Hlavný vplyv na negatívnu bilanciu mal podľa štatistického úradu radikálny pokles dostavby bytov v Bratislavskom kraji, kde sa po 22 rokoch dokončilo menej ako 440 bytov.

„Spomalil aj rozbeh výstavby, začalo sa stavať o 23 percent menej bytov ako bol dlhodobý priemer,” priblížila hovorkyňa ŠÚ SR Jana Morháčová. V druhom štvrťroku 2025 sa na Slovensku dokončilo 3 717 bytov. Aktuálny počet dokončených bytov sa medziročne prepadol o 14,8 percenta, pričom väčšinu – až 72 percent, tvorili dokončené byty v rodinných domoch.

Vývoj v regiónoch bol rôznorodý a pomerne dynamický. „Z ôsmich krajov Slovenska v piatich počet dokončených bytov medziročne klesol. Naopak, dostavba bytov vzrástla v troch krajoch, avšak výraznejšie iba v Nitrianskom,” priblížila Morháčová. Dynamika zmien bola v rozpätí od poklesu o 61 percent v Bratislavskom kraji po nárast o 41 percent v Nitrianskom kraji.

Vo väčšine regiónov bol počet dokončených bytov súčasne nižší ako dlhodobý priemer, čo platilo pre päť krajov z ôsmich. „Výrazný pokles o 22 percent zaznamenal Košický kraj a radikálny – o takmer 60 percent, aj Bratislavský kraj,” dodala hovorkyňa. Región okolo hlavného mesta tak stratil pozíciu dlhodobého lídra v počte dokončených bytov na Slovensku, v druhom štvrťroku sa tu dokončilo len 434 bytov. V predošlých rokoch sa počas druhých štvrťrokov dokončovalo aj viac ako 1 000 bytov.

Počas druhého štvrťroka 2025 sa na Slovensku začalo stavať 4 043 bytov, čo bola najnižšia hodnota spomedzi druhých štvrťrokov za posledných päť rokov. Počet začatých bytov v SR klesol medziročne o 12,5 percenta, v dlhodobom porovnaní takmer o 23 percent. Byty v rodinných domoch tvorili 60 percent z rozbehu výstavby. Zatiaľ čo v Bratislavskom kraji sa začalo stavať takmer 900 bytov, vo všetkých ostatných krajoch to bolo približne od 220 do 570 bytov.

Regionálna bilancia bola negatívna aj v dlhodobom kontexte. „Spomaľovanie rozbehu výstavby v porovnaní s dlhodobým priemerom bolo evidentné až v šiestich krajoch, vo všetkých to bol dvojciferný pokles,” poznamenala Morháčová. Najvýraznejšie poklesy o 31 až 46 percent sa prejavili v Nitrianskom, Žilinskom Košickom a Trnavskom kraji. Rebríček najvyššieho počtu začatých bytov dlhodobo vedie Bratislavský kraj, aktuálne počty však boli 19 percent pod dlhodobým priemerom.

Ku koncu júna bolo na Slovensku rozostavaných vyše 77-tisíc bytových jednotiek, čo bolo medziročne menej o 2,8 percenta a súčasne o 1,7 percenta viac ako dlhodobý priemer. V súhrne za prvý polrok 2025 sa na Slovensku dokončilo 6 836 nových bytov, čo predstavovalo pokles medziročne o vyše 19 percent a oproti dlhodobému priemeru o 17 percent. Zároveň sa začalo stavať 7 241 bytov, čo bolo medziročne menej o 14,5 percenta, v porovnaní s dlhodobým priemerom menej o takmer 25 percent.

„Bytová výstavba u nás ostáva v útlme a druhý štvrťrok potvrdil, že developeri volia opatrný prístup pri nových projektoch,” uviedol na margo aktuálnej štatistiky analytik 365.bank Tomáš Boháček s tým, že Bratislava stratila líderskú pozíciu a regióny nedokážu tento deficit vykompenzovať. „Nové projekty sú ovplyvňované neistým výhľadom pre ekonomiku a následnú kúpyschopnosť domácností a investorov,” doplnil.

Ďalším faktorom bolo podľa Boháčka vyčkávanie na nový stavebný zákon, ktorý sa však bude prejavovať na reálnych dátach produkcie bytov pravdepodobne až v horizonte jedného až dvoch rokov. „Na druhej strane, súčasný trend výstavby bude v krátkom čase limitovať ponuku nových bytov na trhu, čo však spolu so stále pretrvávajúcim dopytom naznačuje, že tlak na ceny bývania v najbližšom období nepoľaví, bude naopak narastať,” poznamenal.

Priemerná úroková sadzba hypoték s fixáciou 1-5 rokov sa počas druhého štvrťroka 2025 pohybovala tesne nad troma percentami, čo už je podľa Boháčka úroveň silnejšie motivujúca domácnosti k novým úverom, ktoré ešte viac odčerpajú ponuku na trhu.

Podľa analytičky Wood & Company Evy Sádovskej bude zaujímavé sledovať v tomto roku aj vývoj niektorých pomerových ukazovateľov. „Počet dokončených bytov na tisíc obyvateľov poskytuje prehľad o tom, ako efektívne región reaguje na dopyt po bývaní a aký je jeho reálny výstavbový výkon,” uviedla s tým, že umožňuje porovnanie naprieč regiónmi a slúži ako zrkadlo rozvojového tempa v oblasti bývania.

„Hoci neexistujú presné normy pre tento ukazovateľ, v EÚ či vo svete, hodnoty vyššie ako 5 signalizujú intenzívnejšiu bytovú výstavbu, s aktívnou reakciou na dopyt. Ide zväčša o mestské a ekonomicky silné oblasti,” vysvetlila Sádovská. V prípade SR takto vysokú úroveň dosahovali do roku 2024 napríklad Bratislavský a Trnavský kraj. „Naopak, ak úroveň pomeru je dlhodobo pod hodnotou 2,5, môže to viesť k nedostatku nového bývania a stagnácii trhu,” dodala s tým, že na Slovensku v roku 2024 dosiahli takto nízku úroveň Banskobystrický a Košický kraj. V ich prípade aj z dlhodobého hľadiska kolísal ukazovateľ okolo úrovne 2.

Index stavebnej aktivity (pomer medzi rozostavaným a dokončeným počtom bytov) dopĺňa pohľad na výstavbu o širší kontext – zachytáva dynamiku bytovej výstavby vrátane projektov v rôznych fázach prípravy a realizácie. Umožňuje identifikovať potenciál budúceho rastu bývania a aktivitu trhu v danom regióne. Ak je hodnota ukazovateľa vyššia ako jeden, stavebná aktivita sa považuje za vysokú a do budúcna sa očakáva rast ponuky. V prípade všetkých regiónov SR bol dosiaľ (dlhodobo) tento index vyšší ako jeden.

Počas augusta zverejnili Národná banka Slovenska (NBS) aj ŠÚ SR vývoj cien bytov a domov v SR za druhý kvartál 2025. V prípade ponukových cien, ktoré sleduje NBS, bol evidovaný medziročný nárast cien o 12,8 percenta, v prípade realizačných cien od ŠÚ SR bolo vykázané zdraženie bytov a domov o 11,3 percenta. „V oboch prípadoch ide o neprehliadnuteľný nárast cien a to naprieč celou krajinou,” upozorňuje analytička.

Za aktuálnym vývojom cien podľa nej stojí viacero faktorov. „Ponuka stále nedokáže držať krok s dopytom. Svoju rolu zohráva i zníženie úrokových sadzieb v druhej polovici roka 2024, ktoré znovu rozhýbalo hypotekárny trh. Kúpu podporuje i opätovný rast reálnych miezd a relatívne nízka nezamestnanosť,” vymenovala Sádovská. Nezanedbateľná je podľa nej aj psychológia – mnohé domácnosti rátajú s ďalším rastom cien, a to ich motivuje neodkladať rozhodnutie o kúpe bývania a uskutočniť ho v relatívne krátkom čase. Vývoj cien zároveň v nemalej miere ovplyvňuje aj konkrétny región či lokalita.