Štátom regulované nájomné

Regulácia nájomného v tomto systéme spočíva v nasledujúcich opatreniach:

Stanovenie výšky nájomného vládou: Výška nájomného je určená nariadením vlády, pričom zohľadňuje regionálne rozdiely a priemerné mzdy v konkrétnom kraji. Cieľom je, aby nájomné nepresiahlo 35 % z celkového disponibilného príjmu domácnosti, čo je v súlade s odporúčaniami OECD. V súčasnosti domácnosti platia 60 % príjmu na bývanie, čo je vysoko nad odporúčanou hranicou. ​

Stránka agentúry štátom podporovaného nájomného bývania uvádza k výpočtu maximálnej výšky nájomného za 1 m² tento základný vzorec:

Priemerná mesačná nominálna mzda v kraji × 35 % × Koeficient veľkosti bytu ÷ Priemerná výmera bytu

Vypočítaná suma predstavuje čisté nájomné, nezahŕňa však poplatky za energie a ďalšie služby spojené s bývaním (tzv. servisné poplatky).

Cieľom koeficientov je zabezpečiť, aby menšie byty boli cenovo dostupnejšie pre jednotlivcov alebo domácnosti s nižším príjmom. Naopak, koeficienty pre väčšie byty sú vyššie, pretože tieto byty sú určené predovšetkým pre rodiny, ktorých príjem domácnosti je častokrát vyšší. Týmto spôsobom sa zabezpečuje férový prístup k nájomnému bývaniu podľa sociálnych a ekonomických potrieb.

Z uvedených údajov boli vypočítané maximálne výšky štátom regulovaného nájmu v jednotlivých krajoch:

Zamestnávateľ môže dobrovoľne prispieť zamestnancovi na úhradu nájomného v rámci štátom podporovaného nájomného bývania v sume maximálne 4 eurá na meter štvorcový podlahovej plochy bytu, najviac však 360 eur mesačne. To môže cenu nájomného ešte znížiť. Príspevok na nájomné je oslobodený od dane z príjmu pre zamestnanca a je daňovo uznateľným nákladom pre zamestnávateľa.

Indexácia nájomného: Nájomné podlieha každoročnej indexácii k 1. marcu, pričom sa zvyšuje o mieru inflácie dosiahnutú v predchádzajúcom kalendárnom roku, potvrdenú Štatistickým úradom SR. ​

Zvýhodnená DPH: Na výstavbu týchto bytov sa uplatňuje znížená sadzba DPH vo výške 5 %, čo znižuje celkové náklady na výstavbu a následne aj výšku nájomného. ​

Aké je štátom regulované nájomné v projekte Ovocné sady

V rámci projektu Ovocné sady poisťovňa Kooperativa odovzdala približne 70 bytov v bratislavskom projekte Ovocné sady, z ktorých viac ako 20 je určených pre zamestnancov Univerzitnej nemocnice Bratislava (UNB).

Momentálne sú nájmy v štátom ponúkaných bytoch v tejto lokalite bez príspevku zamestnávateľa nasledovné:

To predstavuje cenu nájomného 14,45 €/m² pri jednoizbovom byte a 13,55 €/m² pri dvojizbovom byte mesačne, bez energií a servisných poplatkov. Ďalšie ceny bytov v projekte sú dostupné na stránke.

UNB ponúkla zdravotným sestrám, ktoré prejavia záujem o bývanie v nejakom z týchto bytov 3,30 €/m2. Výsledné nájomné, ktoré bude zdravotná sestra platiť, je 11,15 €/m² pri 1-izbovom byte a 10,25 €/m² pri 2-izbovom byte.

Za väčší jednoizbový byt v projekte Ovocné sady s rozlohou 31,28 m2 zaplatí mesačne 348,78 € a mladá rodinka (zdravotná sestra + manžel + dieťa) v 2. izbovom byte bude platiť mesačne 492,00 €.

Komerčné nájomné v lokalite Ovocné sady

Pre porovnanie, na stránke nehnuteľnost.sk je možné nájsť 1. izbový byt s rozlohou 34 m2 za 460 €/ mesiac (13,53 €/m2). čo je len minimálny rozdiel v porovnaní z ponukou od štátu za menší byt. Dá sa nájsť rovnako veľký byt aj za 500 €/mesiac. Ale žiaden zaujímavý rozdiel v prospech štátom podporovaného nájomného bývania to nie je. Ak ide navyše o na mieru zariadené byty v prípade tých komerčných ponúk.

Zaujímavým sa štátom podporované bývanie stáva až v okamihu, keď na nájomné prispeje zamestnávateľ, ako je to v prípade UNB.

Premiérov verejný prísľub

O akom nájomnom hovoril premiér na tlačovej konferencii, keď strihal pásku?

„Systém štátom podporovaného nájomného bývania umožňuje, aby zamestnávateľ prispel zamestnancovi v prípade takéhoto nájomného bytu na bývanie príspevkom na nájomné, ktorý sa môže pohybovať momentálne vo výške 4 eur na meter štvorcový, ale bude sa valorizovať podľa slov pani riaditeľky až na 5,20 eur na meter štvorcový, čo výrazne znižuje nájomné.

Ak sa rozhodne občan Slovenskej republiky prihlásiť do registra a bude spĺňať zákonné podmienky, tak sa môže, ak tieto byty budú k dispozícii, takémuto bytu dostať. Pripomínam ešte raz: zatiaľ aj nájomné je nižšie a je to stále nižšie ako je mesačná splátka hypotéky, a samozrejme je to predovšetkým zaujímavé pre ľudí, ktorí s dôvodom mobility nechcú sa zaviazať vlastníctvom bytu alebo ktorí nemajú splnené podmienky na hypotekárne úvery.

Ak sa však odpočíta od tohto nájomného, ktoré v tomto systéme vypočítavame, príspevok zamestnávateľa, tak ideme prudko dole. … Preto tu dnes je pán riaditeľ Univerzitnej nemocnice z Bratislavy a je tu s nami aj pán minister zdravotníctva, pretože v tomto bytovom dome vychádzajú z toho, že 35 % bytových dispozícií, asi 23–24 bytov, je určených pre zdravotnícky personál Univerzitnej nemocnice. Hovoríme o zdravotných sestrách a možno ešte o nižšom zdravotnom personáli, ktorý pracuje v rámci nemocnice. Hoci maximálny príspevok momentálne, ktorý zamestnávateľ môže dať, sú 4 eurá na meter štvorcový, ministerstvo zdravotníctva po dohode s riaditeľom nemocnice idú na príspevok 3,30 eur na meter štvorcový.

Pretože ak poskytne Univerzitná nemocnica Bratislava príspevok 3,30 eur na meter štvorcový na nájomné, tak pôjde prudko dole. Potom sa už nemáme o čom baviť. Ak porovnáte nájomné, dokonca vrátanie elektriny a plynu a všetko, čo patrí k tým službám, s komerčným nájomným alebo hypotekárnym úverom a splátkou mesačnou, tak je to mimoriadne atraktívne.“

Z prezentovaného vyplýva, že Fico nemal pravdu, keď tvrdil, že už samotné štátom regulované nájomné je nižšie ako komerčné. A že atraktívny začína byť tento projekt v momente, ak sa pridá zamestnávateľ. Čo vylúčené nie je, ak ide o zamestnávateľa, ktorý trpí nedostatkom pracovnej sily, a takto môže zvýšiť záujem o prácu pre neho.

Kollár sľuboval nájomné 5 €/m2

Čo sa stalo so sľubom Borisa Kollára, ktorý tento projekt rozbiehal, ale nedotiahol? On Boris Kollár sľuboval na predvolebných billboardoch, že postaví 25 000 nájomných bytov ročne. Vieme ako tento jeho sľub dopadol.

V každom prípade o takejto výške nájomného sa skutočne uvažovalo, ale v tom čase bol jeho výpočet iný. A vychádzalo sa z iných podmienok výstavby, či kúpy bytov.

Výstavba alebo kúpa bytov mala byť financovaná lacnejším kapitálom: Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) poskytuje úvery s úrokom okolo 1 %. Investori môžu získať dané a daňové zvýhodnenia (napr. DPH iba 5 % namiesto 20 %). Príklad: Ak súkromný developer stavia byt za 2 200 €/m², projekt štátom podporovaného nájomného bývania môže stavať/kupovať za 1 500–1 700 €/m².

Nájomné malo pokryť len náklady – nie generovať zisk. Neplatia sa podiely akcionárom, vysoké marketingové výdavky, ani poplatky realitným kanceláriám. Cieľ je návratnosť investície v horizonte 30 rokov – nie maximalizácia ziskov.

Kľúčovým je spôsob (vzorec) akým sa mala určovať výška regulovaného nájomného. Vláda určila, že nájomné sa bude rátať ako ročné percento z obstarávacej ceny bytu, napríklad: Ročné nájomné = 4 až 5 % z obstarávacej ceny bytu. Príklad: Ak byt stojí 100 000 €, tak ročné nájomné bude 4 000 až 5 000 €, t.j. 333 – 417 €/mesiac. Pre 50 m² byt → cca 5 – 6 €/m²/mesiac.

Keď súčasná vláda Roberta Fica v novembri 2024 oznámila pokračovanie projektu štátom podporovaného nájomného bývania, zdôraznila, že nepôjde o sociálne byty s výrazne nízkym nájomným. Premiér Fico uviedol, že ide o štandardné nájomné byty, kde budú ľudia platiť komerčné nájomné, ktoré však bude do určitej miery nižšie ako nájomné na trhu.

V Kollárovom projekte sa rozhodli pokračovať, ale s tým, že zmenila spôsob výpočtu nájomného. Stalo sa tak Vyhláškou č. 281/2024 Z. z. Ministerstva dopravy Slovenskej republiky o regulácii cien nájmu bytov vo verejnom sektore, vydanou v októbri 2024 s účinnosťou k 1.1.2025.

Podľa tejto vyhlášky sa hodnota bytu určuje na základe podlahovej plochy a nákladov na obstaranie 1 m² podlahovej plochy, pričom sa zohľadňuje veľkostná kategória obce a koeficient vyjadrujúci medziročnú mieru rastu spotrebiteľských cien.

Fico s Rážom v porovnaní s Kollárom prekopali parametre systému. A z atraktívneho štátom podporovaného neziskového projektu urobil komerčný projekt, v ktorom robí nájomné zaujímavým pre nájomníka len prípad, že mu na nájomné prispeje zamestnávateľ.

Bol pôvodne navrhovaný spôsob nerealizovateľný? Čo viedlo „sociálnu“ vládu Róberta Fica k zmene parametrov projektu tak, že došlo k tak významnému nárastu štátom regulovaného nájmu v systéme? Na položené otázky budeme hľadať odpovede u kompetentných.