Ako môže bytová kríza zmeniť podobu španielskej vlády a politickú mapu Európy?

Táto situácia hrozí pádom vlády, vynútením predčasných volieb a výraznou zmenou rozloženia síl v krajine – ako aj jej postoja k domácim a medzinárodným otázkam. V pozadí týchto zásadných zmien stojí príbeh Maricarmen Abascalovej, staršej obyvateľky Madridu, ktorú násilne vysťahovali z bytu v prestížnej štvrti, kde žila 70 rokov.

Jej otec si byt pôvodne prenajal v roku 1956 na základe dlhodobej – či skôr prakticky doživotnej – nájomnej zmluvy s fixným nájomným, ktoré sa dalo upraviť len prostredníctvom indexácie naviazanej na celkový rast spotrebiteľských cien. Do roku 2026 dosiahlo nájomné približne 500 eur, čo bolo hlboko pod trhovou cenou okolo 2 500 eur za podobné byty v danej lokalite. Po otcovej smrti zdedila nájomné právo matka Maricarmen a po jej úmrtí prešlo toto právo na samotnú Maricarmen.

V roku 2018 byt kúpila investičná spoločnosť Urbagestión a tvrdila, že Maricarmen nemá zákonný nárok zdediť nájomnú zmluvu po matke. Po súdnom napadnutí prevodu nájomných práv spoločnosť Urbagestión žiadala, aby sa Maricarmen buď vysťahovala, alebo podpísala novú zmluvu s vyšším nájomným; spoločnosť pôvodne stanovila nájomné na 2 650 eur a neskôr súhlasila so znížením na 1 650 eur, no aj táto suma bola pre dôchodkyňu, ktorá poberala mesačný dôchodok 1 350 eur, neúnosná.

Spoločnosť sa pokúsila navrhnúť alternatívy – napríklad zaradenie bytu do kategórie sociálneho bývania, pričom časť nájomného by dotovala samospráva –, no ukázalo sa to ako nemožné, keďže byt bol kúpený na hypotéku, čo nespĺňalo kritériá mestského programu. Po zdĺhavých rokovaniach medzi novou majiteľkou Maricarmen a mestskou samosprávou nedošlo k dohode; 23. septembra polícia túto staršiu ženu vysťahovala z bytu za búrlivých protestov obyvateľov Madridu, ktorí jej vyjadrovali podporu.

Po vysťahovaní Maricarmen sa krajinou prehnala vlna protestov a celá záležitosť presiahla rámec rozhorčenia súcitných Španielov nad tvrdým zaobchádzaním so staršou ženou. Španielsko už niekoľko rokov zápasí s vážnou bytovou krízou – situáciou, ktorú mnohí považujú za najbolestivejší problém krajiny. Panuje nedostatok bývania a ceny prudko rastú, pričom sa často stávajú úplne nedostupnými, najmä pre mladých ľudí. Priemerné nájomné v Španielsku dosahuje približne 1 176 eur mesačne, čo zodpovedá 98,7 % priemernej mzdy mladého pracujúceho človeka. Mladí Španieli si často jednoducho nemôžu dovoliť vlastné bývanie, v dôsledku čoho až 67 % mladých ľudí vo veku od 21 do 34 rokov stále býva so svojimi rodičmi. Tí, ktorí sa predsa len rozhodnú pre samostatné bývanie, sú často nútení prenajímať si len izbu namiesto celého bytu, a to najmä vo veľkých mestách, ako sú Madrid a Barcelona.

Dôvodov tejto bytovej krízy je niekoľko

Prvým je pomerne rýchly rast populácie, pričom celkový počet obyvateľov má do roku 2026 dosiahnuť 49,8 milióna, čo predstavuje historické maximum pre Španielsko. Tento rast je poháňaný predovšetkým migráciou, zatiaľ čo miera prirodzeného prírastku zostáva záporná: pôrodnosť výrazne zaostáva za úmrtnosťou, čiastočne aj preto, že problémy s bývaním vedú Španielov k tomu, že uzatvárajú manželstvá a zakladajú si rodiny neskôr – alebo vôbec.

Druhým dôvodom je prudký nárast cestovného ruchu: v roku 2025 krajinu navštívilo takmer 97 miliónov ľudí, čo predstavuje nárast o takmer štvrtinu v porovnaní so stavom pred desiatimi rokmi. V dôsledku toho mnohí majitelia bytov prechádzajú na krátkodobé prenájmy pre turistov, čím sa ďalej znižuje ponuka bytov dostupných na dlhodobý prenájom.

Tretím faktorom bol aktívny nákup nehnuteľností cudzincami: napriek prudko rastúcim cenám zostávali nehnuteľnosti v Španielsku výrazne lacnejšie než v iných krajinách EÚ, ako napríklad v Nemecku či Belgicku – nehovoriac o Spojenom kráľovstve alebo USA. Za týchto podmienok si mnohí zámožní obyvatelia týchto krajín kupovali v Španielsku domy či byty – či už ako sezónne letné sídla, dlhodobé investície, alebo oboje.

Tento trend bol obzvlášť výrazný v rokoch 2013 až 2025, keď bol v platnosti španielsky program „zlatých víz“; kúpa nehnuteľnosti v hodnote 500 000 eur zaručovala kupujúcemu povolenie na pobyt na tri alebo dokonca päť rokov bez ďalších podmienok – čo bola príležitosť, ktorú dychtivo využívali zámožní jednotlivci z krajín mimo EÚ.

Hoci samy osebe neboli hlavnou príčinou, aktivity takzvaných „supích agentúr“ – ako napríklad spomínaná spoločnosť Urbagestión – vyvolávali u Španielov značnú nevôľu. Tieto agentúry, disponujúce veľkým kapitálom, vo veľkom skupovali nehnuteľnosti – vrátane bytov a domov, ktoré boli predmetom právnych sporov alebo zostali prázdne po úmrtí pôvodných majiteľov – a následne ich renovovali či prestavovali na účely prenájmu. Obzvlášť výnosným sa ukázal prenájom jednotlivých izieb: kým prenájom celého trojizbového bytu mohol priniesť približne 1 500 eur mesačne, rozdelenie bytu na samostatné izby umožňovalo prenajímateľovi účtovať si napríklad 700 eur za každú izbu.

Situáciu zhoršoval nedostatok novej bytovej výstavby: v roku 2016 dosiahol objem novovybudovaných bytových priestorov kriticky nízku úroveň 44 000 štvorcových metrov, čo bolo približne 15-krát (!) menej než počas stavebného boomu v rokoch 2006 – 2008. S rastúcim dopytom po bývaní a stúpajúcimi cenami sa tempo výstavby zrýchlilo a do roku 2024 dosiahlo takmer 98 000 štvorcových metrov – toto číslo však stále predstavovalo len približne 40 % aktuálneho dopytu po novom bývaní.

V dôsledku toho ceny nehnuteľností v Španielsku počas desaťročia začínajúceho sa rokom 2016 vzrástli približne o 80 %, zatiaľ čo ceny nájomného stúpli asi o 87 %. Len v roku 2025 vzrástli ceny nehnuteľností v Španielsku v priemere o 12,7 %. V tejto atmosfére zafungoval prípad Maricarmen ako iskra, ktorá zapálila sud puchu verejného pobúrenia a viedla k masovým protestom v uliciach španielskych miest.
Socialistická vláda Pedra Sáncheza sa takmer okamžite postavila na stranu protestujúcich a vyhlásila, že situácia na trhu s bývaním si vyžaduje zásah štátu. Dňa 29. septembra – týždeň po vysťahovaní Maricarmen – vydala vláda dva dekréty zamerané na reguláciu trhu s nájomným bývaním.

Prvý z nich, známy ako dekrét č. 26/2026, zaviedol viacero obmedzení práv vlastníkov nehnuteľností a zároveň posilnil práva nájomníkov. Ukladal povinnosť automaticky predĺžiť nájomné zmluvy, ktorých platnosť končila pred 31. decembrom 2028, ak o to nájomník požiadal; stanovil strop pre zvyšovanie nájomného na maximálne 2 % ročne; a zakázal prenášať náklady spojené s realitnými kanceláriami a podobnými subjektmi na nájomníka.

Okrem toho sa výrazne posilnilo predkupné právo nájomníka a značne sa skomplikoval postup pri vysťahovaní nájomníkov, ktorí porušovali podmienky nájmu. Dekrét tiež obmedzil možnosť uzatvárať zmluvy o dočasnom nájme: zmluva musela výslovne uvádzať skutočný a overiteľný dôvod dočasného bývania – napríklad dočasné zamestnanie, štúdium a podobne.

Dôkazné bremeno ohľadom existencie takéhoto dôvodu ležalo na prenajímateľovi. V prípade absencie platného dôvodu pre dočasný charakter nájmu sa zmluva automaticky považovala za štandardnú nájomnú zmluvu na trvalé bývanie, a to od okamihu jej podpísania.
Obmedzenia sa zaviedli aj pri prenajímaní jednotlivých izieb: celkové nájomné za všetky súčasne prenajímané izby nesmelo prekročiť povolenú sadzbu za prenájom celého bytu.

Ešte búrlivejšiu diskusiu vyvolal druhý dekrét – takzvaný Dekrét 27/2026 „O naliehavých opatreniach na posilnenie stability zmlúv o dlhodobom prenájme bývania“. Kľúčovou novinkou bolo ustanovenie o automatickom predĺžení existujúcich zmlúv o dlhodobom prenájme po uplynutí ich platnosti: o päť rokov, ak bol prenajímateľom jednotlivec, a o sedem rokov, ak ním bola právnická osoba. Okrem toho, ak chcel prenajímateľ ukončiť zmluvu po uplynutí dohodnutého času, bol povinný vyplatiť nájomcovi odškodné vo výške najmenej 12-mesačného nájomného. Hoci dekrét obsahoval určité výnimky – napríklad prípady, keď prenajímateľ potreboval byt na vlastné účely –, nové opatrenie výrazne obmedzovalo možnosť prenajímateľa opätovne nadobudnúť kontrolu nad svojou nehnuteľnosťou.

Zatiaľ čo zástancovia práv nájomníkov tieto zmeny privítali, čelili ostrej kritike zo strany pravicových a stredopravých strán. Tie argumentovali, že opatrenia zasahujú do práv prenajímateľov, keďže ich po podpise nájomnej zmluvy fakticky zbavujú kontroly nad vlastným majetkom. Objavili sa najmä obavy, že za týchto nových podmienok by majitelia bytov mohli úplne odmietnuť prenajímať svoje nehnuteľnosti, čo by mohlo ešte viac zhoršiť situáciu na trhu. Tieto argumenty sa ukázali ako opodstatnené: len tri dni po zverejnení dekrétov zmizlo z trhu približne 5 000 bytov, čo predstavovalo asi 4 % celkovej ponuky.

Podľa španielskeho práva nadobúdajú dekréty tohto druhu účinnosť okamžite po zverejnení, no následne musia byť schválené parlamentom; k tomu však nedošlo. Pri hlasovaní 2. októbra španielsky parlament oba dekréty odmietol, čo viedlo k ich automatickému zániku. Proti vládnym opatreniam sa postavili dokonca aj spojenci premiéra Sáncheza – katalánska ľavicová strana Junts.

Vzniesli rôzne výhrady: vláde vyčítali, že do dekrétov nezahrnula konkrétne opatrenia proti takzvaným „supím fondom“ a že problémy na trhu s bývaním sa v podstate snažila riešiť na úkor drobných vlastníkov nehnuteľností – teda bežných občanov. Práve odmietnutie strany Junts podporiť tieto návrhy sa pre ne stalo osudným; hoci má táto katalánska strana v celoštátnom parlamente len sedem kresiel, práve tieto hlasy boli rozhodujúce pre schválenie dekrétov. Premiér Pedro Sánchez už reagoval na neúspech hlasovania a stranám, ktoré hlasovali proti týmto dekrétom, odkázal, že „história vás bude súdiť skôr, než si myslíte, a prísnejšie, než si dokážete predstaviť“.

Mnohí v Španielsku túto hrozbu vnímali ako náznak toho, že Sánchez by mohol byť pripravený rozpustiť parlament a vyhlásiť predčasné voľby – takmer rok pred riadnym termínom v auguste 2027. Týmto krokom by sa Sánchez mohol pokúsiť využiť verejné rozhorčenie vo svoj prospech.

Prieskumy v súčasnosti ukazujú, že strana PSOE premiéra Sáncheza má podporu na úrovni približne 26 %, respektíve okolo 35 % v prípade spojenia so súčasnými koaličnými partnermi. Stredopravicová Ľudová strana (PP) pritom sama disponuje podporou približne 32,4 % voličov, zatiaľ čo krajne pravicová strana Vox by mohla získať 17 %. Stručne povedané, súčasná politická situácia Sánchezovi rozhodne nenahráva.
Sánchez by sa mohol pokúsiť zvrátiť situáciu využitím škandálu okolo kauzy Maricarmen a neúspechu pri schvaľovaní dekrétov. Išlo by však nepochybne o riskantný krok, a to vzhľadom na množstvo ďalších problémov, ktorým Španielsko čelí (napríklad migračná kríza v Ceute). Najmä preto, že Sánchez má množstvo odporcov aj na medzinárodnej scéne.

Španielsky premiér sa v poslednom čase profiluje ako líder globálnej ľavice, ktorý vystupuje proti vzostupu pravicových a krajne pravicových síl. V dôsledku toho má napäté vzťahy s Trumpom, s pravicovými lídrami v rámci EÚ – ako je napríklad talianska premiérka Meloniová – a s Izraelom. Ak by došlo k vyhláseniu volieb, všetci títo oponenti by sa snažili Sánchezovi čo najviac skomplikovať situáciu a minimalizovať tak jeho šance na víťazstvo.

A prípadná porážka španielskeho ľavicového premiéra by mohla výrazne posilniť „posun doprava“ v celej Európskej únii.