Dopyt po bývaní rastie rýchlejšie než ponuka, ceny tlačí hore aj preľudnenosť

Na cenový vývoj však vplývajú aj regulačné limity Národnej banky Slovenska, ktoré určujú, koľko si domácnosti môžu požičať. Práve ukazovatele DTI, DSTI či LTV predstavujú prirodzenú hranicu, za ktorou dopyt slabne, pretože časť záujemcov na potrebnú výšku úveru nedosiahne. Koršňák pripomína, že opatrenia NBS aspoň čiastočne tlmia riziko vzniku cenových bublín, hoci tlak na rast cien zostáva dlhodobo vysoký.

Centrálna téma však tentoraz nie je krátkodobý cyklus, ale dlhodobé sily, ktoré formujú jadrový dopyt po bývaní. Odhliadnuc od investičnej kúpy rozhoduje najmä demografia a snaha domácností postupne zlepšovať kvalitu bývania. Slovensko pritom stále patrí medzi štáty s nadpriemerným podielom ľudí žijúcich v preľudnených domácnostiach, s podielom približne 30 %. Európsky priemer je 17 %. V krajinách ako Cyprus či Holandsko je preľudnenosť minimálna, naopak v Rumunsku či Lotyšsku sa blíži k 40 %. Podľa Eurostatu domácnosť považujeme za preľudnenú, ak nemá dostatok izieb pre počet svojich členov.

Relatívne vysoká preľudnenosť Slovenska má dlhodobé dôsledky. Signalizuje, že dopyt po lepšom a priestrannejšom bývaní bude pokračovať aj v ďalších rokoch, ak domácnosti ekonomicky posilnia. Koršňák upozorňuje, že v regióne strednej a východnej Európy sa za poslednú dekádu preľudnenosť znížila v priemere o 10 percentuálnych bodov, a práve tento proces významne podporil dopyt po nehnuteľnostiach. Slovensko zaostávalo len mierne, s poklesom o deväť bodov. Kvalita bývania sa dlhodobo zlepšuje aj v Česku, hoci jeho východisková pozícia bola lepšia a tempo poklesu preľudnenosti pomalšie.

Pokles mladých kupujúcich oslabí dopyt po bývaní, varuje NBS

Ani tento trend však nie je samozrejmosť. Skúsenosti západoeurópskych krajín ukazujú, že pri nedostatku dostupného bývania či pri silnom vnútornom a zahraničnom prisťahovalectve sa preľudnenosť môže dokonca zvyšovať. V Nemecku, Francúzsku či Švédsku za poslednú dekádu stúpla o niekoľko percentuálnych bodov. Štrukturálne nerovnováhy, migrácia do miest či prehlbujúce sa sociálne rozdiely tak môžu brzdiť prirodzené zlepšovanie kvality bývania.

Proti silnému jadrovému dopytu pritom pôsobí demografia. Kľúčovou skupinou sú ľudia vo veku 25 až 34 rokov. Teda tí, ktorí si typicky zakladajú domácnosti. V celej EÚ ich početnosť klesá a Slovensko nepredstavuje výnimku. Podľa projekcií bude úbytok tejto vekovej kohorty pokračovať aj v ďalšej dekáde a Slovensko zostane medzi najmenej priaznivo sa vyvíjajúcimi krajinami. Do roku 2034 by mohlo prísť o približne 22 % populácie v tomto veku, teda rovnako ako v predchádzajúcich desiatich rokoch. Česko čaká pokles menej než polovičný. Na Slovensku by mohol počet mladých dosiahnuť dno až okolo roku 2033 či 2034.

Napriek tomu skúsenosti posledných rokov ukazujú, že efekt znižovania preľudnenosti môže byť silnejší než demografické starnutie. Rastúci investičný dopyt však situáciu komplikuje. Teda zvyšuje celkový tlak na trh a posúva ceny ešte vyššie. Slovensko má navyše jednu z najnižších daní z nehnuteľností v EÚ, čo robí investičné bývanie mimoriadne atraktívnym. Tento faktor prehlbuje už existujúci rozdiel medzi ponukou a dopytom a môže obmedziť schopnosť domácností zlepšovať svoje bývanie, hoci jadrový dopyt zostáva silný.