Ceny nehnuteľností druhý kvartál po sebe rastú dvojciferným tempom

„Naopak, ponuka nových bytov zaostáva s neutešujúcim výhľadom – počet začatých bytov poklesol medziročne o pätinu. Trh tak čelí nerovnováhe, ktorá môže ďalej tlačiť ceny nahor, hoci v nižšom tempe, keďže rastom cien sa dostupnosť bývania znižuje,” približuje analytik. Z dlhodobého hľadiska však bude realitný trh podľa neho ovplyvňovať demografia – starnutie populácie a menší počet obyvateľov budú rast cien utlmovať.

Ide o druhý kvartál po sebe, keď medziročná miera rastu dosahuje dvojciferné hodnoty. Nové nehnuteľnosti v druhom kvartáli zdraželi o 10,5 percenta, existujúce o viac než 11 percent. Medzikvartálne ceny vzrástli o 2,2 percenta, pričom nové nehnuteľnosti rástli rýchlejšie (+2,9 %) než staršie (+2,0 %). Regionálne najvýraznejší medziročný rast zaznamenal Prešovský kraj (+16 %), dvojciferný rast evidovali aj Bratislavský, Nitriansky, Banskobystrický a Košický kraj. Najpomalší rast bol v Trenčianskom kraji (+6,3 %).

„Trh s nehnuteľnosťami tak pokračuje v svižnom raste. Po zhruba ročnej fáze korekcie v rokoch 2023 a 2024 sa ceny bývania opäť rozbehli dvojciferným tempom, čo naznačuje návrat silného dopytu,” poznamenal Horňák s tým, že jedným z faktorov je aj oživenie na trhu s hypotékami. Objem nových úverov sa blíži k štandardným úrovniam, pričom celková bilancia hypoték na trhu v júli medziročne zrýchlila o takmer 6 percent.

Priemerná sadzba na nové hypotéky klesla na 3,5 percenta, čo je o približne jeden percentuálny bod menej než pred rokom. „Stále solídne úrovne si zachováva aj trh práce, kde sa miera nezamestnanosti drží tesne nad piatimi percentami, ako aj rast nominálnych miezd či disponibilných príjmov,” dodáva analytik.

Na druhej strane však ponuka nových nehnuteľností zaostáva. Počet začatých bytov v druhom štvrťroku klesol medziročne o pätinu, dokončených o 19 percent a rozostavaných o dve percentá. Štatistiky výstavby tak ukazujú skôr útlm nových projektov. „Slovensko má zároveň s tým najvyššiu priemernú veľkosť domácnosti v EÚ – 3,1 osoby oproti európskemu priemeru 2,3 osoby – čo poukazuje na potrebu väčšieho počtu (dostupných) bytov,” doplnil.

„Stále silný dopyt v kombinácii so slabou ponukou nehnuteľností, kde predpokladáme ešte ďalšie spomalenie nového prílevu nehnuteľností, vytvára predpoklady na ďalší rast cien domov a bytov,” priblížil Horňák. Na druhej strane sa opäť začínajú otvárať nožnice medzi cenami bývania a disponibilnými príjmami domácností, čo spolu so zhoršeným sentimentom vytvára istý tlmiaci efekt pre rýchlosť rastu cien. Z dlhodobého pohľadu bude vývoj realitného trhu na Slovensku ovplyvňovaný meniacou sa demografiou.

Starnutie populácie a očakávaný pokles počtu obyvateľov budú mať dopad nielen na dopyt po bývaní, ale aj na jeho charakter. „S menším počtom ľudí sa zníži potreba nových nehnuteľností, pričom preferencie starnúceho obyvateľstva sa budú postupne presúvať smerom k menším, dostupnejším a náležite vybaveným bytom,” konštatuje analytik. Tieto zmeny sa podľa neho premietnu aj do širšieho kontextu – ovplyvnia verejné financie, sociálne služby či zdravotníctvo.

V dôsledku toho sa tlak na rast cien bývania môže v dlhšom časovom horizonte zmierniť, pričom trh sa bude prispôsobovať novým potrebám a štruktúre obyvateľstva.