Trh s novostavbami v Bratislave zaznamenal cenovú stagnáciu

„Oproti predchádzajúcemu štvrťroku ponuka vzrástla o zhruba 300 bytov, zatiaľ čo v medziročnom porovnaní sa zvýšila o vyše 800 bytov resp. 25 percent,” priblížili analytici. Priemerná cena ponúkaných bytov dosiahla 5 341eur za meter štvorcový s DPH, čo v medziročnom porovnaní predstavuje nárast len o 2,3 percenta. „Dá sa povedať, že ceny novostavieb posledné roky rastú tempom blízkym nule a nárast priemernej ceny je spôsobený skôr vyšším podielom bytov v prémiovom segmente,” dodali.

V druhom štvrťroku však ponuku doplnili najmä byty v nižšom strednom segmente s cenovkou do 4 500 eur za meter štvorcový, čo priemernú cenu oproti prvému štvrťroku dokonca mierne znížilo. Priemerná absolútna cena ponúkaných bytov bola na úrovni 380-tisíc eur s DPH, zatiaľ čo priemerná výmera týchto bytov dosahovala 66 metrov štvorcových.

„Ponuka bytov rástla, dopyt oproti prvému štvrťroku poklesol,” priblížili ďalej analytici s tým, že predalo sa len 652 bytov oproti 742 z prvých troch mesiacov 2026. „Predaj v tomto prvom štvrťroku bol ale skreslený mimoriadne vysokým predajom v jednom z najväčších projektov,” doplnili s tým, že prihliadnuc na túto skutočnosť sa dopyt oproti predchádzajúcemu štvrťroku nezmenil.

Priemerná predajná cena predaných bytov mierne vzrástla na 5 304 eur za meter štvorcový s DPH, čím sa vyrovnala priemernej ponukovej cene. „Za rastom ceny predaných bytov je najmä zvýšený dopyt v Starom Meste a Ružinove, ktoré sú drahšie ako priemer,” konštatujú analytici. Priemerná absolútna cena predaných bytov bola 365-tisíc eur s DPH pri priemernej rozlohe 64 metrov štvorcových.

Hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik priblížil, že vzhľadom na cenový vývoj v posledných rokoch je dopyt po novostavbách v porovnaní s rokmi 2014 – 2021 nižší zhruba o 25 percent. „Otázne je, či sa na tom v blízkej dobe niečo zmení a či sa predaj dostane na úrovne, na ktoré sme boli zvyknutí,” konštatuje. Prvým faktorom je ponuka, ktorá je podľa neho vzhľadom na dopyt dostatočne vysoká a developeri cítia vzájomnú konkurenciu, ktorej výsledkom je stagnácia cien.

„Druhým faktorom je dopyt obmedzovaný najmä zvýšenými úrokovými sadzbami, všeobecnou ekonomickou stagnáciou Slovenska a vysokou mierou zdanenia,” pokračuje Bruchánik a dodáva, že úrokové sadzby sa budú vyvíjať podľa inflácie a svetovej geopolitickej situácie. „Momentálne sú to ceny energií, ktoré tlačia na infláciu a tá dáva signál centrálnym bankám držať úrokové sadzby vyššie. Na tom sa v blízkej dobe pravdepodobne nič nezmení a sadzby sa budú pohybovať medzi 3,5 – 4 percentami,” doplnil.

V slovenskej ekonomike podľa neho rovnako v blízkej budúcnosti nemožno očakávať výrazné pozitívne zmeny. „Hospodárenie štátu je vysoko deficitné, napriek rastúcim daniam, ktoré brzdia rozvoj podnikania. Málo investícií do infraštruktúry a inovácií znamená, že ekonomika stráca konkurencieschopnosť a nevytvára pracovné miesta s vyššou pridanou hodnotou,” konštatuje Bruchánik s tým, že geopolitické smerovanie krajiny navyše odrádza investorov zo Západu, čo znižuje zahraničné investície.

„Odpoveďou na obmedzený dopyt je, že neočakávame pozitívnu zmenu,” poznamenal analytik. Platy ľudí podľa neho nestačia na to, aby pri aktuálnych úrokových sadzbách a cenách nehnuteľností kupovali viac bytov. „Trh s novostavbami bude preto prešľapovať na mieste, dopyt ostane ohraničený a ceny bytov budú stagnovať. To, čo bude zaujímavé sledovať do budúcna, je vývoj ponuky, ktorej ďalší rast by už mohol vyvolať istú nervozitu,” uzavrel.