Štyri mestské kotolne s pozemkami ocenili na 194-tisíc eur. Starší posudok ukazuje oveľa vyššie číslo

Anonymný zdroj upozornil Hlavné správy na pripravovaný predaj majetku tepelného hospodárstva mesta Krompachy spoločnosti Veolia Energia Krompachy. Súčasťou podnetu boli aj dokumenty, podľa ktorých môže medzi starším a dnešným ocenením mestských nehnuteľností existovať výrazný rozdiel.

Podnet sme neprevzali ako hotový záver. Verejné dokumenty ukazujú, že mestské zastupiteľstvo schválilo predaj štyroch kotolní s pozemkami za cenu o viac než tretinu vyššiu, než bola ich všeobecná hodnota stanovená znaleckým posudkom z roku 2026. Na prvý pohľad je to pre mesto dobrá správa: nepredáva za znaleckú hodnotu, ale nad ňou. Zastupiteľstvo schválilo aj predaj samostatného balíka technologického majetku, pri ktorom bola cena oproti znaleckému oceneniu zvýšená rovnakým spôsobom.

Primátor Dárius Dubiňák nám potvrdil, že výsledná cena vznikla rokovaním a prvotným východiskom boli hodnoty zo znaleckých posudkov. Zmluvy však zatiaľ podpísané nie sú; podľa jeho odpovede prebieha ich pripomienkovanie.

Tu sa však začínajú otázky, pre ktoré sme sa rozhodli celý prípad preveriť podrobnejšie.

Náklady na nové znalecké posudky znášala podľa primátora Veolia Energia Krompachy a znalecký posudok bol súčasťou jej žiadosti o odkúpenie majetku. Staršie znalecké ocenenie z roku 2021 mesto s novým vôbec neporovnávalo.

Práve staršie ocenenie je jadrom podnetu anonymného zdroja. Korzár uvádza, že podľa posudku spred piatich rokov mali budovy s pozemkami hodnotu vyše 1,18 milióna eur. Zatiaľ však nevieme, či sa vtedy oceňovali presne tie isté nehnuteľnosti ako v roku 2026.

Preto zostávajú tri konkrétne otázky. Ako sa mesto od znaleckej hodnoty dopracovalo k výslednej vyššej kúpnej cene? Čo všetko pri novom majetkovom usporiadaní ekonomicky získava? A ak sa v roku 2021 oceňoval ten istý majetok, prečo je jeho dnešná znalecká hodnota tak výrazne nižšia?

O kompletný znalecký posudok z roku 2021 sme mesto požiadali. Až jeho porovnanie s dnešným ocenením ukáže, či máme pred sebou reálny pokles hodnoty toho istého majetku, alebo dve čísla vzťahujúce sa na odlišný rozsah nehnuteľností.

430 500 eur nie je cena štyroch kotolní

Štyri mestské kotolne spolu s príslušnými pozemkami ocenil znalecký posudok z roku 2026 na 194 293,53 eura. Zastupiteľstvo schválilo ich predaj za 267 943,20 eura, teda o 37,91 percenta nad znaleckou hodnotou.

Ďalších 162 556,80 eura však nie je cenou ďalších budov. Ide o samostatný balík hnuteľného majetku – technologické zariadenia kotolní, rozvody, teplovody, vykurovacie kanály a ďalšie zariadenia. Znalec ich ocenil na 117 868,44 eura a aj tu bola výsledná kúpna cena zvýšená o 37,91 percenta.

Suma 430 500 eur je teda súčtom predaja nehnuteľností a technologického majetku.

Primátor Dárius Dubiňák nám potvrdil, že mesto znalecký posudok z roku 2021 s ocenením použitým pri dnešnom predaji neporovnávalo. Vysvetľuje to tým, že starší posudok určoval všeobecnú hodnotu celého vtedajšieho podniku TERMOKOMPLEX, zatiaľ čo posudok z roku 2026 oceňuje iba vybraný hnuteľný a nehnuteľný majetok.

To je podstatná výhrada voči jednoduchému porovnaniu dvoch súm. Čísla 1,18 milióna a 194-tisíc eur zatiaľ nemožno vydávať za pokles hodnoty toho istého majetku.

Nevyriešená však zostáva rozhodujúca otázka: ktoré konkrétne nehnuteľnosti boli súčasťou ocenenia z roku 2021 a boli medzi nimi aj štyri kotolne s pozemkami, ktoré sa predávajú dnes?

Ak staršie ocenenie zahŕňalo oveľa širší súbor nehnuteľností, veľká časť dnešného rozdielu sa môže vysvetliť rozdielnym rozsahom oceňovaného majetku. Ak však zahŕňalo aj tie isté kotolne a pozemky, bude treba vysvetliť, čo sa medzi rokmi 2021 a 2026 zmenilo, že ich znalecká hodnota tak výrazne klesla.

Proti bola jediná poslankyňa

Pochybnosti o ocenení nevznikli až po anonymnom podnete Hlavným správam. Otvorene zazneli už na mestskom zastupiteľstve.

Pri aprílovom schvaľovaní prebytočnosti majetku, zámeru jeho predaja a spôsobu predaja ako prípadu hodného osobitného zreteľa hlasovalo opakovane osem z deviatich prítomných poslancov za. Jediná proti bola bývalá primátorka a súčasná poslankyňa Iveta Rušinová.

Rušinová spochybňovala najmä cenu. Na rokovaní poukazovala na veľký rozdiel medzi starším a novým ocenením a žiadala, aby sa o cene ešte rokovalo. Poslanec Radovan Ďorko predaj podporoval a argumentoval potrebou veľkých investícií do kotolní a technologickým zázemím Veolie.

Poslanci teda o pochybnosti týkajúcej sa ocenenia vedeli už pred schválením predaja.

Náklady na nové posudky znášala Veolia

Primátora sme sa opýtali, kto posudky v roku 2026 objednal, kto vybral znalcov a kto ich vypracovanie uhradil.

Odpovedal, že podľa mestských zásad všetky náklady znášala spoločnosť Veolia Energia Krompachy a znalecký posudok bol súčasťou jej žiadosti o odkúpenie majetku. Na časť otázky, kto znalcov vybral, však neodpovedal.

Samo osebe to nedokazuje nesprávnosť ocenenia ani podhodnotenie majetku. O to dôležitejšie však bude zistiť, či sa dnešné ocenenie rovnakých nehnuteľností výrazne odlišuje od ich hodnoty v staršom posudku.

Mesto išlo nad znaleckú hodnotu

Výsledná kúpna cena nevznikla jednoduchým prevzatím znaleckých súm.

Primátor nám uviedol, že prvotnou navrhovanou cenou bola hodnota podľa znaleckého posudku a následnými rokovaniami sa mestu podarilo dosiahnuť vyššiu cenu. Pri nehnuteľnostiach aj technologickom majetku je výsledná suma zhodne o 37,91 percenta vyššia než znalecká hodnota.

Z pohľadu mesta je vyššia cena úspech. Z pohľadu kupujúceho však vzniká opačná otázka: prečo Veolia súhlasila, že pri oboch balíkoch zaplatí o 37,91 percenta viac než boli hodnoty v znaleckých posudkoch, ktoré boli súčasťou jej žiadosti a ktorých náklady znášala? Aj preto sme sa Veolie pýtali na priebeh rokovania o cene a na ekonomický prínos transakcie pre spoločnosť. Do uzávierky článku nám neodpovedala.

Otvorená zostáva aj otázka, ako je vznik vyššej ceny zdokumentovaný na strane mesta. Primátora sme sa pýtali, či existuje písomná kalkulácia, cenová ponuka, protinávrh, zápis z rokovania alebo iný ekonomický podklad. Konkrétny dokument neuviedol; odpovedal, že nešlo o súťaž a vyššia cena bola výsledkom rokovaní.

Z jeho odpovede nemožno usudzovať, že žiadny taký dokument neexistuje. Mesto nám však neukázalo, z akého výpočtu, ponuky alebo protinávrhu vzniklo práve navýšenie o 37,91 percenta pri oboch rozdielnych skupinách majetku. Dokumenty k stanoveniu ceny sme si preto vyžiadali infožiadosťou.

Čo má mesto získať okrem peňazí

Mesto svoju ekonomickú argumentáciu nestavia iba na kúpnej cene. Primátor uviedol, že predajom sa mesto vyhne budúcim nákladom na obnovu, modernizáciu a údržbu tepelného hospodárstva aj technickým rizikám, ktoré po prevode prevezme nový vlastník. Ako ďalšie výhody uvádza zachovanie majetkového podielu mesta v spoločnosti a návrat nebytových priestorov pod správu mesta.

Práve posledný bod si vyžaduje spresnenie. Nejde o nové nehnuteľnosti, ktoré by mesto transakciou nadobudlo. TERMOKOMPLEX, dnes Veolia Energia Krompachy, dlhodobo užíva aj rozsiahly majetok, ktorý patril a naďalej patrí mestu.

Hlavná kontrolórka v roku 2024 vypočítala zastavanú plochu prenajímaných budov na 6 727,18 m² a po zohľadnení podlaží odhadla približne 10 900 m² nebytových priestorov.

Primátor nám potvrdil, že spoločnosť tieto priestory užíva na základe dlhodobého nájmu od roku 2000 a pod správu mesta sa majú vrátiť začiatkom roka 2027.

Mesto teda nezískava 10 900 m² nového majetku. Získava späť možnosť priamo nakladať s vlastnými priestormi, ktoré boli doteraz dlhodobo prenajaté. Aj to môže mať ekonomickú hodnotu. Na jej posúdenie však potrebujeme vedieť, čo chce mesto s týmito priestormi robiť, aké príjmy od nich očakáva a aké náklady bude musieť po ich prevzatí znášať.

Ďalším argumentom mesta v prospech transakcie sú budúce investície do tepelného hospodárstva. Na našu otázku, aké konkrétne investície sa Veolia zaviazala uskutočniť, v akej hodnote a dokedy, primátor odkázal na návrh plánu rozvoja sústavy centrálneho zásobovania teplom na roky 2025 až 2040. Konkrétnu sumu ani harmonogram jednotlivých záväzkov vo svojej odpovedi neuviedol.

Pýtali sme sa aj na ich právnu vymáhateľnosť a sankcie pre prípad nesplnenia. Primátor odpovedal, že mesto bude vykonávať kontrolu prostredníctvom svojho obchodného podielu. Z jeho odpovede nevyplýva, či ide o konkrétny zmluvný záväzok kupujúceho súvisiaci s predajom, alebo o plánované investície, ktoré mesto uvádza ako širší prínos nového usporiadania.

Pri posudzovaní výhodnosti transakcie preto nestačí porovnať dnešnú znaleckú hodnotu a kúpnu cenu kotolní. Treba poznať aj náklady, ktorých sa mesto zbaví, ekonomiku priestorov vracajúcich sa pod jeho správu a právnu povahu plánovaných investícií. Pri viacerých z týchto položiek zatiaľ poznáme argument mesta, nie ich vyčíslenú ekonomickú hodnotu alebo záväznosť.

Rozhodne porovnanie rovnakého majetku

V tejto chvíli by bolo predčasné tvrdiť, že Krompachy predávajú majetok pod jeho skutočnú hodnotu. To, že vyrokovaná cena prevyšuje znaleckú hodnotu z roku 2026, však samo neodpovedá na otázku, či bol majetok v tomto posudku ocenený primerane.

Viac svetla do prípadu môže vniesť až porovnanie konkrétnych nehnuteľností oceňovaných v roku 2021 s majetkom, ktorý oceňovali posudky použité pri dnešnom predaji.