Postupne sa zavádza štandard bezemisných budov (pre verejné budovy od roku 2028, pre všetky novostavby od 2030) a minimálne energetické štandardy (MEPS), ktoré vyvolajú povinnú obnovu najhoršie hodnotených nebytových budov. Smernica podľa spoločnosti zásadne mení význam energetickej certifikácie. Energetická trieda prestáva byť čisto informačným údajom pre nájomcu a stáva sa kľúčovým parametrom pre oceňovanie aktív, podmienkou bankového financovania a rozhodovacím kritériom pre investorov.

V kontexte rekordného objemu investícií do komerčných nehnuteľností na Slovensku (973 miliónov eur v roku 2025) ide podľa spoločnosti o zásadnú zmenu investičnej logiky. Zároveň sa do popredia dostáva aktívne riadenie energetickej spotreby budov. „Spotreba energií sa stáva jedným z najdôležitejších KPI budovy. Nestačí len splniť legislatívne požiadavky – vlastníci budov budú musieť systematicky riadiť svoju energetickú stratégiu,“ konštatuje Property Manager CIS Patrik Potisk.

Očakáva sa výrazné rozdelenie realitného trhu, najmä v segmente kancelárií. Moderné budovy s vysokou energetickou efektívnosťou si udržia atraktivitu aj hodnotu, zatiaľ čo staršie objekty bez plánu obnovy budú čeliť poklesu obsadenosti, vyšším nákladom na financovanie a znehodnoteniu aktív. Do roku 2030 môže podľa spoločnosti rozdiel v cenách medzi štandardmi narásť o 15 až 25 percent.

Podľa Lenky Štibranej z Retail Agency CIS, ostáva najzraniteľnejší segment starších retailových objektov, kde prevláda nižšia miera modernizácie a slabšia pripravenosť na nové energetické štandardy. „Logistický sektor je na zmeny pripravený lepšie, pričom povinnosti v oblasti obnoviteľných zdrojov energie (napr. fotovoltika) predstavujú skôr príležitosť než záťaž,“ sumarizuje Managing Director CIS Martin Varačka.

Jedným z najväčších rizík je nesúlad medzi rastúcimi regulačnými nárokmi a dostupnosťou finančných zdrojov. „V súčasnosti evidujú programy na obnovu verejných budov významný deficit financovania a očakáva sa pokles verejných investícií už v roku 2027,” upozorňuje spoločnosť. Situáciu komplikuje aj metodologický problém energetickej certifikácie, ktorá je výrazne ovplyvnená typom energonosiča, čo môže viesť k nepresným výsledkom hodnotenia

Smernica EPBD bude stimulovať rast dopytu po rekonštrukciách a modernizačných projektoch, ako aj po technológiách z oblasti obnoviteľných zdrojov (fotovoltika, tepelné čerpadlá). Zároveň však sektor čelí limitom v podobe nedostatku pracovnej sily, rastúcich cien materiálov a zvýšených nárokov na projektovanie a technickú prípravu. Pri starších budovách sa očakáva výrazný nárast kapitálových výdavkov (CAPEX), najmä v oblasti digitalizácie a riadenia energií (smart metering, submetering, systémy BMS). Technické limity existujúcich objektov pritom môžu predstavovať významnú bariéru pre dodržanie požiadaviek smernice.

Finálny dopad smernice bude vo veľkej miere závisieť od spôsobu a tempa jej zapracovania do slovenskej legislatívy, vrátane nastavenia prechodných období a podpory investícií. „Pre účastníkov trhu platí jednoduché pravidlo: tí, ktorí začnú konať v roku 2026, môžu mať v roku 2030 konkurenčnú výhodu. Tí, ktorí budú čakať na vyjasnenie všetkých detailov, môžu vlastniť aktíva s rapídne klesajúcou hodnotou,“ uzatvára Martin Varačka.