Vyplýva to z aktuálnej štúdie Inštitútu Martina Filka (IMF). Podľa nej na člena slovenskej domácnosti pripadá veľmi nízky počet obytných izieb. Napriek nedostatku bytových jednotiek Slovensko aktuálne zaostáva aj vo výstavbe.

„Nedostupnosť bývania na Slovensku vedie k negatívnym sociálnym dopadom. Bývanie v slovenských mestách patrí medzi najmenej dostupné v Európe. Problém sa netýka len najchudobnejších, ale aj časti strednej triedy,” konštatuje IMF s tým, že nedostupnosť bývania brzdí rozvoj krajiny. Okrem sociálnych dopadov je teda aj ekonomickým problémom. „Modely pre iné krajiny hovoria o strate 5 – 10 percent HDP,” dodáva inštitút.

Inštitút ďalej upozorňuje, že sa stavia málo bytových jednotiek. „Zaostávanie Slovenska vo veľkosti bytového fondu sa tak neznižuje. Ročne sa ich postaví zhruba 17-tisíc, čo predstavuje menej ako jedno percento bytového fondu,” približuje IMF. Toto číslo síce zodpovedá priemeru EÚ, ale je to podpriemerom v rámci OECD. „Neuspokojený dopyt po bývaní v mestských centrách prispieva k rozsiahlej suburbanizácii s negatívnymi dopadmi na dopravu a životné prostredie,” dopĺňa IMF.

Rozvoj bývania by mal podľa inštitútu zodpovedať nárastu ekonomického významu miest. „Mestá môžu byť ekonomickým motorom a sú príležitosťou pre sociálnu mobilitu a spotrebu. Tieto role si plnia najlepšie, ak majú možnosť rozumne a kompaktne rásť,” uvádza ďalej IMF s tým, že na Slovensku ešte mestá nenaplnili svoj potenciál na rast. „Sú malé a riedko zastavané. Slovensko zostáva jednou z najmenej urbanizovaných krajín EÚ,” dodáva.

Dopyt po bývaní bude podľa IMF rásť aj napriek stagnujúcej populácii na Slovensku. S rastúcimi príjmami a starnúcim obyvateľstvom budú vznikať nové, menšie domácnosti a dopyt sa bude koncentrovať najmä v mestských centrách. Dôležitým zdrojom dopytu po bývaní je aj investičný dopyt. „Pre slovenské domácnosti je bývanie často ich hlavnou formou majetku a najbežnejší spôsob sporenia a investovania,” konštatuje inštitút.

Ako dodáva, investičný dopyt po nehnuteľnostiach má aj negatívne dopady. Ponuka bytov reaguje na pohyby cien len pomaly a investičný dopyt po bývaní tak vedie najmä k vyšším cenám, čo zhoršuje jeho dostupnosť a zvyšuje majetkovú nerovnosť. Najchudobnejšie domácnosti by podľa IMF mali dostávať lepšie fungujúci príspevok na bývanie. Mimo cielenej pomoci je však potrebné podporu dopytu obmedzovať, a to najmä v jeho investičnej podobe.

Ďalšou témou je nájomné bývanie, ktoré prináša spoločenské výhody. „V trhovej podobe ide o flexibilnú formu prenájmu, ktorá zvyšuje mobilitu pracovnej sily. Rozvoj sektora však brzdia nevhodné zákony o nájme a pobyte,” upozorňuje inštitút. Pre niektoré typy domácností je podľa neho vhodné rozvíjať aj formy dostupného bývania vrátane neziskových projektov či družstiev.

Podľa IMF je v prenájme zrejme menej ako 10 percent bytov, čo robí zo Slovenska „supervlastnícku” spoločnosť. „Je to výsledok rozsiahlej privatizácie bytového fondu a slabej výstavby,” uvádza inštitút. Územné plány miest by podľa neho mali umožňovať väčší rozsah bytovej výstavby a mali by byť flexibilnejšie. Viac pôdy by malo byť vyhradenej pre bytovú výstavbu. Potrebné je tiež efektívne využívať brownfieldy.

Výstavbu bývania podľa inštitútu spomaľujú a predražujú aj pomalé procesy a zastarané regulácie. „Časť potrebných reforiem sa už začala, rizikom je však implementácia,” konštatuje IMF s tým, že stavebné úrady je potrebné digitalizovať a zjednodušovať ich procesy. Modernizovať je potrebné aj stavebné normy.

Podľa inštitútu by Slovensko malo zaviesť rozpočtovo neutrálnu „split-rate” daň z nehnuteľností. Ide o model zdanenia, kedy sa na pôdu uplatňuje vyššia sadzba ako na postavenú nehnuteľnosť. Táto daň motivuje k efektívnemu využívaniu pôdy, vďaka čomu je prorastová. „Výnos z nej by umožnil zníženie škodlivejších daní ako zdanenie práce. Ide o náročnú reformu, ktorá si vyžaduje kvalitnejšie dáta a premyslenú implementáciu,” vysvetľuje IMF.

Štúdia IMF prináša 12 pragmatických opatrení v štyroch oblastiach, ktoré pomôžu vyriešiť bytovú krízu. Ide o výrazné zlepšenie ponuky bývania a cielenú podporu zraniteľných domácností. „Plošnej podpore dopytu po bývaní je potrebné sa vyvarovať. Špeciálnu pozornosť si zaslúžia rôzne formy nájomného bývania vrátane toho trhového,” dodáva inštitút. Daňová reforma by podľa neho zlepšila ekonomickú efektivitu, znížila majetkovú nerovnosť a podporila by ekonomický rast.