môže stať, že klient bude mať dostatočný príjem na získanie hypotéky, no nebude mať pripravených dosť vlastných financií na kúpu nehnuteľnosti. Pri investičnej nehnuteľnosti pritom nie je rozhodujúce len to, koľko byt zarobí, ale aj to, koľko vlastného kapitálu musí investor vložiť na začiatku. Práve výška vlastných zdrojov môže byť po novom rozhodujúcim faktorom,“ vysvetľuje Eva Šablová.

Navrhované opatrenia pritom nemusia zasiahnuť iba investorov. Významnú úlohu bude zohrávať počet rezidenčných nehnuteľností evidovaných na vlastníka v katastri nehnuteľností. To môže ovplyvniť aj ľudí, ktorí vlastnia len spoluvlastnícky podiel alebo kupujú bývanie spoločne s partnerom. Ak napríklad jeden z partnerov vlastní byt a druhý ďalšiu nehnuteľnosť, ich spoločná kúpa bývania môže byť z pohľadu regulácie posudzovaná ako nadobudnutie tretej rezidenčnej nehnuteľnosti. V takom prípade by sa na hypotéku mohol vzťahovať už nižší limit financovania.

Podobná situácia môže nastať aj pri dedičstve. Mnohí ľudia nepovažujú zdedený spoluvlastnícky podiel za nehnuteľnosť, ktorá by mohla ovplyvniť ich možnosti získať hypotéku. Ak však klient vlastní napríklad 50-percentný alebo vyšší podiel na rodinnom dome a zároveň už vlastní byt, banka môže túto skutočnosť pri posudzovaní ďalšej žiadosti zohľadniť.

Počet rezidenčných nehnuteľností sa má posudzovať podľa údajov zapísaných v katastri nehnuteľností. Do ich počtu sa budú započítavať najmä byty, rodinné domy, rekreačné objekty a ďalšie stavby využiteľné na bývanie, ako aj spoluvlastnícke podiely vo výške najmenej 50 percent. Naopak, stavebné a poľnohospodárske pozemky, rozostavané stavby financované za účelom ich dokončenia či nehnuteľnosti nachádzajúce sa mimo územia Slovenska by sa do tohto počtu spravidla započítavať nemali.

Odborníčka upozorňuje, že odklad kúpy môže znamenať nielen vyššiu potrebu vlastných zdrojov, ale aj riziko rastu cien nehnuteľností. Ak by napríklad cena bytu za 250-tisíc eur medzičasom vzrástla o desať percent, kupujúci by zaplatil o ďalších 25-tisíc eur viac a pri súčasne nižšom limite financovania by musel z vlastných peňazí zabezpečiť ešte vyššiu sumu.

„Nikto nevie predpovedať budúci vývoj cien nehnuteľností ani úrokových sadzieb. Isté však je, že po zavedení nových pravidiel bude pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti potrebných viac vlastných zdrojov. Kto kúpu zvažuje, mal by si preto možnosti financovania preveriť ešte pred účinnosťou zmien,“ uzatvára Eva Šablová.