Slováci si berú viac hypoték, no bývanie je menej dostupné

Priemerná cena nehnuteľností sa v druhom štvrťroku zvýšila oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 1,2 percenta, medziročne bola vyššia o 9,5 percenta. Rast priemernej ceny pritom potiahli najmä krajské mestá, zatiaľ čo na vidieku sa už podľa Národnej banky Slovenska (NBS) črtá klesajúci trend. Najvýraznejšie ceny rástli v Košickom kraji. Prešovský kraj, ktorý zaznamenal výrazný rast v predchádzajúcom štvrťroku, naopak prešiel miernou korekciou. Domy zároveň zdražovali o niečo rýchlejšie než byty.

Spomalenie rastu cien však automaticky neznamená, že sa bývanie stáva dostupnejším. Index dostupnosti bývania sa v druhom štvrťroku zhoršil o 2,6 bodu. NBS upozorňuje, že rast miezd zaostal za rastom cien nehnuteľností a zároveň sa zvýšili úrokové sadzby. Najvýraznejšie sa dostupnosť zhoršila v Košickom kraji, zatiaľ čo po korekcii cien v Prešovskom kraji sa tam situácia mierne zlepšila.

Vývoj na hypotekárnom trhu pritom zostáva pomerne dynamický. Medzi marcom a augustom 2026 sa medziročné tempo rastu hypoték zvýšilo z 8,3 na 8,8 percenta. Počet nových hypoték bol v prvom polroku približne rovnaký ako v druhom polroku 2025 a zodpovedal priemerným hodnotám z obdobia pred rokom 2022, teda ešte pred výrazným zvyšovaním úrokových sadzieb.

Podľa NBS však za aktuálnym rastom objemu hypoték nestojí prudký nárast ich počtu, ale najmä vyššia suma jednotlivých úverov. Tá súvisí predovšetkým s rastom cien nehnuteľností. Slovensko tak patrí medzi krajiny EÚ s rýchlejším rastom úverov na bývanie, približne do hornej štvrtiny rebríčka.

Výraznejšie zrýchľovanie rastu hypoték sa však podľa najnovších údajov neočakáva. Dôležitým dôvodom je obrat pri úrokových sadzbách. Klesajúci trend z predchádzajúcich mesiacov sa na jar prerušil a priemerná sadzba pri nových hypotékach medzi marcom a augustom vzrástla z 3,5 na 3,9 percenta. Priemerná sadzba čisto nových úverov na bývanie dosiahla v druhom štvrťroku 3,7 percenta. Pri sadzbe 3,9 percenta bola zároveň mierne nad priemerom eurozóny, ktorý NBS uvádza na úrovni 3,6 percenta.

Za obratom vo vývoji úrokov je podľa centrálnej banky predovšetkým globálny rast úrokových sadzieb a rizikových prirážok na finančných trhoch. Ten súvisí aj s vyššou neistotou spojenou s konfliktom na Blízkom východe. NBS preto očakáva, že úrokové sadzby môžu ďalej rásť.

Vyššie sadzby sa už premietli aj do správania klientov. Objem nových hypoték v druhom štvrťroku oproti predchádzajúcemu štvrťroku vzrástol až o pätinu. NBS tento vývoj interpretuje ako možné predzásobenie, teda snahu časti klientov vybaviť si financovanie ešte pred očakávaným rastom úrokov. Podobný vývoj centrálna banka zaznamenala aj v prvej polovici roka 2022, keď sa sadzby začali výraznejšie zvyšovať. Vrchol refinančnej aktivity pritom nastal v apríli 2026 a v rovnakom období dosiahol doterajší vrchol aj tok nových úverov.

Obrat pri úrokových sadzbách zároveň znamená, že refinancovanie hypoték začalo po aprílovom vrchole slabnúť. Pre domácnosti tak zostáva dôležitou premennou nielen samotná cena nehnuteľnosti, ale čoraz viac aj cena financovania.

Odlišne sa vyvíja spotrebiteľské financovanie. Medziročná dynamika spotrebiteľských úverov zostáva stabilná približne na úrovni 5,6 percenta. Čistý prírastok portfólia bol nižší najmä preto, že klienti rýchlejšie splácali staršie úvery, zatiaľ čo poskytovanie nových pokračovalo v raste. Úrokové sadzby pri spotrebiteľských úveroch medzi marcom a augustom mierne klesli z 8,9 na 8,6 percenta.

NBS zároveň zatiaľ nevidí výrazné zhoršovanie kvality hypotekárneho portfólia. Podiel zlyhaných úverov na bývanie zostáva nízky, približne na úrovni 1,1 percenta. Pri spotrebiteľských úveroch je situácia menej priaznivá. Podiel zlyhaných úverov sa pohybuje okolo 8 percent a medzi marcom a augustom 2026 mierne vzrástol.