Geopolitika mení pravidlá na realitnom trhu. Kupujúci váhajú, v hre sú 3 scenáre vývoja

Neznamená to však, že na realitnom trhu sa nič nedeje a konflikt na Blízkom východe zostáva bez odozvy. Ako sa mení financovanie na realitnom trhu a aký vplyv bude mať vojna na ceny nehnuteľností? O tom diskutovali odborníci na online konferencii Realitnej únie SR Realita v realitách.

Nečakané zdražovanie hypoték

Začiatkom roka sa úrokové sadzby na hypotékach blížili k 3 %. Konflikt na Blízkom východe všetko zmenil. O zásadnom obrate na trhu hovorí Štefan Hofer, majiteľ realitnej kancelárie Reality Hofer z Prešova: „Za posledné dva – tri týždne ovplyvnil realitný trh citeľný rast sadzieb. S niektorými kupujúcimi toto môže zamávať. Nesiahnu si na potrebnú výšku úveru a budú musieť riešiť dofinancovanie nehnuteľnosti.“

Vojna na Blízkom východe plnou silou zasiahla práve hypotekárny trh. Banky sa poponáhľali a začali zvyšovať svoje úrokové sadzby. Dôvod je jednoduchý. Dlhodobé úrokové sadzby a výnosy zo štátnych dlhopisov už rastú v reakcii na očakávanú vyššiu infláciu v dôsledku drahšej ropy a plynu.

Úrokové sadzby na hypotéky pri obľúbenej fixácii úrokovej sadzby na 3 roky poskočili hore a hýbu sa v rozmedzí 3,4 -3,8 %. Podobne naceňovali úvery na bývanie banky pred pol rokom.

Situácia je však iná ako na jeseň 2025. Ľudia sa ťažšie dostávajú k hypotéke, pretože za posledných 6 mesiacov byty zdraželi. Realitný barometer vzrástol o 4,5 %.  Okrem toho ľudia vidia, že vývoj sa uberá nepriaznivým smerom. Niektorí začínajú vyčkávať, iní uvažujú opačne. Ponáhľajú sa, aby stihli hypotéku ešte za prijateľných podmienok. Vysvetľuje to Danka Cingelová, hypotekárna špecialistka z Gepard Finance: „Čo sa deje, zasahuje veľa klientov. Vidia, že úrokové sadzby rastú a preto chcú stihnúť hypotéku ešte za výhodných podmienok.“

Mení sa aj realitný trh, hoci na číslach to nevidno

Na rozdiel od úrokových sadzieb sa ceny nehnuteľností zásadne nezmenili. Neznamená to však, že sa nič nedeje. Hovorí o tom  Eva Fabianová, certifikovaná realitná maklérka zo Slovenskej realitnej agentúry: „Konflikt na Blízkom východe sa premieta do nálady na realitnom trhu.  Kupujúci sú opatrnejší, veľmi citliví na cenu. Nastaviť ju správne je veľmi dôležité, keďže nadhodnotené nehnuteľnosti zostávajú stáť. Kupujúci sa dlhšie rozhodujú a ponuky viac porovnávajú.“

Dopĺňa ju Danka Cingelová: „Ten iracionálny strach zo zmeškanej príležitosti v posledných dvoch – troch mesiacoch opadol. Záujemcovia síce stále kupujú, len s väčšou rozvahou. Rozmýšľajú dlhšie a zároveň začínajú viac využívať priestor na vyjednávanie.  Predávajúci túto situáciu zatiaľ veľmi nechcú vidieť.“

Nové nastavenie realitného trhu sa postupne prejaví aj na cenách. Tie aktuálne rastú  dvojciferným tempom. Realitný barometer, ktorý sleduje byty v krajských mestách, bol na konci marca 2026 medziročne v pluse 11,0 %.

Tri scenáre vývoja cien bytov v tomto roku

Kam sa bude uberať realitný trh?  Črtajú sa tri scenáre cenového vývoja.

Prvý scenár – rýchle trvalé prímerie a úplná deeskalácia konfliktu

V tomto scenári by ceny bytov merané Realitným barometrom ku koncu decembra medziročne narástli o 8 až 9 %. Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky s fixáciou na 1 až 5 rokov by sa zvýšila zo súčasných 3,36 na 3,5 %.

Druhý scenár – zamrznutý konflikt

Ceny bytov by sa na konci roka zvýšili o 5 až 7 % a priemerná úroková sadzba na hypotéky by vzrástla na 3,8 až 4,0 %.

Tretí scenár – eskalácia konfliktu

Ceny bytov by narástli maximálne o 4 %, priemerná úroková sadzba na hypotéky by poskočila na 4,3 %.

Ako najpravdepodobnejší sa javí druhý scenár,  hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický, však vysvetľuje, čo by znamenala tretia alternatíva: „V nepriaznivom scenári už ľudia nebudú reagovať len na úrokové sadzby. Videli by sme aj rast nezamestnanosti a medziročná inflácia by sa blížila k dvojcifernému číslu.“ V takom prípade by ľudia výrazne znervózneli a neistota by narástla. Ich kúpna sila by sa znížila a len ťažko by vedeli odhadnúť svoje budúce životné náklady.

Kubrický dopĺňa: „Ľudia by prehodnotili aj svoje plány ohľadne bývania a do hypotéky by sa nehrnuli. Podobnú situáciu sme zažili už v roku 2023, keď dopyt na realitnom trhu prudko klesol. Ani vtedy nehnuteľnosti nezlacňovali len v dôsledku vyšších úrokových sadzieb. Svoju úlohu zohrala aj neistota spojená s vojnou na Ukrajine, energetickou krízou či vysokou infláciou.“

Kľúčom k dostupnejšiemu bývaniu je vyššia ponuka

Ani podľa najhoršieho scenára byty tento rok nezlacnejú. Pri rastúcich úrokových sadzbách to pre ľudí znamená, že k vlastnému bývaniu sa dostanú ťažšie. Komentuje to Mojmír Plavec, tajomník Realitnej únie SR: „Nech sa bude konflikt na Blízkom východe vyvíjať akokoľvek, dostupnosť bývania sa zlepšovať nebude. Je preto pozitívne, že NBS pripravuje opatrenia smerujúce k odstráneniu bariér pri financovaní prvej nehnuteľnosti. Tieto kroky by však nemali byť realizované na úkor ostatných účastníkov trhu. Zároveň je nevyhnutné systematicky zvýšiť ponuku bývania, najmä výraznejšie naštartovať bytovú výstavbu, ale aj vytvoriť pružnejšie podmienky v oblasti komerčného nájomného bývania.“