Úver dnes nie je samozrejmosť, banky detailne preverujú každé euro

Získať hypotéku však dnes nie je samozrejmosťou. Banky detailne posudzujú príjmy, existujúce záväzky aj celkovú finančnú stabilitu žiadateľa. Podľa analytika hodnotia najmä výšku a stabilitu príjmu, úverové zaťaženie, úverovú históriu, vek klienta a hodnotu zakladanej nehnuteľnosti. Dôležitým faktorom je aj podiel vlastných zdrojov, keďže banky spravidla nefinancujú celý projekt v plnej výške.

V praxi to znamená potrebu pripraviť si približne 20 až 30 percent z celkových nákladov na dofinancovanie projektu. Bez systematického budovania úspor môže byť získanie úveru komplikované. Odborník preto odporúča začať s tvorbou vlastných zdrojov v dostatočnom predstihu, napríklad pravidelným sporením či využitím vhodných investičných produktov.

Ak klient nemá dostatočné úspory, jednou z možností môže byť kombinácia hypotéky so spotrebným úverom. „Ide však skôr o doplnkové riešenie, nie o ideálny scenár. Podmienkou je dostatočná výška a stabilita príjmov, aby klient spĺňal kritériá na poskytnutie oboch úverov a jeho zadlženie zostalo dlhodobo udržateľné,“ upozorňuje Peter Horčiak. Častou chybou pri výstavbe či rekonštrukcii býva podľa neho podcenenie celkových nákladov, čo vedie k potrebe dodatočného financovania počas realizácie projektu. Dôkladne pripravený rozpočet a primeraná rezerva tak môžu predísť nepríjemným komplikáciám.

Pri rozhodovaní je potrebné počítať aj so spôsobom čerpania úveru. Kým pri rekonštrukcii existujúcej nehnuteľnosti banka spravidla poskytne schválenú sumu naraz, pri výstavbe ide o postupné financovanie. „Pri výstavbe je financovanie postupné. Banka uvoľňuje prostriedky v tzv. tranžiach podľa stupňa rozostavanosti stavby, pričom na začiatku klient čerpá len časť úveru. S postupujúcou výstavbou sa uvoľňuje ďalšia časť financií,“ vysvetľuje analytik.

Kľúčovým prvkom finančnej stability je aj rezerva nad rámec vlastných zdrojov na projekt. Odborník odporúča mať bokom sumu vo výške približne šiestich mesačných príjmov. Tá má slúžiť ako ochrana pri krátkodobom výpadku príjmu, napríklad pri strate zamestnania. Pri dlhodobejších komplikáciách, akými sú zdravotné problémy či práceneschopnosť, môže pomôcť dostatočný kapitál alebo životné poistenie. „Takáto rezerva pomáha preklenúť dočasný výpadok príjmu bez rizika omeškania splátok úveru alebo nutnosti siahať po nevýhodných pôžičkách,“ dodáva Horčiak.

Špecifickú skupinu žiadateľov tvoria živnostníci a podnikatelia. Aj oni môžu hypotéku získať, no metodika posudzovania príjmov sa medzi bankami líši. Niektoré vychádzajú z obratu, iné zo základu dane po odpočítaní dane alebo z určitého percenta zo zisku. Rozdielne prístupy môžu viesť k výrazným rozdielom vo výške schváleného úveru, hoci samotný účel úveru, teda kúpa, výstavba či rekonštrukcia, zásadne nemení spôsob hodnotenia príjmu.