Tie isté kotolne, rovnaká technická hodnota. Dva posudky ich ocenili úplne inak

Keď sme sa v septembri prvýkrát venovali predaju štyroch kotolní v Krompachoch spoločnosti Veolia Energia Krompachy, upozornili sme na veľký rozdiel medzi znaleckými posudkami z rokov 2021 a 2026. Priame porovnanie celkových súm však vtedy nebolo možné, pretože starší posudok oceňoval širší súbor majetku.

Mesto Krompachy nám teraz v odpovedi na infožiadosť sprístupnilo posudok č. 410/2021. Mohli sme preto oddeliť presne tie isté štyri budovy: Poštovú, MIER, Juh a Hlavnú. Ich technická hodnota sa prakticky nezmenila, všeobecná hodnota však v novšom posudku vyšla približne o 70 percent nižšie.

Pri verejnom majetku preto nestačí poznať výsledné číslo posudku. Dôležité je aj to, ako znalec zdôvodnil hodnoty, ktoré k nemu viedli.

Technická hodnota sa prakticky nepohla

Súhrnná technická hodnota štyroch budov bola v posudku z roku 2021 približne 730 866 eur. V posudku z roku 2026 približne 731 362 eur. Rozdiel je zanedbateľný.

Všeobecná hodnota vyšla úplne inak. Ak na technické hodnoty štyroch budov použijeme spoločný výsledný koeficient 0,848 zo staršieho posudku, dostaneme približne 619 775 eur. Nový posudok stanovil všeobecnú hodnotu tých istých budov približne na 183 572 eur.

Rozdiel presahuje 430-tisíc eur. Keďže technická hodnota zostala prakticky rovnaká, príčinu treba hľadať v ďalšom kroku výpočtu.

Rozhodujúci je koeficient

Pri ohodnocovaní stavieb sa koeficient polohovej diferenciácie používa podľa vykonávacej vyhlášky Ministerstva spravodlivosti o stanovení všeobecnej hodnoty majetku k zákonu o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch. V znaleckej praxi sa pri určovaní kPD využíva model publikovaný v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, ktorú Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity uvádza medzi svojimi odbornými publikáciami pre oblasť stavebníctva.

Pri použitej metóde sa technická hodnota stavby násobí koeficientom polohovej diferenciácie – kPD. Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity nám vysvetlil, že najprv sa stanoví priemerná hodnota a následne znalec hodnotí jednotlivé faktory a zaraďuje ich do kvalitatívnych tried.

Práve tu sa oba posudky významne rozišli. JHS v roku 2021 vychádzalo z priemerného koeficientu 0,55 a dospelo k výslednému kPD 0,848. Marek Kočiš v roku 2026 začal hodnotou 0,20 a skončil na 0,251.

Priemerným koeficientom sa pritom výpočet nekončí. Znalec ďalej hodnotí jednotlivé faktory. ÚSI upozorňuje, že preto môžu dvaja hodnotitelia aj pri rovnakej východiskovej hodnote dospieť k rozdielnemu výslednému kPD.

V Krompachoch sa rozdiel vytvoril na oboch úrovniach. Otázkou preto bolo, či je Kočišových 0,20 mimoriadne nízke číslo.

Odpoveď ÚSI obracia otázku

Podľa odpovede Ing. Mariána Vyparinu, PhD. z ÚSI nie je Kočišových 0,20 mimo metodiky. Pre Krompachy ako neokresné mesto a pre priemyselné, respektíve ostatné nebytové budovy a stavby metodika uvádza orientačné rozpätie 0,20 až 0,30.

Pri atraktívnej lokalite možno hornú hranicu zvýšiť o 0,15, teda na 0,45.

Kočišových 0,20 leží na spodnej hranici orientačného rozpätia. Sám ho vysvetlil obmedzenou obchodovateľnosťou kotolní a skúsenosťami z desiatok obdobných ocenení. Podľa neho sa pri kotolniach a výmenníkových staniciach priemerný koeficient pohybuje približne od 0,15 do 0,25.

Odpoveď ÚSI preto obracia pozornosť k staršiemu posudku: prečo JHS použilo 0,55, teda hodnotu vyššiu aj než orientačných 0,45 pre atraktívnu lokalitu?

Samotné prekročenie ešte neznamená, že starší posudok je nesprávny.

Rozpätie nie je záväzná tarifa

Metodické rozpätie nie je cenník. ÚSI zdôrazňuje, že uvedené hodnoty sú orientačné a za ich použitie zodpovedá znalec. Podľa ústavu sa navyše tieto orientačné hodnoty v znaleckej praxi ani dnes dramaticky nezmenili.

Podobne KROS, výrobca znaleckého programu HYPO, uvádza, že priemerný kPD nie je presne definovaný, pretože závisí od času a stavu trhu v konkrétnej lokalite. Odporúčané hodnoty nie sú záväzné. Ak však znalec použije inú hodnotu, musí ju zdôvodniť.

A práve tu zostáva pri staršom posudku otvorená otázka.

Mesto starší posudok poznalo, nový koeficient si vysvetliť nežiadalo

Mesto Krompachy nám potvrdilo, že pri rozhodovaní o predaji vedelo, že tie isté štyri stavby boli súčasťou posudku č. 410/2021 a že starší posudok používal výsledný kPD 0,848. Starší posudok však nepovažovalo za smerodajný, pretože podľa primátora obsahoval nedostatky

Ako konkrétny problém mesto uviedlo rozdielne roky začiatku užívania stavieb. Starší posudok pracoval pri všetkých štyroch kotolniach s rokom 1997, zatiaľ čo nový pri troch z nich uvádza roky 1980, 1983 a 1984. Primátor Dárius Dubiňák nám napísal, že kolaudačné rozhodnutia sú prílohou posudku z roku 2026.

Tento rozdiel treba pri hodnotení staršieho posudku brať do úvahy. Nemení však samotný výsledok nášho porovnania: technické hodnoty štyroch budov vyšli v oboch posudkoch prakticky rovnako.

Mesto zároveň potvrdilo, že si pred schválením predaja nežiadalo vysvetlenie, prečo nový posudok použil pri rovnakých stavbách kPD 0,251. Dôvod primátor formuloval stručne: ponúknutá predajná cena bola vyššia než znalecká hodnota.

Na otázku, o aké konkrétne podklady mesto opiera svoj záver, že nové ocenenie bolo dostatočne vysvetlené a overené, primátor opäť poukázal na to, že mesto vyrokovalo cenu vyššiu než znalecký posudok. Iný odborný podklad v odpovedi neuviedol.

Vyššia kúpna cena však odpovedá na inú otázku než správnosť znaleckého ocenenia. Hovorí, za koľko sa majetok podarilo predať; sama osebe neoveruje, či bola všeobecná hodnota, s ktorou sa táto cena porovnávala, určená primerane.

Čo zatiaľ nevysvetlilo JHS

Hodnota 0,55 nie je automaticky chybná len preto, že presahuje orientačné rozpätie metodiky. Mesto navyše upozornilo na nedostatok staršieho posudku pri rokoch začiatku užívania stavieb.

To však samo nevysvetľuje, z čoho JHS pri voľbe priemerného koeficientu 0,55 vychádzalo. Kočiš svoje 0,20 vysvetlil metodickým rozpätím, charakterom kotolní aj vlastnou skúsenosťou z obdobných ocenení. Pri staršom čísle 0,55 takéto vysvetlenie zatiaľ nemáme.

Na znaleckú organizáciu JHS sme sa preto obrátili s touto otázkou. Do uzávierky článku sme odpoveď nedostali.

Hodnota nie je iba vlastnosť budovy

Krompašský prípad neukazuje, že znalec môže napísať ľubovoľné číslo. Ukazuje však, akú veľkú váhu môže mať jeho odborný úsudok pri premene technickej hodnoty na všeobecnú hodnotu.

Pri verejnom majetku preto nestačí vidieť výslednú sumu na poslednej strane posudku. Musí byť možné pochopiť aj to, prečo znalec zvolil práve vstupy, ktoré k nej viedli.

V Krompachoch urobil rozdiel medzi dvoma oceneniami viac než 430-tisíc eur. Ak odborný úsudok dokáže pohnúť hodnotou verejného majetku o takúto sumu, musí byť jeho odôvodnenie rovnako dôležité ako výsledné číslo.

Prečítajte si tiež:

• Štyri mestské kotolne s pozemkami ocenili na 194-tisíc eur. Starší posudok ukazuje oveľa vyššie číslo