Bývanie je problém. Práve preto netreba veriť skratkám

Bývanie sa na Slovensku stáva pre mladých ľudí a rodiny čoraz vzdialenejším cieľom. Preto znie lákavo, keď európske inštitúcie alebo vláda hovoria, že treba zatočiť so špekulantmi a urobiť bývanie dostupnejším. Lenže pri takýchto sľuboch sa vždy oplatí pozrieť na prvý konkrétny nástroj.

Európsky parlament v marci 2026 priznal, že kríza bývania už nezasahuje len najchudobnejších. Týka sa aj domácností so strednými príjmami, mladých ľudí a tých, ktorí sa čoraz ťažšie dostávajú k vlastnému alebo nájomnému bývaniu. V tomto má európska debata pravdu. Problém je skutočný.

Nie je to len pocit mladých rodín. Národná banka Slovenska v prehľade za štvrtý štvrťrok 2025 píše, že dostupnosť bývania zostáva na zhoršených úrovniach. Zároveň upozorňuje, že ceny nehnuteľností ďalej tlačí nahor zužujúca sa ponuka na trhu.

Ak je dostupnosť bývania naozaj taká vážna, nestačí prijať opatrenie s pekným názvom. Treba sa pýtať, či z neho vznikne byt, ktorý si rodina dokáže zaplatiť, alebo iba ďalší systém, ktorý štátu ukáže viac údajov o trhu.

Krátkodobé prenájmy môžu škodiť. Ale nie sú celá bytová kríza

Krátkodobé prenájmy môžu byť problémom v turisticky preťažených lokalitách. Ak sa celé byty v centre mesta zmenia na celoročné ubytovanie pre turistov, z dlhodobého trhu mizne časť ponuky. Tam cielený zásah logiku má.

Lenže z toho nevyplýva, že krátkodobé prenájmy sú hlavnou príčinou drahého bývania všade. Nariadenie Európskeho parlamentu a Rady o zbere a poskytovaní údajov týkajúcich sa služieb krátkodobého prenájmu ubytovania nie je priamym zákonom o lacnejších bytoch. Hoci uvádza, že rast krátkodobých prenájmov vyvolal obavy, lebo môže prispievať k menšej dostupnosti bývania na dlhodobý prenájom a k rastu nájomného aj cien nehnuteľností, jeho skutočným jadrom je zber a poskytovanie údajov. Jasne pomenúva, že chýbajú spoľahlivé informácie o hostiteľoch, miestach, kde sa ubytovanie ponúka, a trvaní prenájmov.

A práve tu sa začína podstatný rozdiel medzi politickým sľubom a právnou realitou.

Európsky plán má správnu diagnózu. Otázka je, čo z neho prejde do reality

Problém s dostupnosťou bývania nemá len Slovensko. Jeho vážnosť v rámci celej EÚ viedla Európsku komisiu k tomu, aby pripravila Európsky plán pre cenovo dostupné bývanie.

Komisia v ňom pomenúva viacero skutočných problémov: málo bytov, potrebu novej výstavby a obnovy budov, nedostatok investícií, vysoké náklady, byrokraciu, krátkodobé prenájmy v oblastiach bytového tlaku, špekulácie na trhu a potrebu chrániť najviac zasiahnuté skupiny vrátane mladých ľudí. To nie je vymyslený problém.

Ak by sa z plánu naplnila najpraktickejšia časť, teda viac výstavby, rýchlejšie povoľovanie, lepšie využitie prázdnych nehnuteľností, rozvoj sociálneho a dostupného bývania a zníženie nákladov, mohlo by to pomôcť. Komisia sama priznáva, že nesúlad medzi ponukou a dopytom si vyžaduje výrazné zvýšenie počtu nových domov, najmä v oblastiach s vysokým dopytom. Zároveň píše o potrebe renovovať a znovu využívať neefektívne budovy, dostať späť do používania prázdne nehnuteľnosti a regulovať krátkodobé prenájmy tam, kde konkurujú dlhodobému bývaniu.

Lenže práve tu je hlavný test. Plán ešte nie je výsledok. Je to zoznam smerov, z ktorých časť môže pomôcť a časť môže skončiť ako nová regulácia. Komisia počíta s novou legislatívnou iniciatívou ku krátkodobým prenájmom ako súčasťou pripravovaného zákona o cenovo dostupnom bývaní. Táto iniciatíva má na základe verejne dostupných dát pomôcť verejným orgánom identifikovať oblasti bytového stresu a prijať opatrenia na ochranu a podporu dostupnosti bývania.

Pre občana je preto rozhodujúce poradie. Ak z európskeho plánu prídu rýchlejšie povolenia, viac bytov a lepšie využitie prázdnych nehnuteľností, môže to byť cesta k cieľu. Ak sa však ako prvé a najhmatateľnejšie presadia dáta, registre a kontrola krátkodobých prenájmov, dostupné bývanie zostane skôr nádejou do budúcna. Slovenská realita dnes ukazuje práve túto druhú, už konkrétnu časť.

Slovenský návrh prináša dáta. Skúsenosť z Európy ukazuje, že samy nestačia

V parlamente rokovaný návrh zákona o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania nie je implementáciou pripravovaného európskeho zákona o dostupnom bývaní. Ten je na úrovni Európskej komisie ešte len vo vývoji.

Slovenský návrh je implementáciou už prijatého nariadenia o zbere a poskytovaní údajov pri krátkodobých prenájmoch. Dôvodová správa to hovorí priamo. Cieľom návrhu je vytvoriť register, ustanoviť povinnosti hostiteľov a platforiem, mechanizmy dohľadu, sankcie a podmienky poskytovania údajov dotknutým orgánom.

Návrh teda prináša dáta. Zriaďuje register. Do registra sa majú zapisovať údaje o jednotke, napríklad adresa, list vlastníctva, kataster, parcelné číslo, číslo bytu, poschodie, typ jednotky, kapacita a údaj, či sa ponúka časť alebo celé bydlisko hostiteľa. Zapisovať sa majú aj identifikačné a kontaktné údaje hostiteľa.

Hostiteľ má tieto údaje zapísať ešte pred prvým poskytovaním služby cez online platformu. Bez platného registračného čísla nebude možné ubytovanie cez platformu ponúkať. Platforma má položku bez registračného čísla odstrániť.

To je zásadný posun. Človek, ktorý chce cez platformu prenajať byt, izbu alebo chalupu, sa má najprv ukázať štátu, zapísať údaje, dostať číslo a až potom fungovať.

Otázka znie, či takýto typ nástroja vedie k cieľu. Európske skúsenosti sú opatrné. Štúdia porovnávajúca regulácie krátkodobých prenájmov v 16 európskych mestách zistila, že prísnejšie pravidlá vedia znížiť počet ponúk celých bytov a obmedziť profesionálnych hostiteľov. Zároveň však nenašla významný vplyv na to, že by sa krátkodobé prenájmy prestali koncentrovať v najviac zaťažených častiach miest.

Barcelona ukazuje, prečo má cielený zásah logiku. Výskum publikovaný v Journal of Urban Economics odhadol, že Airbnb v priemernej barcelonskej štvrti zvýšilo nájomné o 1,9 % a transakčné ceny nehnuteľností o 4,6 %. V štvrtiach s najvyššou koncentráciou Airbnb bol odhadovaný vplyv na nájomné až 7 %.

Lenže z toho ešte nevyplýva, že register automaticky zlepší dostupnosť bývania. Analýza pre výbor HOUS Európskeho parlamentu z minulého roka ukazuje, že krátkodobé prenájmy môžu zhoršovať bývanie v konkrétnych lokalitách, no samotná regulácia nie je automatickou zárukou lacnejších nájmov. Účinnosť závisí od presnosti pravidiel, dostupnosti dát, spolupráce platforiem a reálneho vymáhania.

Tento výskum naznačuje, že regulácia krátkodobých prenájmov môže pomôcť tam, kde je problém presne lokalizovaný, kde sa celé byty menia na turistické ubytovanie a kde pravidlá cielia najmä na profesionálnych hostiteľov. Nie je to však samostatná cesta k dostupnému bývaniu. Ak sa nestavia, ak chýbajú pozemky, ak povoľovanie trvá roky a ak prázdne investičné byty mimo platforiem zostanú mimo dosahu zákona, register sám osebe mladým rodinám byt neprinesie.

Zákon o registri krátkodobých prenájmov môže byť nástrojom na zber údajov. Nemal by sa však vydávať za riešenie bytovej krízy. Registračné číslo nie je byt. Evidencia nie je dostupné bývanie. Register môže pomôcť štátu vidieť trh, ale sám osebe nevytvára nové byty.

Register nepostaví byt a nevytiahne prázdny investičný byt z tmy

Toto je rozhodujúci test. Ak je cieľom dostupné bývanie, pomôže tento zákon dostať na trh prázdne investičné byty vo veľkých slovenských mestách?

Sám osebe nie.

Zákon mieri na jednotky ponúkané cez online platformy na krátkodobý prenájom. Ak niekto kúpil byt ako investíciu a necháva ho prázdny, no neponúka ho cez Airbnb, Booking alebo podobnú platformu, tento zákon ho na trh nedostane. Nezavádza daň z prázdneho bytu. Neprikazuje vlastníkovi dlhodobý prenájom. Nevytvára nový nájomný fond. Neobsahuje páku, ktorá by prázdny byt zmenila na domov pre mladú rodinu.

Nepriamo môže pomôcť vtedy, ak sa ukáže, že v konkrétnej lokalite významná časť bytov odchádza z dlhodobého bývania do krátkodobého ubytovania. Register potom štátu a obciam ukáže, kde sa to deje, v akom rozsahu a cez ktoré platformy. Až ďalšie opatrenia môžu rozhodnúť, či sa časť týchto bytov vráti späť na dlhodobý trh. Samotný zápis do registra to neurobí.

To neznamená, že register nemôže mať zmysel v centrách miest alebo v turistických lokalitách. Ak celé byty miznú z dlhodobého nájmu do krátkodobého ubytovania, obec a štát potrebujú vedieť, kde a v akom rozsahu sa to deje. Lenže to je stále iba jedna časť bytovej krízy.

Ak mladá rodina nevie kúpiť byt, problémom často nie je jedna izba na platforme. Problémom je nedostatok novej výstavby, drahé pozemky, pomalé povoľovanie, cena úveru, cena práce, cena materiálu a slabé normálne nájomné bývanie. Register krátkodobých prenájmov tieto príčiny neodstraňuje.

Ak nepribudnú byty, pribudne len ďalší register

Dostupné bývanie sa nesmie stať nálepkou, pod ktorú sa zmestí každá nová evidencia. Občan, ktorý dnes rieši hypotéku, nájom alebo bývanie pre deti, nepotrebuje ďalšiu európsku frázu. Potrebuje vedieť, či z opatrenia vznikne reálny byt za cenu, ktorú dokáže zaplatiť.

Cielený zásah proti krátkodobým prenájmom môže mať zmysel tam, kde krátkodobé ubytovanie skutočne vytláča dlhodobé bývanie. Má zmysel najmä vtedy, ak mieri na profesionálnych hráčov, ktorí z celých bytov robia celoročné turistické ubytovanie. Ak sa však rovnaký režim dotkne aj človeka s jedným bytom, izbou alebo chalupou, štát si musí dať pozor, aby pod heslom dostupného bývania nevytvoril hlavne ďalšiu administratívnu povinnosť pre malého vlastníka.

Ako všeobecná odpoveď na krízu bývania je register slabý nástroj. Nie je to samostatná cesta k dostupnému bývaniu. Je to doplnkový nástroj v miestach, kde je problém presne pomenovaný a preukázaný.

Ak chýba výstavba, pozemky, rýchle povoľovanie, lacnejšie financovanie a normálne nájomné bývanie, samotný zásah proti „špekulantom“ bývanie pre mladé rodiny nezlacní v rozsahu, ktorý sa politicky sľubuje.

Štát bude lepšie vedieť, kto čo prenajíma. To môže byť užitočné pre ďalšiu politiku. Ale kým z toho nevzniknú byty, ktoré si mladá rodina dokáže zaplatiť, ostane dostupné bývanie skôr sľubom než výsledkom.